Документите струват
24 евро и 55 цента.
Базовият комплект за варненски апартамент излиза за седем работни дни. Сделката я спира не той, а трите документа, за които никой не пита, докато купувачът вече не чака.
Двайсет и четири евро и седем работни дни
Първо числото, за да не виси над темата. Базовият комплект документи за един варненски апартамент струва 24,55 EUR и се вади за седем работни дни. Схема на самостоятелния обект от кадастъра 10,23 EUR на гише, данъчна оценка от Община Варна 7,67 EUR, удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията 5,11 EUR. С бързи услуги целият комплект е под 45 EUR за три дни. Сумите са сверени с официалните страници на институциите към 04.09.2026.
Цената никога не е била пречката. Пречката е редът. Продавачът тръгва да вади документи, след като вече има купувач, а от този момент нататък срокът се плаща не от джоба, а от сделката. Купувачът с кредит носи собствен часовник: одобрението има валидност, оценката има валидност, капарото има неустойка. Документ, който отнема месец, изяжда точно този месец от търпението му, и то в най-неподходящия възможен момент.
И трите документа по-горе не са проблемът. Проблем са другите три, които не стоят в нито един списък по брокерските сайтове, не се вадят за седем дни, и в два от трите случая изобщо не зависят от продавача. За тях е тази статия.
Какво става, когато имотът вече е на пазара и не се движи, е разгледано отделно в защо имотът стои непродаден. Тук сме преди обявата.
Сертификатът не е твой.
На сградата е.
Задължението е в сила и не е новина. По чл. 41, ал. 1 от Закона за енергийната ефективност при продажба на самостоятелен обект в сграда продавачът предоставя на купувача заверено копие от сертификата за енергийни характеристики на сградата. По ал. 3 показателят специфичен годишен разход на първична енергия се отбелязва във всички обяви. Редакцията на текста е от Държавен вестник, бр. 105 от 2016 г. А кръгът на сградите по чл. 38, ал. 1 обхваща сградите в експлоатация, с шест изключения, сред които обособени сгради до 50 кв.м, временни постройки и жилищни сгради, ползвани до четири месеца годишно. Обикновеният варненски блок не попада в нито едно от тях.
Три неща превръщат това в капан. Сертификатът е на сградата, не на апартамента, тоест отделният собственик не може да си го извади сам: обследването се възлага от собствениците, а чл. 33, ал. 2 дава на отделния собственик само правото да получи копие от оригинала. Цената се смята на квадратен метър разгъната застроена площ на цялата сграда: по публикувани оферти за 2026 г. между 0,40 и 0,90 EUR на кв.м, тоест между 800 и 1 800 EUR за блок с 2 000 кв.м, разделени между всички собственици, а сертификатът важи до десет години. И трето, съседите нямат никаква изгода да платят, когато ти продаваш.
Ще бъдем честни за санкцията, защото това е мястото, където повечето текстове преувеличават. Тежката глоба по чл. 99 ЗЕЕ се отнася за собственици на сгради за обществено обслужване. За жилищен продавач остава общата разпоредба на чл. 112, тоест между около 256 и 767 EUR. Не намерихме нито едно публикувано наказателно постановление срещу физическо лице заради липсващ сертификат при продажба на апартамент.
Затова формулировката е друга и е по-неудобна: изискването не е ново и вече е в сила, новото е, че започва да се търси. Спира сделката не глобата, а банката на купувача, която иска пълен комплект, и общото събрание, което трябва да се събере.
Документът, който струва нула и се иска от съсед
По чл. 23 от Закона за управление на етажната собственост управителят издава на собствениците документ по образец за наличието или липсата на задължения към етажната собственост. Цена нула. Издава се от човек, който живее в същия вход. Единствената причина да го няма е, че никой не се е сетил.
Правно положението дори е в полза на продавача: по чл. 30, ал. 1 ЗУЕС за задълженията, станали изискуеми преди промяната на собствеността, отговаря старият собственик. Дългът не следва имота.
Само че купувачът не знае това, а научава за дълга не от продавача, а от съседите на входа, при огледа или след капарото. Оттам нататък разговорът вече не е за документ, а за доверие, и почти винаги завършва с искане за отбив или за чист документ, издаден набързо. Отделно новият собственик има петнайсетдневен срок от придобиването да подаде декларация до управителя по чл. 7, ал. 3.
Как работи етажната собственост, какво се решава на общо събрание и какви са разходите, е разгледано в етажна собственост. Тук важи само едно: нулевата цена на този документ е обратно пропорционална на цената на липсата му.
Актът е на едно име.
Подписите са два.
Най-подценяваният документ в темата не е за съпружеска имуществена общност, а точно за обратното: за жилище, което е лична собственост на единия съпруг, придобито преди брака или по дарение и наследство.
Чл. 26 от Семейния кодекс казва, че разпореждането със семейното жилище, лична собственост на единия съпруг, се извършва със съгласието на другия, ако двамата нямат друго жилище, общо или лично на всеки от тях. При липса на съгласие разпореждането става с разрешение на районния съдия, ако се установи, че не е във вреда на непълнолетните деца и на семейството.
