Наеми във Варна: колко от наема
реално остава в джоба.
Брутната доходност е числото, което всички цитират. Нетната е числото, което получаваш. Разликата е около една трета и точно тя решава дали имотът работи, или само изглежда, че работи.
Брутната доходност е обещание, не резултат.
Брутната доходност е една дроб: годишният наем, разделен на покупната цена на имота. Нищо не е извадено от нея. Тя е числото в обявата, в презентацията на строителя и в разговора на масата. И тя е вярна, стига да си наясно, че описва прихода, а не резултата.
Нетната доходност е същата дроб, но след данък, такса за етажната собственост, поддръжка, месеците без наемател и разходите при всяка смяна. Тя е единствената, която реално се харчи. Разликата между двете не е технически детайл, а самата инвестиция.
Редовете, които обявата не показва.
Примерна сметка от анализ на българския наемен пазар, публикуван през май 2026 г.: апартамент за 180 000 евро, наем 750 евро на месец. Брутният приход е 9 000 евро годишно. Ето какво остава от него.
Общо разходи: 2 465 евро, или 27% от брутния наем. При такава нетна доходност имотът се изплаща само от наем за около 27,7 години.
Един от тези редове е наш. Брокерската такса при ново отдаване е половин месечен наем: 375 евро в тази сметка, или 4,2% от годишния наем. Ние сме брокери, това е нашата цена и стои тук, между останалите разходи, а не в края на текста.
Ставката е 10%, но облагаемата основа е 90% от наема, защото законът признава 10% нормативно признати разходи. Ефективно това прави 9% от всяко получено евро. Осигуровки не се дължат. Авансово по тримесечия, до 30 април, 31 юли и 31 октомври, а годишната декларация е до 30 април на следващата година.
Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася данъка. Ако наемателят е физическо лице, това е задължение на наемодателя. Двата случая изглеждат еднакво в договора и различно в календара, и точно тук се появяват първите пропуснати срокове.
В тази таблица липсва един ред, защото не се планира: освежаването между наематели. То не е периодичен разход, а събитиен. Не идва всяка година, но когато дойде, идва наведнъж и почти винаги в месец, в който наем не влиза.
Наемът расте. Цената също.
Двустаен апартамент под наем във Варна се движи между 400 и 500 евро на месец, след ръст от 10 до 15% за година. За сравнение, в София същият апартамент стигна около 600 евро след ръст от 20%. На пръв поглед това е добра новина за наемодателя.
Само че доходността е дроб, и знаменателят ѝ също се движи. Средната офертна цена на жилище във Варна стигна 1 990 евро на квадратен метър, с ръст от 13,2% само за полугодието на 2026 г. Наемът се качва, цената на входа се качва заедно с него, и доходността не се подобрява от това, че наемите са скочили. Тя се подобрява само ако наемът изпревари цената, а през 2026 г. във Варна това не се случва.
По-малко сделки, по-високи цени и повече кредит в тях. А новото строителство означава, че след всеки Акт 16 на пазара под наем излиза нова партида жилища, които се конкурират с вашето. Празният месец не е лош късмет, а функция на предлагането.
Морето вдига лятото и изяжда зимата.
Сезонността на варненския жилищен пазар не е усещане на брокери, а измерена величина: изследване на Икономическия университет във Варна я описва като устойчиво по-високо търсене през пролетта и лятото. През сезона един обект може да носи многократно над стандартния месечен дългосрочен наем.
Високата дневна тарифа идва с комисиона на платформата, почистване между гости, консумативи и бельо, ток и вода на реален разход, и с време за комуникация всеки ден. Това не е наем, а гостоприемство на дребно.
Извън сезона заетостта пада рязко и остават основно бизнес пътувания. Стабилният наемател, студентът или работещият, носи по-малко на месец, но носи го дванайсет пъти. Затова все повече собственици във Варна минават на смесен модел.
Цена на нощувка, умножена по трийсет, не е месечен доход. Между двете стои заетостта, и точно тя се пропуска почти винаги. Сметката се прави върху заетия ден, а плащате и за празния: ипотеката, таксата, тока на празния апартамент и абонамента за почистване не спират през ноември.
