Годината вървя
в две посоки.
Сделките падат, цените растат, кредитът е рекордно евтин и все по-труден. Едно число само по себе си не отговаря на нищо.
Годината вървя в две посоки и едно число не отговаря на нищо
Ако някой се опита да опише 2026 г. с едно изречение, ще сбърка, независимо кое изречение избере. Сделките намаляват. Цените се качват. Кредитът е най-евтиният в новата история на пазара и същевременно все по-труден за получаване. Строителството издава повече разрешителни, отколкото започва строежи.
Тези сигнали не се отменят взаимно и не се осредняват. Затова прегледът по-долу няма едно число за годината, а редица числа, всяко с период, източник и знаменател.
И една честност веднага в началото, защото тя определя какво може да очаквате оттук нататък. Годишен преглед, публикуван в края на декември, по определение няма годишни числа. Броят сделки за последното тримесечие излиза през януари. Индексът на цените на жилищата за последното тримесечие излиза през март. Данните за въведените в експлоатация жилища за цялата година излизат чак през май. Тоест това е преглед на годината до последното публикувано тримесечие, плюс онова, което вече се знае за края ѝ. Няма да го прикрием с осреднявания и няма да прогнозираме 2027 г.
Сделките
и защо едно число обиколи интернет в грешния си вид
Единственият първоизточник за брой сделки е Агенцията по вписванията. Всичко останало е препечатка, и точно в препечатките се къса контекстът.
Първото тримесечие на 2026 г. във Варна: 2 433 вписани покупко-продажби, спад от 21,5% на годишна база. Второто тримесечие: 3 077 сделки, спад от 16,7% на годишна база. За цялата страна второто тримесечие дава 45 965 сделки, спад от 17,9%.
Тук е мястото за поправката, която си струва повече от самите числа. През пролетта се разнесе „Варна спада с 43%“ и това число още се среща. То е вярно, но е тримесечно, не годишно: сравнява първото тримесечие на 2026 г. с последното на 2025 г., а последното тримесечие на всяка година е сезонният връх. На годишна база същата справка дава 21,5%. Едното число е три пъти по-страшно от другото и двете са от един и същи източник. Оригиналният материал е сделките паднаха, вече с изяснената база.
Три неща се виждат само когато двете тримесечия стоят едно до друго. Спадът се смекчава, не се задълбочава: от 21,5% към 16,7%. Второто тримесечие е с около 26% повече сделки от първото в абсолютен брой, но част от това е сезонност и не бива да се чете като обрат. И Варна не е най-слабият пазар: през второто тримесечие Бургас пада повече, със 23,7%, София със 16,7%, а Пловдив само с 6,7%.
Какво липсва към момента на писане: данните за третото тримесечие, които Агенцията по вписванията публикува около 05.10.2026, и данните за четвъртото, които излизат чак около 05.01.2027. Годината няма да има пълно число за сделките преди януари, и никой сбор от три тримесечия плюс една оценка няма да го замени.
Цените защо не паднаха, въпреки че сделките паднаха
Обемът и цената не се движат заедно, и 2026 г. го показа в рамките на едно тримесечие.
Индексът на цените на жилищата на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. дава ръст от 14,8% на годишна база и 6,2% спрямо предходното тримесечие. За контекст, същият индекс за третото тримесечие на 2025 г. беше 15,4% на годишна база и 3,8% на тримесечна, а конкретно за Варна 5,2% на тримесечна база.
Обичайният контрааргумент е, че жилищата са надценени. Числото, което се цитира по този повод, е 13,8% надцененост по модел на БНБ, и то съществува. Но се отнася за третото тримесечие на 2025 г., не за 2026 г. Публикувано е в анализ през 2026 г. и оттам тръгва в разговорите без своя период. Числото без период не е факт, а настроение.