Тежестта е психологическа, преди да стане правна. Продавачът е сигурен, че имотът е само негов, актът го потвърждава, и въпреки това нотариусът иска подпис от съпруга. Формата не е предписана в закона, но на практика се иска нотариално заверена декларация в деня на сделката.
Отказът не спира продажбата. Той я праща в съда. Разликата между двата сценария е разликата между един подпис и съдебно производство, докато предварителният договор вече върви със срок и с неустойка. Кога имотът е общ и кога личен е разгледано в СИО и съпружеска общност.
От 2024 г. думата на продавача вече не тежи нищо
До 03.05.2024 г. продавачът подписваше пред нотариуса писмена декларация по чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, че няма непогасени публични задължения. Тази декларация е отпаднала. На нейно място нотариусът прави електронна проверка в НАП в реално време, по достъп система към система. Основанието е в измененията на чл. 74 и чл. 264 ДОПК, обнародвани в Държавен вестник, бр. 66 от 01.08.2023 г. и бр. 36 от 23.04.2024 г.
Разликата не е техническа. Проверката се прави в деня на сделката, а резултатът се вижда едновременно от нотариуса, от купувача и от банката. Стара глоба, забравена осигуровка от друго качество или неплатен данък излизат наяве точно там.
Изход има и той е в закона: по чл. 264, ал. 4 продавачът дава писмено съгласие задълженията да се погасят от продажната цена, а купувачът внася сумата по сметка на НАП. Това не е катастрофа. Но се случва пред всички участници, в момента, в който доверието струва най-скъпо.
Единственото безболезнено време да провериш собствения си данъчен статус е, докато никой не чака. Тази проверка струва нула евро и не я вижда никой. Каква е сметката на самата продажба откъм данъци е тема на данъци при продажба на имот.
Тридесет евро и шейсет и девет цента,
платени по добър съвет
Две твърдения се повтарят на почти всеки брокерски сайт и и двете са грешни.
„Скицата трябва да е издадена през последните шест месеца." Не е вярно. Агенцията по геодезия, картография и кадастър заявява официално, че не извършва услуга „презаверка" на скица или схема, защото правното основание за нея отпада с Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. (обнародвана в ДВ, бр. 4 от 2017 г.), отменила предишната Наредба № 3 от 2005 г. Скиците и схемите са валидни до настъпване на изменение в данните за имота, независимо от датата на издаване. Шестмесечният срок е обичай на нотариалната практика, не изискване на закона.
„Продавачът подписва декларация, че няма задължения." Отпаднало от 03.05.2024 г., както е в предишната секция. Правни глосари и брокерски страници продължават да показват стария текст, без дата на редакцията.
Числото, което илюстрира механизма: продавач, който извади скица три пъти, защото „старата е отпреди осем месеца", плаща 30,69 EUR за нищо. Сумата е смешна и точно затова е добър пример. Грешката не е скъпа. Скъпо е, че се прави по съвет, който звучи професионално, повтарян е навсякъде и е остарял с осем години. Същият продавач, воден от същите източници, пропуска сертификата за енергийни характеристики, който наистина спира сделка, защото за него никой от тях не пише.
Козметиката има цена. Възвръщаемост няма кой да е измерил.
Тук ще кажем и това, което не знаем, защото алтернативата е да повторим чужди числа.
Цените са известни и са варненски, по публикувани ценоразписи, четени на 04.09.2026. Пребоядисването на двустаен от 65 кв.м излиза около 1 070 EUR с материалите, при около 150 кв.м площ за боядисване и цена за труд 5,11 EUR на кв.м. С шпакловка преди боята сметката става около 2 300 EUR. Професионалните снимки на апартамент във Варна струват 130 EUR за до десет кадъра. Извозването на едрогабаритни отпадъци е между нула евро по графика на Община Варна и 127,85 EUR с фирма.
Мащабът се вижда чак при сравнение. Медианата на двустаен във Виница е 115 900 EUR при 465 обяви, снимка на пазара от 04.09.2026. Пребоядисването е 0,9 на сто от тази сума, снимките са 0,11 на сто, а най-малката отстъпка, отчитана в българските проучвания за 2026 г., е 2 на сто, тоест около 2 318 EUR за същия имот, или осемнайсет пъти цената на заснемането.
И честната част. Няма българско изследване с описана методика, което да дава процент възвръщаемост на дребен ремонт, разчистване или подготовка за снимки. Единственият намерен български доставчик на услугата рекламира българската услуга с числа на американска организация, измерени на американски пазар с публична база на реалните сделки, каквато у нас не съществува. Затова тук няма да прочетете „това връща десет процента". Ще прочетете колко струва намесата и че никой не я е мерил в България. Кога изобщо си струва ремонт е разгледано в ремонт или готов имот, а как се стига до цената, в реалната цена на имот.
