Един апартамент,
пет различни цени.
Питана, пазарна, банкова, данъчна и цена по сделка. Пет числа, пет различни закона, и нито едно не е задължително за другите.
Продавачът вижда първото. Купувачът с кредит се удря в третото. А единственото, което наистина е цена на имота, е последното, и то съществува чак след като сделката се е случила.
Кой ги произвежда и за какво служат
Питаната цена я слага продавачът, служи да привлече обаждане и е безплатна. Пазарната оценка е становище на независим оценител със сертификат по ЗНО за стойност към конкретна дата; на свободния пазар струва около 150 EUR за апартамент до 150 кв.м, с готовност 3 до 5 дни.
Банковата оценка я прави оценител, одобрен от банката, и служи за база на кредита, не на цената: 120,15 EUR, невъзвращаеми. Данъчната оценка я определя служител на общинската администрация по формула от закон, за данъци и нотариални такси; удостоверението струва 7,67 EUR. Началната цена при публична продан я определя съдебен изпълнител.
И шестото: цената по сделка, договорена между двете страни. Тя е единственото число, което е цена на имота, и се появява последна.
„Лицензиран оценител“
вече не съществува.
Лицензи се издаваха до 2008 г. От Закона за независимите оценители режимът е друг: сертификат за правоспособност и вписване в публичен регистър, личен печат (чл. 16, ал. 2) и застраховка за професионалната дейност (чл. 18, т. 7). Право да упражнява професията има само вписаният в регистъра (чл. 16, ал. 1).
Правоспособността при това е по видове. Чл. 6, ал. 1 изброява девет вида оценки и за всеки се полага отделен изпит. Сертификат за машини не върши работа за апартамент. Регистърът е публичен, което не значи, че някой го проверява.
„Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя“ (чл. 6, ал. 3 ЗНО). Оценката не е цена и не задължава никого да продаде или купи на нея.
Когато оценката е лоша, тя се оспорва пред Комисията по професионална етика в 14 дни от предаването ѝ по предназначението, за което е възложена (чл. 42). Глобата е от 51,13 до 1 533,88 EUR, лишаването от правоспособност е от шест месеца до година, а три оценки с установени нарушения водят до заличаване от регистъра. Купувач, който разбира за проблема при отказа на кредита след месец, вече е извън срока.
Няма публична база с цени на реални сделки
Сравнителният метод взема действително извършени продажби или оферти за подобни имоти и ги коригира. Корекциите за всяко различие са професионалната част. Проблемът е с какво се храни.
Имотният регистър е публичен, но справката е по конкретен имот или по конкретно лице, срещу такса. Не по квартал, не по тип, не по период. Никой не може да зададе въпроса „всички тристайни, продадени във Владиславово през последните шест месеца, с цени“. Следствието е, че сравнителният метод у нас се храни предимно от питани цени плюс личното знание на оценителя за реални сделки.
Дори официалната статистика на НСИ „Пазарни цени на жилища“ не е регистър, а анкетно наблюдение сред фирми, посредничещи при сделки, в 27 областни града, за едностайни, двустайни и тристайни апартаменти, без новопостроени, къщи и луксозни жилища. Не е грешно. Просто е нещо конкретно с ясни граници, което не е „цената на имотите“.
И едно определение от Българските стандарти за оценяване, което сваля половината спорове: пазарната стойност не отчита предимства, които имат стойност за конкретен собственик или конкретен купувач. Ремонтът по твой вкус и гледката, която обичаш, не влизат.
Обявите искат.
Имотите не струват.
Наша снимка на пазара от alo.bg, изтеглена на 04.09.2026: 2 805 срещу 1 562 EUR/кв.м между съседни части на един и същи район, тоест 79,6% разлика. Вляво стои една обява, вдясно деветдесет. Едната обява не е грешна: реален имот, реален човек иска тези пари. Тя просто не е медиана на квартал.