И второ разграничение: индексът мери сделкови цени, тоест реално платените, докато обявите в порталите показват офертни. Двете не съвпадат и не се сравняват помежду си. Двата лагера прогнози са описани в ще паднат ли цените, а ножицата между цените и доходите в колко достъпно е първото жилище.
Какво липсва: индексът за третото тримесечие на 2026 г., включително отделната стойност за Варна, излиза около 23.12.2026. Това е най-прясното официално число за цените, което тази статия може да носи, и то идва броени дни преди публикуването ѝ. Индексът за четвъртото тримесечие излиза чак в края на март 2027 г.
Кредитът
рекордно евтин и все по-труден
Тук е най-подвеждащата част от годината, защото двете половини на изречението изглеждат несъвместими, а не са.
Евтиният край. Обемът жилищни кредити мина 19 млрд. евро към края на юли 2026 г. Средната лихва по нов жилищен кредит е 2,41% при годишен процент на разходите 2,75% (юни 2026 г.). По данните за класацията в еврозоната (2,45% при средно 3,43%) това е втората най-ниска лихва, по-ниска е само Малта с 2,08%.
Трудният край. Годишният темп на растеж на жилищните кредити се забавя пет последователни отчитания: от около 28% през януари, през 27,1% през април, 26,6% през май и 26,4% през юни, до 25,7% през юли 2026 г. Обемът расте, скоростта пада. И това не е ефект от нова регулация: таваните на БНБ не са пипани през 2026 г. и си остават 85% съотношение кредит към обезпечение, 50% плащания към доход и максимален срок 30 години, в сила от 01.10.2024 г. Подробно в БНБ стегна кредитирането.
Забавянето идва от самите банки. Проучването на БНБ за кредитната дейност показва, че през второто тримесечие на 2026 г. банките леко са затегнали стандартите по жилищни кредити заради по-висока оценка на риска, и не очакват търсенето да продължи да расте през следващото тримесечие.
Отгоре стои и лихвеният цикъл. На 11.06.2026 г. ЕЦБ вдигна трите основни лихви с 0,25 пункта, първо повишение от почти три години, и на 23.07.2026 г. ги задържа. Защо българската ипотека въпреки това поевтиня, е разгледано в ЕЦБ вдигна лихвите.
Първата година изцяло в евро доказано срещу разказвано
2026 г. е първата календарна година, в която страната работи изцяло в евро. Това е тема на прегледа, а не фон, и точно затова заслужава внимателно разделяне на доказаното от повтаряното.
Доказаното е инфлацията, и тя има конкретни числа с период. Годишна инфлация 4,5% през юли 2026 г., месечна 0,8%, от началото на годината 3,7% спрямо декември 2025 г., средногодишна 5,1% за периода август 2025 до юли 2026 г. За сравнение годишната през юни беше 5,2%, тоест през лятото има леко охлаждане.
Повтаряното е друго: че еврото е вдигнало цените на имотите и че еврото е докарало чуждите купувачи. Нито едно от двете няма число с методика зад себе си. Съвпадението по време не е причина. Има и обратен сигнал, който рядко се цитира: общите чуждестранни инвестиции растат, но нетният поток конкретно в недвижими имоти през 2025 г. е отрицателен. Кой всъщност купува у нас и как се промени профилът, е в чуждите купувачи след еврото.
Затова прегледът не приписва на еврото нито ръста на цените, нито активността на пазара. То свали валутния риск и олекоти преводите от еврозоната. Останалото ще се докаже или няма, когато излязат данни с методика. Как изглеждаше сезонният връх на годината, е описано отделно в рекордното лято 2026.
Ново строителство
разрешено не значи започнато
Тук едно тримесечие носи цялата история, защото в него двете числа стоят едно до друго.
За област Варна през второто тримесечие на 2026 г. са издадени разрешителни за 202 жилищни сгради с 1 316 жилища и 150 880 кв.м разгъната застроена площ. Реално започнати през същото тримесечие: 150 сгради със 791 жилища. Тоест реално се започват около 60% от разрешените жилища. Разрешителното е намерение, започнатият строеж е решение, и разликата между двете е решението, което инвеститорът е взел вече в реални условия.
