Банката вече не казва „да".
Тя казва „дотук".
Кредитът у нас е рекордно евтин, а хората се спъват все по-рано. Спъват се не във вноската, а във входа. Над всеки жилищен кредит стоят три тавана, поставени от БНБ, и те решават колко изобщо ще ви отпуснат, преди някой да е погледнал колко можете да плащате.
Три числа решават всичко.
С решение на Управителния съвет от 11 септември 2024 г. Българската народна банка въведе изисквания към кредитните стандарти по новоотпуснатите жилищни кредити. В сила са от 1 октомври 2024 г. и се прилагат както при отпускане, така и при предоговаряне на съществуващ кредит.
Проверено към август 2026 г.: тези нива не са пипани оттогава. Единствените макропруденциални решения на БНБ през 2026 г. са по антицикличния капиталов буфер, определен на 2,25% за второто и третото тримесечие на 2027 г. Той е по капитала на банките, не по джоба на кредитополучателя, и лесно се бърка с промяна на таваните. Промяна няма.
Вентилът от 5%
Правилата не са абсолютни. Банка може да отпусне кредит извън таваните, но общият обем на такива кредити за едно тримесечие не може да надхвърли 5% от обема на новоотпуснатите жилищни кредити за предходното. Тоест изключенията съществуват, но са рационирани, и отиват при досиетата, които изглеждат най-добре. Не при всеки, който помоли.
Три месеца и пазарът се пренареди.
Четвъртото тримесечие на 2024 г. е първото, изцяло под новите правила, и БНБ публикува какво се е случило. Числото, което се вижда отдалеч, е едно.
Всеки четвърти кредит преди мярката е бил такъв, който днес не минава. Среднопретегленият DSTI-O пада от 39,1% на 36,8%. Кредитите, отпуснати извън изискванията, са 421 от общо 10 140, тоест 4,2%, точно под тавана на вентила.
Другите два тавана почти не помръдват нищо: средният LTV-O остава около 74%, а средният матуритет около 25,2 години. И двете стойности бяха под тавана още преди правилото.
Таванът по срок и по финансиране почти не ухапа, защото пазарът не беше там. Ухапа таванът по доход, и то рязко. До таваните опират точно тези, на които им е най-тясно, тоест хората, които разчитат кредитът да покрие разликата, която нямат.
DSTI не е вноската спрямо заплатата.
Това е най-често повтаряната грешка при подготовката за кредит. Показателят мери всички текущи плащания по кредитни продукти спрямо дохода, не само бъдещата ипотечна вноска. В сметката влизат:
Неизползван лимит по кредитна карта също тежи. Картата може да стои с нулево салдо от години и пак да свали максималния размер на ипотеката, защото лимитът е достъпен кредит. Купувачът вижда само по-малка одобрена сума и рядко научава коя е причината.
Оттук следва нещо, което не се решава в деня на кандидатстването. Затварянето на неизползвана карта, приключването на лизинг или изчистването на стоков кредит променя показателя, но иска месеци, не седмици. Подготовката за ипотека започва много преди огледа на имота.
85% не са от цената.
Размерът на кредита се формира спрямо приетата от банката пазарна оценка на лицензиран оценител, не спрямо сумата, договорена с продавача. Банковата оценка обичайно е по-ниската от двете. Разликата не се дели с никого: покрива я купувачът, в брой, преди нотариуса.
Цената на жилището не се е променила. Променила се е само оценката, с 12 000 евро, а сметката на купувача се е променила с 10 200 евро, платими в брой и обикновено в срок от няколко седмици.
Намален кредит, недостатъчен за покупката. Втори, по-скъп кредит, който на свой ред тежи в DSTI. Предоговаряне на цената с продавач, който няма причина да отстъпи. Или разваляне на сделката и загубено капаро. Това е мястото, където грешката се плаща в пари, а не в нерви.
Колко от тях са ваши пари.
