Чужди инвестиции

Нова статия очаквайте скоро.

Подготвяме анализ на чуждите купувачи на имоти у нас след еврото. Статията се разкрива автоматично тук, без презареждане.

00:00:00:00

дни : часове : минути : секунди

Чужди инвестиции 14 август 2026 · 10 мин четене

РН

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

България след еврото

Руснаците спират да продават. Кой купува вместо тях?

Руският отлив на имоти у нас се забавя рязко, а чуждите инвестиции в България скочиха над 4 пъти след еврото. Няма официален регистър, който да показва кой купува какво, затова събрахме наличните данни на едно място, без внушения за "нашествие".

Сподели

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Руските продавачи

Руснаците спират да продават.

Изходящ поток · януари–април 2025

−€0 млн.

−96%

Същия период · 2026

−€0 млн.

До края на май 2026 кумулативният отлив нарасна леко, до €2.4 млн., но остава далеч под темпото от предходната година. По данни на Money.bg.

имота все още се притежават от руски граждани у нас

от тях, близо половината, са в община Несебър

от партидите са открити след 24.02.2022, началото на войната

По-голямата част от руската собственост у нас не е стара. Тя е следвоенна. Данните са от регистри, обхванати от Money.bg.

За честност: общите чуждестранни инвестиции в България са скочили над 4 пъти спрямо 2025 г., до около €2.3 млрд., а по друг източник, до 7 пъти повече чужди инвестиции до април 2026 г. Еврото се сочи като катализатор. Но нетният поток от чужди инвестиции конкретно в имоти през 2025 г. е бил отрицателен, −€19.7 млн. Бумът засега е в общите чужди инвестиции в България, не изрично в жилищния сектор.

Новите купувачи

Кой купува вместо тях.

Медиите наричат отделни националности "нашествие" в конкретни квартали. Данните са по-скромни: различни профили, с различни бюджети и мотиви, а за някои от тях все още има повече очакване, отколкото твърди доказателства.

Румънци

Масов пазар по морето, активни, чести сделки.

Украинци

Лукс сегмент, предимно максимално близо до морето, най-често във Варна.

Германци и израелци

Основно инвестиционна цел, покупка за отдаване под наем.

Полски и чешки купувачи

Очакването е активност, но засега по-скоро анекдотично, не документирано с твърди данни.

от чуждите купувачи на морски ваканционни апартаменти са пенсионери от Германия, Франция, Италия и Нидерландия. Данните са на Capital.bg, на база 30 000 реални търсения.

Какво плащат чуждите купувачи

Бюджети и цени.

Самостоятелна къща, Черноморие€80 000–150 000

Луксозен апартаментот €100 000

Луксозна вила€300 000–500 000

€1 200–2 000

на м², качествени апартаменти в Слънчев бряг, Несебър и Св. Влас

Няма единен публичен регистър с разбивка на цената по националност на купувача. Диапазоните по-горе са от активни обяви и опита ни с клиенти на терен.

От 01.01.2026

Какво промени еврото.

Премахнат валутен риск лев/евро. Пазарът е по-разбираем и по-предвидим за чужденец, който смята в евро.

По-лесни и по-бързи трансфери на средства между еврозоната и България.

Данъчен контекст без промяна, но конкурентен: плоска ставка от 10% данък доход, под средното за еврозоната. Нов праг за задължителна регистрация по ДДС, €51 130 годишно.

За контекст в друга посока, лихвите по ипотечните кредити у нас не тръгнаха нагоре след еврото, обратното. Виж Франкфурт вдигна лихвите, а българската ипотека поевтиня.

Хърватия, в еврозоната от 2023

Не дали, а кога.

от сделките с имоти в Хърватия

са с чужди купувачи, водени от четири националности:

Германци Австрийци Словенци Италианци

Гражданите на ЕС купуват в Хърватия на равна нога с местните, без ограничения. Еврото премахва валутния риск за инвеститори от еврозоната и ускорява ръста на цените в премиум локации. По данни на Property Forum.

◆

За България сравним модел е вероятен, но пазарът е още в ранна фаза.

Тонът в медиите

Отразяването варира силно, от позитивен наратив за ръст на инвестициите до по-остри заглавия за конкретни национални групи в имотния сектор. Данните по-горе показват микс от българи и чужденци, не еднопосочна тенденция, и точно затова заслужават по-спокоен поглед от алармените заглавия.