Второто число в същата посока: започнатите жилищни сгради са с около 15% по-малко спрямо същото тримесечие на 2025 г. Варна остава на четвърто място в страната по издадени разрешителни.
За мащаб, макар и с друг период: през 2025 г. в цялата страна са въведени в експлоатация 5 930 жилищни сгради с 37 571 жилища, срещу 5 201 сгради с 20 998 жилища през 2024 г. Броят жилища почти се удвоява при ръст на броя сгради от около 14%, тоест средната нова сграда е чувствително по-голяма.
Какво значи това за следващите години, е механика, не прогноза: сградите, тръгнали през 2025 и 2026 г., стигат до пазара през 2027 и 2028 г. Че предлагането ще се увеличи, е следствие от вече взети решения. Какво ще направи то с цената, не е известно и тук не се предсказва.
Варна отвътре 2,5 пъти разлика в един и същи град
Всички числа дотук са за пазара като цяло. Собственикът обаче продава конкретно жилище в конкретен квартал, а там разликите са по-големи от всяко национално средно.
На 04.09.2026 г. направихме собствена снимка на активните обяви за град Варна. Знаменателят, целият: 8 236 активни обяви в 64 квартала, разпределени в 399 клетки квартал по тип жилище. От тези 399 клетки само 138, или 35%, имат по 10 или повече обяви, тоест само те са достатъчно плътни, за да се цитират. По категории: 6 352 апартамента, 1 105 парцела, 488 къщи, 291 гаража и паркоместа.
Разтегът при двустаен апартамент, само от клетките с 10 или повече обяви. В долния край Христо Ботев с 1 400 EUR на кв.м при 11 обяви и Кайсиева градина с 1 556 EUR на кв.м при 253 обяви. В горния край Гръцкият квартал с 3 259 EUR на кв.м при 41 обяви и районът около Общината с 3 467 EUR на кв.м при 14 обяви. Тоест около 2,5 пъти разлика в цената на квадрат вътре в един град, и двата края са измерени, не оценени.
Две уговорки, без които числата горе са безполезни. Първо, това са офертни цени, тоест исканите, не платените. Второ, и по-важно: това е една снимка от един ден. Една снимка не е тренд и няма да бъде представена като такъв. Тя казва каква беше картината в началото на септември 2026 г., нищо повече.
Как изглеждат същите квартали, когато към цената се добавят измерени разстояния до реални обекти, а не рекламни описания, е в шест квартала на Варна, сравнени. Доходността от отдаване под наем, бруто срещу нето, е в наеми във Варна.
Какво още не е излязло
и защо това е част от отговора
Обичайният годишен преглед завършва с прогноза. Този завършва с календар, защото календарът е по-полезен.
Броят сделки за третото тримесечие Агенцията по вписванията публикува около 05.10.2026 г., а този за четвъртото около 05.01.2027 г. Индексът на цените на жилищата за третото тримесечие излиза около 23.12.2026 г., а за четвъртото в края на март 2027 г. Въведените в експлоатация жилища за цялата 2026 г. идват чак през май 2027 г., а годишната инфлация в средата на януари 2027 г.
Има и неща, които съществуват само като заявено намерение и затова тук стоят с името и датата на заявлението, а не като факт. През юли 2026 г. беше заявено пред телевизия, че за бюджета за 2027 г. се подготвя актуализация на данъчните оценки на имотите с до 30%, тъй като последната е от 2009 г. Това не е внесен законопроект и не е приет закон. Дори оценките да се вдигнат, общинските съвети могат да намалят ставките и да компенсират.
Затова тази статия не съдържа прогноза за 2027 г. Прогнози има в двете посоки, от сериозен спад до умерен ръст, и всяка от тях е позиция, а не измерване. Спорът е описан честно в ще паднат ли цените, без прегледът да избира страна.
