Таксата за поддръжка
не е в цената на квадрат
Между 5,83 и 15,61 евро на квадрат годишно, измерено по 16 прочетени обяви. При медиана от 12 евро на квадрат и 75 квадрата това са около 900 евро на година, които не участват в никое сравнение.
Купувачът сравнява два имота на квадратен метър и решава кой е по-скъп. Числото, което мени отговора, не е в обявата и рядко се пита на огледа.
Не адресът решава. Услугата решава.
Градски варненски адреси с басейн и денонощна охрана излизат колкото курортите в Златни пясъци. Таксата скача заради това, което сградата предлага, не заради това къде се намира.
Размерът не е уреден в закон. Той е решение на собствениците или уговорка с инвеститора, и точно затова варира почти тройно между иначе сходни сгради.
Решенията на общото събрание
важат и за теб.
По чл. 11, ал. 4 ЗУЕС приетите решения обвързват и новите собственици, ползватели и обитатели. Не е нужно да си бил там, нито да си знаел.
Срокът за оспорване пред районния съд е 30 дни от съобщаването (чл. 40, ал. 2). Той е течал за стария собственик. Тоест когато купувачът научава за решението, срокът най-често вече е изтекъл.
Решение за основен ремонт, взето месец преди сделката, е задължение на купувача, а не на този, който е гласувал за него.
Дълговете на стария собственик: законът мълчи наполовина
Изричен текст има само при сдружение на собствениците. По чл. 30, ал. 1 ЗУЕС задълженията, станали изискуеми преди промяната на собствеността, остават на стария собственик, освен ако при промяната не е уговорено друго.
За управлението по общия ред, без сдружение, тоест за огромното мнозинство входове, ЗУЕС няма аналогична норма и въпросът не е решен еднозначно.
Практическото следствие е едно и е сигурно: никой не проверява този дълг служебно вместо купувача. Нотариусът не го изисква, а данъчната оценка показва задължения към общината, не към входа.
Домоуправител
или професионалист.
От февруари 2026 г. професионалните управители се вписват в регистър. В него има 253 вписани, от които 51 са със седалище във Варна, тоест около една пета от страната.
Разликата за купувача не е в цената, а в това дали има кого да попиташ преди сделката и дали има документ, който да ти покажат.
Валиден ли е изобщо договорът за поддръжка?
В комплекс от затворен тип таксата се определя с писмен договор с нотариална заверка между инвеститора и собствениците по чл. 2 ЗУЕС. Вписан по партидата на обекта, той е противопоставим на последващите приобретатели.
Само че на 27.11.2025 е образувано Тълкувателно дело № 5/2025 г. на ОСГТК по въпроса дали такива договори са нищожни. Поводът е противоречие в самия ВКС: едно отделение приема, че са, друго че не са автоматично.
Решение няма. Тоест към момента задължението съществува, а основанието му се преразглежда.
Три места,
нито едно служебно.
Документът за задължения към етажната собственост се иска от управителя. Протоколите от общото събрание за последната година показват какво предстои. А договорът за поддръжка, ако сградата е в затворен комплекс, се проверява дали е вписан.
Нито едно от трите не идва само. Свързани теми: колко от квадратурата ще обитавате и данък сгради и такса смет.
Често задавани въпроси
Каква е таксата за поддръжка на апартамент във Варна?
Потвърденият диапазон е от 5,83 до 15,61 евро на кв.м годишно, измерено по обяви, отворени и прочетени дословно на 04.09.2026. За апартамент между 65 и 105 кв.м това най-често прави между 50 и 110 евро месечно. Размерът не е уреден в закон, а зависи от услугите в сградата, затова градски комплекс с басейн и охрана струва колкото курортен.
Обвързват ли новия собственик решенията на общото събрание?
Да. Приетите решения на общото събрание обвързват и новите собственици, ползватели и обитатели по чл. 11, ал. 4 ЗУЕС. Срокът за оспорване пред районния съд е 30 дни от съобщаването по чл. 40, ал. 2 и той е течал за стария собственик, тоест към момента, в който купувачът научава за решението, най-често вече е изтекъл.
Наследява ли купувачът неплатените вноски на стария собственик?
Законът дава изричен отговор само за единия от двата режима на управление. При сдружение на собствениците по чл. 30, ал. 1 ЗУЕС задълженията, станали изискуеми преди промяната на собствеността, остават на стария собственик, освен ако при промяната не е уговорено друго. За управлението по общия ред, без сдружение, ЗУЕС няма аналогична изрична норма и въпросът не е решен еднозначно. Никой не проверява дълга служебно вместо купувача.
Кой определя таксата в комплекс от затворен тип?
В комплекс от затворен тип таксата се определя с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците по чл. 2 ЗУЕС. Вписан в Агенцията по вписванията по партидата на обекта, договорът е противопоставим на последващите приобретатели. Върховният касационен съд още не се е произнесъл по Тълкувателно дело № 5/2025 г. на ОСГТК дали такива договори са нищожни.
Умножете по дванайсет
Питайте колко е месечната такса и какво включва тя. После я умножете по дванайсет и по годините, които смятате да останете. Числото, което излиза, не е в цената на квадрат, но излиза от същия джоб.
Изпратете ни таксата и квадратурата. Връщаме колко добавя това към реалната цена на квадрат и как се нарежда спрямо съседните сгради.
Този материал не е правен съвет. Конкретният случай се проверява от юрист.