Подготвяме анализ на рекордното лято на ваканционните имоти. Статията се разкрива автоматично тук, без презареждане.
00:00:00:00
дни : часове : минути : секунди
Ваканционни имоти10 август 2026 · 12 мин четене
РН
Раффи НикогосянБрокер, BulGhar Homes
Лято 2026 в числа
Рекордното лято, което пренареди пазара на ваканционни имоти.
Морето чупи рекорди: над 2 млрд. евро приходи от сезона. А сделките с ваканционни имоти падат с 15%. Двете числа не си противоречат. Те разказват една и съща история.
Сподели
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Най-силното лято в историята
Сезонът, който изпревари всички прогнози.
€0 млрд.
Очаквани приходи от сезона май до септември
+0%
Ръст на приходите от нощувки през май: 82,7 млн. евро
0
Плажа със Син флаг плюс 6 пристанища, рекорд за България
0 млн.
Очаквани онлайн резервации: около 15 млн. българи и над 10 млн. чужденци
Първото лято в еврото
Без такси за превалутиране за туристи от ЕС. Облекчен Шенген на летищата Варна и Бургас. Чартъри от над 20 държави, Германия, Полша, Чехия и Израел с удвоена честота. Около 46 000 германски туристи по морските летища.
Кой и къде
Топ 3 дестинации: Слънчев бряг, Златни пясъци и Албена. Основни пазари: Полша, Великобритания, Германия, Чехия и Румъния, плюс Франция и Израел. Прогнозата е за 5% повече туристи и 3% ръст на ранните резервации.
Базата 2025
9,5 млн. туристи (+5,8%), 28,8 млн. нощувки и около 3,9 млрд. евро приходи. Рекордът 2026 стъпва върху вече рекордна година.
§
За честност: по данни на НСИ от юни чуждестранните посещения леко намаляват, с 0,2%. Рекордът е в приходите и резервациите, не в бройката туристи. Отделни хотелиери по Южното Черноморие алармират за спад до 40% в свои обекти.
Ключовият контраст
Пазарът стана избирателен.
Ето парадокса на 2026: докато курортите преживяват най-силното си лято, сделките с ваканционни имоти се свиват. По данни на Bulgarian Properties покупко-продажбите падат с 15% на годишна база за първото тримесечие, а в Несебър и Балчик спадът стига до 30%. В същото време качественият имот с морска гледка поскъпва с около 15% годишно. Пазарът не умира. Пазарът избира.
Сделките с ваканционни имоти
0%
за година. В Несебър и Балчик до −30%
Качественият имот с морска гледка
+0%
поскъпване годишно
Разделението минава между продаваеми и застояли имоти. Купувачът от 2026 гледа доходност, такса поддръжка и реална заетост, не само цена на квадрат. Скептичните теми в медиите, презастрояване, войни за такса поддръжка и доходност под очакванията, са реални и адресираме всяка от тях с числа по-долу.
◆
Въпросът вече не е „дали на морето“. Въпросът е „кой имот“.
Средно €1 500 до 1 600, ново строителство €1 900 до 2 500
Бургас и Варна · градско ново строителство€1 300 – 1 600
Градовете имат търсене за наем целогодишно, не само 3 месеца
Първа линия с панорама към моретонад €2 000
Гледката към морето поскъпва с около 15% годишно
§
Контекст: ваканционните имоти поскъпнаха с 16 до 20% през 2024. 2026 е фаза на стабилизация. Балчик и Каварна растат устойчиво с 4 до 6% годишно, движени от голф комплексите и румънските купувачи. В края на 2025 студио в Слънчев бряг струваше около €50 000, а двустаен около €67 000.
Същото море · Европа
А в останалата част на Европа?
Ваканционни зони, цена на квадратен метър. За чуждите пазари цитираме порядъци, не точни стойности.
Турция (Анталия)около €900 – 990
По-евтино, но извън ЕС и с валутен риск
България (Слънчев бряг, Св. Влас, Несебър)€1 200 – 2 000
В ЕС, в еврозоната, на същото море
Гърция (Халкидики)€1 500 – 2 500
От €1 500 втора употреба до €2 500 ново строителство
Кипъроколо €2 500 – 2 600
Лимасол е над €4 500
Испания (Коста Бланка)около €2 700
Топ зоните стигат €3 000 до 5 200
Хърватия (Далмация)около €4 000
Сплит и Дубровник са над €5 500
Испания (Коста дел Сол)€3 000 – 5 600
Марбея държи рекорда около €5 600, Естепона €3 000 до 5 000
Същото море. 2 до 3 пъти по-ниска цена от всички конкуренти в ЕС.