Какво остава практично от всичко това. Числото без период не значи нищо, а през 2026 г. точно това се случи с два от най-обсъжданите показатели: спадът от 43% беше тримесечен, а надцененост от 13,8% беше отпреди повече от година. Едно число, извадено от периода си, обръща решение за десетки хиляди евро. И второ: противоречивите сигнали не се осредняват. Пазар, в който обемът пада, а цената расте, не е „някъде по средата“, а изисква конкретен отговор за конкретен имот, конкретен квартал и конкретна дата.
Често задавани въпроси
Паднаха ли цените на имотите във Варна през 2026 г.?
Не по официалните данни. Индексът на цените на жилищата на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. показва ръст от 14,8% на годишна база и 6,2% спрямо предходното тримесечие. Това, което падна през годината, е броят сделки, а не цената, и двете не се движат заедно. Индексът за третото тримесечие на 2026 г., включително отделната стойност за Варна, се публикува около 23.12.2026 г., а за четвъртото тримесечие излиза чак в края на март 2027 г. Важно е и кои цени се гледат: индексът мери реално платени цени по сделки, докато обявите в порталите показват искани цени, и двете не съвпадат.
С колко наистина спаднаха сделките с имоти във Варна?
По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. във Варна са вписани 2 433 покупко-продажби, спад от 21,5% на годишна база, а през второто тримесечие 3 077 сделки, спад от 16,7%. Тоест спадът се смекчава, а не се задълбочава. Разпространеното число за спад от 43% е вярно, но е сравнение с последното тримесечие на 2025 г., което е сезонният връх на годината, а не сравнение с предходната година. За страната второто тримесечие дава 45 965 сделки, спад от 17,9%, като Бургас пада повече от Варна, с 23,7%.
Защо ипотечният кредит е рекордно евтин, но по-труден за получаване?
Защото цената и достъпът се определят от различни неща. Средната лихва по нов жилищен кредит е 2,41% към юни 2026 г., а по данните за класацията в еврозоната (2,45%) страната е втора след Малта, а обемът жилищни кредити мина 19 млрд. евро към края на юли 2026 г. Същевременно годишният темп на растеж се забавя пет поредни отчитания, от около 28% през януари до 25,7% през юли 2026 г. Таваните на БНБ не са променяни през 2026 г. и остават 85% съотношение кредит към обезпечение, 50% плащания към доход и максимален срок 30 години. Забавянето идва от самите банки, които през второто тримесечие леко затегнаха стандартите заради по-висока оценка на риска.
Какво ще стане с цените на имотите през 2027 г.?
Този преглед не прогнозира 2027 г. и това е съзнателно решение. Публичните прогнози съществуват в двете посоки, от сериозен спад до умерен ръст, и всяка от тях е позиция, а не измерване. Известни са само механиките: сградите, започнати през 2025 и 2026 г., стигат до пазара през 2027 и 2028 г., тоест предлагането ще се увеличи, но какъв ефект ще има това върху цената, не е известно. Заявеното намерение за актуализация на данъчните оценки с до 30% в бюджета за 2027 г. също е само изявление, не внесен законопроект, и дори при повишени оценки общинските съвети могат да намалят ставките.
Купуваш или
продаваш сега?
Вземете числото, на което разчитате, и проверете едно нещо в него: от кой период е и спрямо какво е сметнато. Годишна база или спрямо предходното тримесечие, офертна цена или сделкова, цялата страна или само областта. През 2026 г. точно тази проверка отделяше спад от 21,5% от спад от 43%.
Пратете ни квартала и типа жилище. Връщаме медианата на офертите за него и броя обяви зад нея, за да видите дали числото стъпва на достатъчно случаи, или на четири обяви и едно усещане.
Числата са към посочените периоди и по посочените източници. Пазарна информация, не оценка на конкретен имот и не инвестиционен съвет.