Двата начина подготовката
сама да си създаде проблема
Освежаването, което се оказва строеж. По Закона за устройство на територията текущият ремонт не изисква разрешение за строеж, но определението в § 5, т. 43 от допълнителните разпоредби изрично изключва премахването и преместването на зидове и направата на отвори в тях, когато засягат конструкцията. А § 5, т. 42 включва в „основен ремонт" частичната замяна на инсталации, тоест типичната смяна на електрическата или ВиК инсталацията седи в сива зона и се квалифицира от общината за всеки конкретен случай. Продавач, който „освежава" преди продажба и без да иска влезе в режим на строеж, си създава точно проблема, който после ще спре собствената му сделка. Какво следва оттам е в незаконни преустройства.
Описанието, което не съвпада със схемата. Обявата е първото място, където разминаването между документ и реалност става писмено. Текст, който обещава преустроена стая, увеличена площ или допълнителна баня, каквито ги няма в схемата на самостоятелния обект, описва имот, различен от този, който нотариусът може да прехвърли. Оттам нататък въпросът вече не е маркетингов. Как купувачът проверява всичко това е в как се проверява имот преди покупка.
И календарът, който събира цялата тема. Базовият комплект: седем работни дни. Удостоверение за наследници, ако починалият е с последен адрес в друга община: до 30 дни. Общо събрание, което да възложи енергийно обследване: седмици до месеци, ако изобщо се събере. Разрешение на районния съдия при отказ по чл. 26 СК: месеци. Погасяване на публични задължения и потвърждаване в НАП: дни до седмици.
Всяко от тези числа е поносимо, докато никой не чака. Всяко от тях е скъпо, когато купувачът вече е намерен.
Често задавани въпроси
Колко струват документите за продажба на апартамент във Варна?
Базовият комплект излиза около 24,55 EUR и се вади за седем работни дни: схема на самостоятелния обект от кадастъра 10,23 EUR на гише, данъчна оценка от Община Варна 7,67 EUR и удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията 5,11 EUR. С бързи услуги целият комплект е под 45 EUR за три дни, а сумите са сверени с официалните страници на институциите към 04.09.2026. Скъпи са не тези документи, а онези, които не зависят от продавача: сертификатът за енергийни характеристики е на цялата сграда и струва между 800 и 1 800 EUR при блок с 2 000 кв.м разгъната застроена площ.
Задължителен ли е сертификатът за енергийни характеристики при продажба на апартамент?
Да, и изискването не е ново. По чл. 41, ал. 1 от Закона за енергийната ефективност при продажба на самостоятелен обект продавачът предоставя на купувача заверено копие от сертификата на сградата, а по ал. 3 показателят за разход на енергия се отбелязва във всички обяви. Редакцията на текста е от 2016 г. Проблемът е практически: сертификатът е на сградата, отделният собственик не може да си го извади сам, обследването се възлага през общото събрание, а съседите нямат интерес да платят заради нечия чужда продажба. Санкцията за жилищен продавач е скромна, но липсата на документ спира банката на купувача, а това е по-скъпо от глобата.
Има ли скицата от кадастъра срок на валидност?
Не. Агенцията по геодезия, картография и кадастър заявява официално, че не извършва услуга презаверка на скица или схема, защото правното основание за нея отпада с Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г., обнародвана в ДВ, бр. 4 от 2017 г. Скиците и схемите са валидни до настъпване на изменение в данните за имота, независимо от датата на издаване. Широко повтаряното правило, че скицата трябва да е отпреди най-много шест месеца, е обичай на нотариалната практика, а не изискване на закона. Извадена три пъти за една сделка, схемата струва 30,69 EUR за нищо.
Продавачът още ли подписва декларация, че няма задължения към НАП?
Не, от 03.05.2024 г. писмената декларация по чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс е отпаднала. Нотариусът прави електронна проверка в НАП в реално време, в деня на сделката, по достъп система към система, на основание измененията в чл. 74 и чл. 264 ДОПК от ДВ, бр. 66 от 01.08.2023 г. и бр. 36 от 23.04.2024 г. Ако се окаже, че има непогасени публични задължения, законът предвижда изход по чл. 264, ал. 4: продавачът дава писмено съгласие те да се платят от продажната цена, а купувачът внася сумата по сметка на НАП. Неприятното е, че това става пред купувача и пред банката едновременно.
Един въпрос
към входа.
Преди да мислиш за цена и за снимки, слез до входа и питай домоуправителя едно нещо: обследвана ли е сградата за енергийна ефективност и има ли издаден сертификат. Ако отговорът е не, вече знаеш кой е най-дългият часовник в твоята продажба, и че той не се върти от теб. Второто, което можеш да провериш сам и безплатно, е собственият ти статус в НАП, докато никой не те чака на нотариус.
Прати ни нотариалния акт на имота и отговора от входа. Връщаме кое от документите вече го имаш, кое липсва, кое се вади за дни и кое реално отнема месеци при твоя конкретен случай, плюс в кой ред имат смисъл нещата, за да не платиш срок вместо пари. Ако нещо опира до съгласие на съпруг, наследници или до преустройство, ще ти кажем това още преди обявата, а не пред нотариуса.
Информационен материал към 04.09.2026. Таксите и сроковете на институциите се променят и се проверяват към деня на подаване. Сумите са в евро при фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 BGN. Не замества правен съвет.