България · 2025
9,5 млн. туристи, около €3,9 млрд. приходи
Гърция · 2025
38 млн. туристи, €23,6 млрд. приходи
Хърватия · 2025
21,8 млн. туристи, около €14,2 млрд. приходи
И България, и Хърватия са в топ 3 на ЕС по сезонност: 43% срещу 54,5% от нощувките се падат само на юли и август.
Слънчев бряг · 2008 до 2026
Един пълен пазарен цикъл.
От еуфорията на 2008 през дъното на 2015 до днес. При качествения сегмент пазарът вече надмина предкризисните нива.
§
През 2008 средният апартамент в Слънчев бряг струваше около €82 000. През 2015 масовият сегмент беше на €480 до 500 на кв.м. Стойностите за 2026 са за качествени комплекси, масовият сегмент остава под тези нива.
Смяна на собствениците
Кой купува сега.
Руските собственици се изтеглят и разпродават. На тяхно място влизат поляци, румънци, чехи, словаци и германци, плюс българи, живеещи в Западна Европа. Купуват и израелци с инвестиционна цел, скандинавци и украинци. Черноморието държи 35% от всички търсения на имоти в България.
Излизат
Руските собственици масово продават и напускат пазара. Именно техните имоти формират голяма част от нарасналото предлагане.
Влизат
Румънци с кола за уикенда. Поляци заради дългите ваканции и наема. Германци и чехи заради поддържаните комплекси. И все повече дистанционно работещи млади семейства.
Българските купувачи · около 30 000 реални търсения
Половината
са под 30 г. с високи доходи, основно от IT сектора
Другата половина
са пенсионери от Германия, Франция, Италия и Нидерландия
Новите изисквания:само с Акт 16без панелс гараж
Еврото ускорява сделките повече, отколкото вдига цените. Купувачът е по-взискателен от всякога и това е добра новина за качествените имоти.
Секцията, която никой не публикува
Честната сметка за имот на морето.
Ваканционният имот не е банков депозит. Ето числата, с които трябва да смятате, преди да подпишете.
Наем на нощувка по сегмент
€180 – 250
на нощувка · висок клас по Черноморието
Малкото имоти от висок клас с добро управление изкарват сезона на съвсем друга икономика. Точно затова качественият сегмент поскъпва, докато масовият чака купувач.
4 – 6%
Реална нетна доходност
При добро управление. Брутната е 5 до 10% според локацията. Средно за страната: брутна около 4,6%, нетна около 3,2%, малки жилища до 6,4% брутно.
12 – 14
Седмици реален сезон
Юни до септември в курортите. Варна и Бургас имат търсене целогодишно и това променя цялата сметка.
€600 – 900
Такса поддръжка годишно
10 до 15 евро на кв.м годишно за среден апартамент. Плаща се независимо дали имотът работи. Питайте за нея преди цената.
15 – 20 г.
Изплащане на инвестицията
При добро управление. Който ви обещава 8 години, не е смятал таксата, празните месеци и амортизацията.
§
Още честност: разходите на хотелите растат с 30%, а цените на нощувките само с 5 до 10%. Натискът върху доходността е реален и важи и за индивидуалните наемодатели.
Какво казва пазарът
Две мнения, една посока.
„
През 2026 г. пазарът на ваканционни имоти в България навлиза в по-зряла фаза... Тенденцията е по-скоро към умерено поскъпване или стабилизация, отколкото към нов ценови скок. Търсенето се измества от емоционална ваканционна покупка към инвестиционен подход.
Bulgarian Properties · юни 2026
„
Предлагането расте с над 25%, а запитванията спадат с 10 до 15%. Пазарът търси ново равновесие.
Гергана Тенекеджиева, „Адрес“ · Капитал, май 2026
Изводът от рекордното лято е прост. Туризмът доказа, че търсенето на българското Черноморие е реално и расте. Но парите от това търсене стигат само до имотите, които го заслужават: с Акт 16, с ниска такса, с добро управление и с гледка, която не може да се застрои. Останалите ще чакат.
