Подготвяме анализ на решението на ЕЦБ и какво означава то за ипотечните лихви у нас. Статията се разкрива автоматично тук, без презареждане.
00:00:00:00
дни : часове : минути : секунди
Ипотечни лихви12 август 2026 · 11 мин четене
РН
Раффи НикогосянБрокер, BulGhar Homes
Лихвен цикъл · юни – август 2026
Франкфурт вдигна лихвите, а българската ипотека поевтиня.
ЕЦБ вдигна лихвите за пръв път от три години. Същия месец, средната лихва по нов жилищен кредит у нас падна до рекордните 2.41%. Двете новини звучат противоречиво. Не са.
Сподели
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Хронология
Какво се случи.
11 юни 2026
ЕЦБ вдига трите основни лихви с 0.25 пункта, депозитната от 2.00% на 2.25%, в сила от 17 юни. Първото повишение от почти три години, последното беше през септември 2023 при пик от 4.0%. Причината: инфлационен натиск от поскъпналата енергия заради конфликта в Близкия изток.
23 юли 2026
ЕЦБ задържа лихвите непроменени.
10 септември 2026
Следващо заседание. Над 65% от банките в еврозоната очакват още едно повишение с 0.25 пункта, до 2.5%.
«Какво чака ипотеките?!»
За контекст: еврозоната се сви с 0.2% през първото тримесечие на 2026. ЕЦБ вдига лихви в свиваща се икономика, не в разгряваща се.
Същия месец, у нас
Обратът в България.
0%
средна лихва по нови жилищни кредити · юни 2026 · БНБ
ПАДНАдокато ЕЦБ вдигаше лихвите във Франкфурт, ипотечната лихва у нас падна до рекордно дъно. ГПР 2.75%.
§
По данни на ЕЦБ, България е с втора най-ниска лихва по ипотечни кредити в цялата еврозона: 2.45% при средно 3.43%. По-ниска е само Малта, с 2.08%.
Заем €200 000 за 20 години · Малта
€1 019 на месец
Заем €200 000 за 20 години · Латвия
€1 231 на месец
За целия срок на кредита Латвия плаща близо €50 000 повече от Малта. България, с лихва между двете крайности на еврозоната, стои много по-близо до Малта.
Лихва по нови ипотечни кредити · 2026
Къде сме спрямо другите.
Малта −0.37 п. под България2.08%
България2.45%
Втора най-ниска лихва в еврозоната
Испания +0.35 п. над България2.80%
Португалия +0.40 п. над България2.85%
Хърватия +0.50 п. над България2.95%
Словения +0.54 п. над България2.99%
Франция +1.05 п. над Българияоколо 3.50%
Германия +1.39 п. над България3.84%
Литва +1.43 п. над България3.88%
Естония +1.60 п. над България4.05%
Латвия +1.73 п. над България4.18%
Средно за еврозоната3.43%
За заем от €200 000 за 20 години Латвия плаща близо €50 000 повече от Малта за целия срок. България е близо до най-евтиния край.
Защо ЕЦБ не движи твоята вноска
Франкфурт не мърда вноската.
Българските банки ценообразуват по локален индекс, изведен от лихвите по депозитите у нас, не по решенията на ЕЦБ и не по EURIBOR.
€56.4 млрд.
депозити на домакинствата
срещу
€31.5 млрд.
кредити · БНБ, юни 2026
Банките имат почти двойно повече пари, отколкото раздават. Парите са евтини у нас, защото ги има в излишък.
«Неговата стойност е доста по-ниска и няма такива големи флуктуации, защото продължаваме да наблюдаваме много висока ликвидност и липса на предпоставки да считаме, че лихвите ще се увеличат.»
Банка ДСК
«Променливите лихвени проценти у нас в по-голямата си степен са обвързани с цената на привлечения ресурс, тоест с лихвите по депозитите.»
Любомир Левичаров, Асоциация на банките
Каналът, по който ефектът от ЕЦБ все пак ще стигне до ипотеките, е бавен: депозитните лихви вече тръгнаха нагоре, до 1.57% средно през юни, с 0.24 пункта повече за месец. Стига до вноските със голямо закъснение, за месеци и години, не за дни. В Балтийските държави е обратното: там плаващите лихви са вързани директно за индекси на ЕЦБ. У нас над 90% от ипотеките са плаващи, но по депозитен индекс, не по европейски.
Урок от историята
Еврото не вдига лихвите автоматично.
Хърватия · в еврозоната от 2023
2.95%
Днес, под средното за еврозоната. Влизането в еврото не вдигна лихвите.
Литва · еврозона от 2015
3.88%
Лихвите там вдигна концентрацията на скандинавските банки, не еврото.
Латвия · еврозона от 2014
4.18%
Същият модел: скандинавски банки, ограничена конкуренция, по-висока цена на кредита.
◆
Лихвата не я определя еврото. Определя я банковата конкуренция в твоята страна.
Кредитният бум продължава
Никакво охлаждане след юни.
€0 млрд.
Жилищни кредити общо, +26.4% за година
€0 млн.
Нов бизнес през юни, +28.4% за месец
€0 хил.
Среден нов ипотечен кредит. €180 хил. в София, €113 хил. извън нея
0%
Сделки през Q2, докато кредитирането расте
Среден срок на новите ипотеки: около 26 години, по данни на Банка ДСК. Сделките падат, кредитирането расте. Пазарът се нормализира, не се срива.
За твоя портфейл
Конкретната сметка.
Месечна вноска на 25 години
Заем €200 000 за 25 години, лихва от 2% на 4%
€848
→
€1 056
+24.5%
Двойна лихва не значи двойна вноска.
Честната секция
Практични правила.
БНБ, правила за кредитиране
Вноска до 50% от дохода. Финансиране до 85% от стойността на имота. Срок до 30 години.
Буфер и бюджет
Дръж резерв от 3 до 6 вноски. Бюджетът ти трябва да издържа вноска при лихва с 2 пункта нагоре.
При покачване на лихвата
Предоговаряне, фиксиране, удължаване на срока или рефинансиране. Сравнявай ГПР, не само лихвата.
Фиксирана лихва се предлага рядко у нас, обикновено за 1 до 5 години, и е с 0.8 до 1.0 пункт по-скъпа от плаващата.
Евтините пари карат някои купувачи да посягат към жилища над възможностите им, предупреждава доц. Ножаров от УНСС. Прогнозите за българските лихви през 2026 остават в диапазона 2.5 до 3.5%.
Доц. Ножаров, УНСС
Прогнозата на Банка ДСК е за забавяне на ръста на цените на имотите до около 8.5% през 2026, но не спад.