Преброено от същия файл: от 185 клетки за апартаменти 93 стоят на по-малко от десет обяви, а 26 стоят на една, при 6 352 обяви зад цялата таблица. За паркоместата от 18 клетки в целия град само една има поне десет.
И най-честата грешка отгоре: питано не е платено. За последните шест месеца 54% от продавачите са направили компромис с цената, между 2 и 10% („Адрес Недвижими имоти“, юли 2026). Защо иначе имот стои: непродаденият имот.
Не е по-строгата пазарна оценка. Тя е друго нещо.
Изискванията по чл. 229 от Регламент (ЕС) № 575/2013 искат стойността да се определи независимо от процеса по отпускане на кредита, по консервативни критерии, които изключват очаквания за поскъпване, с корекция за възможността текущата пазарна стойност да е значително над устойчивата за срока на кредита, и да не е по-висока от пазарната.
От 01.01.2025 текстът е пренаписан: двете досегашни опорни понятия са заменени от стойност по консервативни критерии, с осредняване назад за шест години при жилищните имоти. Казано просто, банката по закон гледа не колко струва имотът днес, а колко ще струва, ако днешният ден се окаже връх.
Какво струва това на купувача, по публична тарифа и само за реда на величините: оценка на апартамент 120,15 EUR, проверка и анализ на обезпечението при кредит между 50 000 и 100 000 EUR още 205 EUR. Таксата не се връща, ако сделката не бъде разрешена, и купувачът не избира оценителя. При отказ той е загубил 325,15 EUR за две числа, които не са негови. Как се движи целият процес: ипотечният кредит стъпка по стъпка.
Формула от закон,
не пазарно наблюдение.
ДО = БС × Км × Ки × Кх × Кв × Ко × ПЛ (Приложение № 2 към ЗМДТ, чл. 4). Базисна стойност, местоположение, инфраструктура, индивидуални характеристики, височина, овехтяване, площ. Коефициентът за местоположение във Варна е между 88,9 и 28,1 според зоната.
Оттам идва и находката. Един и същи хипотетичен двустаен, физически идентичен, има данъчна оценка, различаваща се 3,16 пъти само според това коя зона го е хванала. А границите на зоните се определят с решение на общинския съвет, тоест с административна линия по карта.
За София две независими публикации от лятото на 2026 г. дават разлика между пет и девет пъти спрямо реалната цена, и съобщават, че работна група към Министерството на финансите подготвя първата съществена реформа от над 20 години.
Данъчната оценка обаче командва на три места и там е неотменима: данъчната основа при придобиване е по-високата от уговорената цена и данъчната оценка (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ), началната цена при публична продан не може да е под нея, а удостоверението, издадено до 30 юни, важи само до тази дата. Повече за общинските сметки: данък сгради и такса смет.
Медианата описва квартал. Сделката се случва с апартамент.
Етажът. Законът има мнение и то е слабо: цялата разлика между първи етаж и трети по табл. № 6 е 8,4%, а последният етаж губи още. Пазарът мери същото свойство другояче. Числото от закона е полезно точно защото показва колко различно тежи едно и също свойство в двете системи.
Шумът. Тук има норма и е конкретна. По Наредба № 6 от 26.06.2006 г. жилищните зони търпят 55 dB(A) дневно, а зоните под въздействие на релсов транспорт 65. Десет децибела е приблизително удвояване на възприеманата сила. Един и същи квартал законно търпи и двете, според това накъде гледат прозорците.
Актът. Не е козметика, а достъп до пари: банките финансират около 60 до 70% при Акт 14, 70 до 80% при Акт 15 и 85 до 90% при Акт 16. Два физически еднакви апартамента в една сграда имат различен кръг купувачи. Подробно: Акт 14, 15 и 16.
Знаменателят. Едно и също жилище дава различни евро на квадрат според това дали делим на застроена площ, или на разгъната с идеалните части. Числото не е сравнимо, ако не знаеш по какво е разделено: ЗП, РЗП и общите части.
