Пазарен дебат · Август 2026

Двама анализатори гледат едни и същи данни.
Стигат до противоположни изводи.

Статията се отключва автоматично в момента на публикуване. Не е нужно да презареждаш страницата.

Очаквайте скоро 00:00:00:00 дни : часа : минути : секунди

Пазарен дебат · Август 2026

Двама анализатори гледат едни и същи данни.
Стигат до противоположни изводи.

Единият вижда пазар, който ще поевтинее с 20-25% до 2029-2030 г. Другият вижда пазар, финансиран от растящи кредити и заплати. И двамата цитират БНБ и НСИ.

Лагер 1

Спад

◆ VS

Лагер 2

Стабилност

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

РН

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

24 август 2026 · 10 мин четене

Сподели

За какво спорят

През август 2026 г. пазарът на имоти в България дава два насрещни сигнала едновременно. Сделките спадат, но обявените цени продължават да растат. Банките отпускат все повече жилищни кредити, докато собственият надзорен орган на банките пише, че жилищата са надценени. Двата лагера по-долу гледат абсолютно същите данни от БНБ, НСИ и пазарните портали. И стигат до противоположни прогнози.

Три темпа на растеж, Q1 и юни 2026

Жилищни кредити+26,4%

Цени на жилища (БНБ)+14,8%

Средна заплата+12,7%

Разликата между най-бързия и най-бавния темп е под 14 пункта, не двузначната пропаст на класически балон.

Кръг 1

Аргументите лице в лице.

Лагер 1 · Мечки

Спад

Макс Баклаян, финансов анализатор

-20 до -25%

прогнозиран спад на цените до 2029-2030 г.

25 → 75 дни

времето за продажба на имот се е утроило, по негово твърдение, не потвърдено от агрегирани пазарни данни

40% празни жилища

1,6 млн. напълно празни жилища в България, по данни, цитирани от Plovdiv24.bg

Standart News прогнозира отделно номинален спад от 20-30% между 2027 и 2029 г. Сделките в страната вече падат: -15,5% г/г през Q1 2026, -17,9% г/г през Q2 2026.

Лагер 2 · Бикове

Стабилност

Кредитният пазар и НАНИ

+26,4%

ръст на жилищните кредити г/г, до около 18,7 млрд. евро (юни 2026)

+12,7%

ръст на средната заплата г/г, близо до 14,8% ръста на цените на жилищата

33 дни

средно време за сделка във Варна, по Address.bg, далеч от 75-те дни на Баклаян

Александър Бочев (НАНИ) очаква цените в големите градове да продължат да растат с 5-7% до края на 2026 г., докато сделките спадат: „по-малко, но по-скъпи сделки". Иво Димовски: „вероятността от реален спад в цените е минимална."

Едни и същи институции: БНБ, НСИ, пазарните портали. Противоположни изводи.

А ти на коя страна си?

Лагер 1 · Спад0%

Лагер 2 · Стабилност0%

0 гласа

Кръг 2

Четири въпроса, на които никой лагер не отговаря сам.

Натисни въпрос, за да видиш какво стои зад противоречието.

Сделките падат с 20%. Цените растат. Как е възможно и двете?

Във Варна сделките с имоти паднаха с около 20% г/г, а цените едновременно продължиха да растат. Двата сигнала излязоха в едно и също съобщение на eurocom.bg (02.08.2026). Обяснението: по-малко купувачи остават на пазара, но тези, които купуват, търсят качествени имоти и приемат по-високата цена. Продавачите на надценени имоти просто изчакват, вместо да свалят цената, затова средните обявени цени не падат дори при по-слаб обем.

БНБ финансира кредити +26,4%, а самата БНБ предупреждава за 13,8% надценка. Коя БНБ да вярваме?

И двете числа са реални и идват от една и съща институция. Банковият надзор на БНБ следи системен риск, 13,8% надценка е нейна оценка спрямо фундаментали като доходи и наеми, за Q3 2025, коментирана през август 2026. Статистиката за кредитен ръст пък просто отчита факт: банките масово отпускат жилищни кредити, защото домакинствата вземат кредити и погасяват в срок. Двете функции на БНБ не се изключват, надзорът предупреждава точно защото кредитирането расте толкова бързо.

40% от жилищата в България са празни. Защо тогава не намираме „дефицит на качествено предлагане"?

И двете твърдения са вярни, защото говорят за различни имоти. Голяма част от 1,6 млн. празни жилища са старо строителство в малки градове и села, имоти, за които почти няма търсене на никаква цена. Дефицитът е в друг сегмент: ново строителство с Акт 16, добра локация, разумна цена. Свръхпредлагането не е проблем на количеството, е проблем на продукта на грешното място, на грешната цена.

Заплатите растат с 12,7%. Цените растат с 14,8%. Балон, или просто малко по-бърз пазар?

Разликата между двата темпа на растеж е 2,1 процентни пункта, далеч от разминаването, което обикновено предхожда рязка корекция. Класическият балон се появява, когато цените изпреварват доходите с двуцифрена разлика за няколко последователни години. Тук доходите почти догонват цените. Това не изключва локална надценка на конкретни имоти, но отслабва тезата за пазарен балон на национално ниво.

Сблъсък · Варна · 02.08.2026