През второто тримесечие на 2026 г. средната цена на жилище във Варна мина 2 000 евро на кв.м, с ръст от около 4% на тримесечна база. Реалният диапазон в града е широк, от порядъка на 1 400 до 2 500 евро на кв.м според квартала и сградата, но за сметка ще ползваме средното.
Средната брутна заплата в област Варна е 1 304 евро месечно за първото тримесечие на 2026 г., второ място в страната след София. Тоест 18 000 евро са 13,8 брутни варненски заплати, само за да стигнете до вратата на банката. Данъкът, нотариалната такса и вписването идват отгоре.
Почти всяка втора сделка минава през банка
По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. във Варна са реализирани 2 433 сделки с имоти и са вписани 1 117 договорни ипотеки.
Двете числа се движат в различни посоки: сделките падат с 21,5% на годишна база, а вписаните ипотеки растат с 5,7%. Пазарът се свива, а делът на купувачите, зависими от банка, расте. Точно затова правило, писано в София през 2024 г., се усеща в конкретна варненска сделка през 2026 г.
Фонът е същият и в национален мащаб. Жилищните кредити в страната достигат 18,68 млрд. евро към юни 2026 г., ръст от 26,4% на годишна база. Таваните не спряха кредитирането. Пренаредиха го.
Трите числа се смятат едновременно.
Оценка, DSTI и собствени средства не са три отделни проверки, а една сметка с три променливи. Свалянето на едната мести другите две. А третото число, оценката, купувачът не контролира и научава последен, обикновено след като капарото вече е платено.
Вентилът от 5% не е защитна мрежа за средния случай. Той отива при най-подготвените досиета, а „подготвено досие" значи чиста кредитна история, документиран доход и имот, който банката оценява охотно. Всичко това се строи преди сделката, не по време на нея.
Таваните на БНБ не са новина от 2024 г. Те са постоянното условие на пазара днес. Лихвата е най-ниската в историята и точно затова спирачката вече не е тя. Спирачката е сумата, която трябва да е налична преди капарото, и тя се смята предварително или се плаща със загубено капаро.
Забележка за точност: показателите LTV-O и DSTI-O се отнасят за новоотпуснатите жилищни кредити, обезпечени с жилищен недвижим имот. Данните за ефекта са от отчета на БНБ за четвъртото тримесечие на 2024 г., първото изцяло под правилата. Цените и заплатите са публикувани средни стойности, а не оферта: конкретната оценка на конкретен имот се прави от лицензиран оценител по възлагане на банката.
Трите въпроса, които чуваме най-често.
Таванът от 85% от цената ли се мери или от оценката?
+От оценката. Размерът на кредита се формира спрямо приетата от банката пазарна оценка на лицензиран оценител, а не спрямо цената, договорена с продавача, и банковата оценка обичайно е по-ниската от двете. При жилище за 120 000 евро и оценка 10% под цената кредитът пада от 102 000 на 91 800 евро, а собствените средства скачат от 18 000 на 28 200 евро. Разликата от 10 200 евро се внася в брой.
Какво влиза в DSTI освен вноската по ипотеката?
+Влизат всички текущи плащания по кредитни продукти: потребителски кредити, лизинг, стоков кредит, минималните вноски по кредитни карти и по овърдрафт. Част от банките включват и наем. Неизползван лимит по кредитна карта също може да свали максималния размер на ипотеката, без купувачът да разбере коя е причината.
Може ли банка да отпусне кредит извън таваните на БНБ?
+Може, но количеството е рационирано. Общият обем кредити, отпуснати извън изискванията, не може да надхвърли 5% от обема на новоотпуснатите жилищни кредити за предходното тримесечие. През четвъртото тримесечие на 2024 г. извън изискванията са 421 кредита от 10 140, тоест 4,2%. Тези изключения отиват при най-подготвените досиета, не при всеки.
Питате се колко ще ви отпуснат?
Преди капарото се смятат три неща наведнъж: оценка, DSTI и собствени средства. Познаваме банковите оценки по квартали във Варна и знаем кой показател тежи къде. Грешката тук не струва нерви, струва капаро.
Още няма коментари. Бъдете първият.