Четири сценария
с конкретни числа.
Подравняване по чужда обява. Съсед обявява имот и числото му влиза в агрегатната таблица като медиана за локалността. Продавач, който се подравни по ред с една обява зад него, без да види типа имот, може да излезе с цена 84% над собствената си преценка. Цената на грешката е измерена: до 14-ия ден от излизането на пазара е пикът на търсене, а ако дотогава няма запитвания, цената е сложена неправилно (Даниела Грозева, НСНИ, 03.04.2026).
Оценката идва под договорената цена. При цена 96 645 EUR и оценка 87 000 максималният кредит при 85% пада от 82 148 на 73 950 EUR. Купувачът търси 8 198 EUR отгоре, обикновено за две до три седмици.
Изтекли оценки. Актуализация на банкова оценка от последните шест месеца струва половин такса, тоест след шест месеца тя се прави наново. Удостоверението за данъчна оценка, издадено до 30 юни, важи само до тази дата. Сделка, влачена през лятото, може да остане и без валидна банкова, и без валидна данъчна оценка, по две различни причини и в различни седмици.
Равнение по данъчната оценка. Не работи. Основата е по-високата от двете, страните декларират в самия нотариален акт, че записаната сума е действителното плащане, при евикция купувачът си връща само декларираната цена, а при препродажба данъкът се смята от заниженото придобиване. Публикуван пример: деклариран 100 000 EUR при реални 200 000 и последваща продажба за 230 000 дава дължим данък 11 700 EUR вместо 2 700.
Често задавани въпроси
Кой има право да прави оценка на имот в България?
Само лице, вписано в регистъра на Камарата на независимите оценители и притежаващо сертификат за правоспособност по чл. 7 от Закона за независимите оценители. Терминът „лицензиран оценител“ е остарял: лицензи не се издават от 2008 г. Правоспособността е по видове и за всеки вид се полага отделен изпит, тоест сертификат за машини не върши работа за апартамент. Оценителят е длъжен да има личен печат и застраховка за професионалната си дейност.
Задължителна ли е оценката за цената на сделката?
Не. По чл. 6, ал. 3 от Закона за независимите оценители становището на независимия оценител не е задължително за възложителя. Оценката е становище за стойност към конкретна дата, за конкретна цел и в условията на конкретен пазар. При обикновена продажба между двама души законът изобщо не изисква оценка.
Защо банковата оценка е по-ниска от цената, която сме договорили?
Защото по закон е друго нещо. Изискванията по чл. 229 от Регламент (ЕС) № 575/2013 искат стойността да се определи по консервативни критерии, които изключват очаквания за поскъпване, и да не е по-висока от пазарната. От 01.01.2025 стойността се осреднява назад за шест години при жилищните имоти. Банката гледа не колко струва имотът днес, а колко ще струва, ако днешният ден се окаже връх.
Защо данъчната оценка е толкова по-ниска от пазарната цена?
Защото се смята по формула от Приложение № 2 към ЗМДТ, а не по пазарно наблюдение. За София публикации от лятото на 2026 г. дават разлика между пет и девет пъти. Един и същи апартамент може да има данъчна оценка, различаваща се 3,16 пъти само според това в коя зона попада, а границите на зоните се определят с решение на общинския съвет. Работна група към Министерството на финансите подготвя първата съществена реформа от над 20 години.
Погледнете колко обяви
Преди да сложите цена по агрегатна таблица, отворете реда за своя квартал и вижте колко обяви стоят зад числото. Под десет не е цена на квартал. Това е проверка за една минута и спестява разговора, който иначе идва след четиринайсетия ден.
Пратете ни адреса, квадратурата и етажа. Връщаме коя медиана е приложима за вашия имот, с колко обяви зад нея, и къде банковата оценка обикновено спира.
Този материал не е оценка на имот и не е правен съвет. Оценка се възлага на независим оценител със сертификат за правоспособност.