Смесеният модел работи, но е двойно повече работа, не по-малко. Два различни договора, два различни данъчни режима, две различни аудитории и един апартамент, който трябва да е готов и за двете.
Регламент (ЕС) 2024/1028 вече се прилага. Всяка обява за краткосрочно настаняване трябва да е вързана с валиден регистрационен номер на обекта. Платформите проверяват, и без такъв номер обявата се премахва или блокира. Оценките в бранша преди влизането му в сила говореха за около половината ваканционни имоти в страната в риск.
Регламентът сам по себе си не въвежда нов данък. Той прави обмена на данни между платформите и органите автоматичен, което е друго нещо и в много случаи по-скъпо.
Отделно вървят регистрация в ЕСТИ и уникален идентификационен код, месечен отчет за нощувките до 7-о число на следващия месец, туристически данък към общината и категоризация. Варна е втора в страната по брой обекти за краткосрочно отдаване с около 1 300, след София. Тоест конкуренцията е реална, а административната тежест вече не е по избор.
Три корекции на цената за три дни.
Управляваме дългосрочен наем в самия център на Варна: двустаен апартамент от 46 квадратни метра на улица „Райно Попович", срещу Морската градина, с Икономически университет на 175 метра и централен плаж на осем минути пеша. По нашата методика локацията взима 92 точки от 100. Силна е.
Обявата тръгна на 550 евро. Слезе на 500. Днес е 490 евро. Три корекции в рамките на три дни през август 2026 г., при имот, който няма нито един обективен недостатък освен липсващ асансьор на трети етаж. Пазарът не пита колко искаш, а колко се плаща.
Водили сме и краткосрочна операция в квартал Бриз. Тя приключи през юли 2026 г. и вече не се управлява от нас. Не всяка операция трябва да продължи, и не всяко прекратяване е провал. Но разликата между двата модела се вижда истински само когато си водил и двата.
Наемът е малък бизнес с данъчен календар, поддръжка, човешки отношения и от тази година с регистрационен режим за краткосрочното отдаване. Хубавата локация не отменя нито един от тези редове. Тя само дава по-малко празни месеци, а това вече е много.
Три въпроса, които идват след сметката.
Каква е разликата между брутна и нетна доходност от наем?
+Брутната доходност е годишният наем, разделен на покупната цена на имота. От нея не е извадено нищо. Нетната доходност е същото изчисление, но след данък, такса етажна собственост, поддръжка, празни месеци и разходите при смяна на наемател. За България към първото тримесечие на 2026 г. средната брутна доходност е около 4,6%, а нетната около 3,2%, тоест около една трета от числото изчезва между двете.
Колко данък се плаща върху доход от наем през 2026 г.?
+Ставката е 10%, но облагаемата основа е 90% от наема, защото законът признава 10% нормативно признати разходи. Ефективно това прави 9% от всяко получено евро. Осигуровки върху доход от наем не се дължат. Авансовият данък се внася по тримесечия, до 30 април, 31 юли и 31 октомври, а годишната декларация се подава до 30 април на следващата година. Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася данъка вместо наемодателя.
Кое е по-изгодно във Варна: краткосрочен или дългосрочен наем?
+Зависи от месеца, и точно това е проблемът. Сезонността във Варна е реална: през лятото един обект може да носи многократно над стандартния месечен наем, а през зимата заетостта пада рязко. Повечето сметки за краткосрочно отдаване се правят върху заетия ден, не върху празния, и затова изглеждат по-добре, отколкото излизат. От 20 май 2026 г. се прилага и Регламент (ЕС) 2024/1028, който изисква всяка обява да носи валиден регистрационен номер на обекта, иначе платформата я сваля.
Наемът не е пасивен доход. Малък бизнес е.
Кой имот, на каква цена, за какъв наемател и по кой модел. Това не се решава от таблица в интернет и не се поправя лесно, след като нотариалният акт е подписан. Ако мислите за имот под наем във Варна, по-добре да сметнем заедно, преди да купите.
Още няма коментари. Бъди първият.