Имотът стои.
Парите ги има.
Лихвата по жилищен кредит е под два и половина процента, а кредитирането расте с над двайсет и осем. Купувачи не липсват. Когато един конкретен имот стои с месеци, причината е в самия него.
Един купувач за един имот.
Така описва 2026 г. Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти": пазар с един купувач за един имот и едноцифрен ръст на цените. За сравнение, през 2025 г. поскъпването на места е достигало 20 процента, а купувачите се надпреварваха за същите обяви.
Промяната е измерима на три места наведнъж. Първо, вече второ поредно тримесечие броят на продавачите надвишава този на купувачите. Второ, купувачът разглежда около десет имота, преди да пристъпи към сделка, а в началото на същата година бяха осем. Трето, около 15 процента от търсещите жилище просто ги няма на пазара.
И веднага честният контрапункт, защото числата по-горе звучат апокалиптично, а не са. Добромир Ганев напомня, че от 2005 до 2026 г. Варна всъщност отчита единайсетото си най-силно полугодие по брой сделки. Пазарът е свит спрямо рекордната 2025 г., но в исторически план е далеч от замрял. Именно това прави надценяването толкова скъпо: купувачи има, просто вече не са принудени да бързат.
Парите ги има. Значи не е пазарът.
Най-често чуваното обяснение за непродаден имот е, че пазарът се е скапал. Числата на Българската народна банка за юни 2026 г. не го подкрепят.
Към това се добавя, че 60 процента от сделките през второто тримесечие са минали с ипотечен кредит, а в София делът е 70 процента. И цените продължават нагоре: индексът на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. отчита 14,8 процента годишен ръст в страната и 13,2 процента за Варна, а офертната цена във Варна вече е около 1 990 евро на квадратен метър.
Обявата има един старт.
„До 14-ия ден от излизането на пазара е пика на търсене на имота. Ако до този момент няма запитвания, значи цената е сложена неправилно и имотът е надценен."
Механизмът е прост и няма нищо общо с късмет. Порталите подреждат обявите по новост, а хората, които следят пазара всеки ден, виждат новата обява в първите дни. Второ такова събитие няма. След две седмици същите тези купувачи вече са я видели и са я подминали.
Оттук идва и думата „изгоряла" обява. Свалянето на цената след месец не създава нови очи, а връща имота пред същата публика, която веднъж вече е казала не. И тя вече знае, че цената пада, тоест има основание да изчака следващото сваляне.
Същото се мери и извън България. Realtor.com отчита, че през 2026 г. пикът на намаленията на цената пада точно на четвъртата седмица от обявата, а имот, стоял осемнайсет седмици, затваря под очакваното спрямо офертната си цена. Формулировката им е кратка: сложиш ли вярната цена, купувачите идват при теб; сложиш ли грешната, ти тичаш след тях.
Цената, снимките и достъпът.
Трите неща, върху които продавачът наистина има власт. Тежестта им обаче не е еднаква, и редът, по който действат, обяснява защо.
Филтърът в портала е по цена. Ако имотът е извън диапазона, в който търси купувачът, обявата не се показва изобщо и най-хубавите снимки на света нямат къде да сработят. Цената решава дали някой ще отвори обявата.
Решават дали отворената обява ще се превърне в обаждане. Тъмни кадри, разхвърляни стаи и криви вертикали свалят имота на цяло стъпало надолу спрямо съседния, който е заснет прилично. Тук обаче поправката е евтина: снимките се преправят за един ден.
Купувачът гледа около десет имота, преди да реши. Имот, който се показва само в събота следобед и след два дни предизвестие, отпада от списъка, без изобщо да е бил видян. И тази поправка е евтина: урежда се с телефон.
За снимките и достъпа нямаме българско изследване с числа. Единственото българско твърдение по темата е рекламно, без посочен източник, а най-цитираното международно число се води от проучване отпреди тринайсет години и на друг пазар. Затова тук говорим качествено. Числа даваме само там, където има кой да ги потвърди.
Изводът от подредбата е практически. Две от трите неща се оправят за ден и струват почти нищо. Третото, сложено грешно в първия ден, се поправя месеци. Затова и разговорът за продажба започва от цената, а не от фотографа.
Малките стъпки излизат по-скъпо.
Проучване на „Адрес Недвижими имоти" от юли 2026 г. отчита, че 54 процента от продавачите за последните шест месеца са направили компромис с цената, между 2 и 10 процента от офертната стойност. Второ, независимо проучване на „Имотека" дава около 40 процента продавачи с отстъпка до 10 000 евро, обикновено между 5 000 и 10 000. Двете не се събират, защото мерят различно, но сочат в една посока.
„Отстъпки до 10 процента се правят само при надпазарни и неправилно формирани цени."
Тенденцията се вижда за две години. През 2025 г. половината сделки са минали с корекция между 2 и 8 процента. За 2026 г. прогнозата беше отстъпката да достигне 12 процента, а делът продавачи, които свалят, вече е 54 процента. Тоест не само че се сваля по-често, а и по-надълбоко.
Причината е същата, от която тръгнахме. Всяка стъпка надолу връща имота пред публика, която вече го е отхвърлила, вместо да му намери нова. А публиката вижда стъпката и си прави сметката, че ще има и следваща.
Осем процента продават по необходимост.
Само 8 процента от продавачите в София са обявили жилището си за продажба, защото им се налага. Останалите 92 процента не са притиснати от време и могат да си позволят да чакат на надценена обява. Точно затова толкова имоти стоят: няма кой да ги накара да коригират цената, докато прозорецът се затваря сам.
„Процесите в сектора са тромави", коментира същия ефект „Адрес". „За да се стигне до реална корекция в цените надолу, е необходимо да има устойчив спад в броя на сделките." Тоест колективно пазарът се самопоправя бавно. Индивидуално обаче собственикът плаща сметката веднага, под формата на месеци.
Началната цена се вади от РЕАЛНИ сделки в квартала през последните месеци. Тези данни не са публични. Агенция по вписванията публикува само тримесечни справки по видове вписвания, без разбивка по градове, камо ли по улици. Порталите показват офертни цени, тоест какво искат продавачите, а не какво са платили купувачите.
Собственик, който сравнява със съседната обява, всъщност сравнява с чуждото желание. Ако и тя стои от пет месеца, той просто копира чужда грешка и я плаща със своето време.
Трите въпроса, които чуваме най-често.
Колко време стои един имот на пазара през 2026?
+Порталът Zimoti отчита за първото тримесечие на 2026 г. средно време до сделка 29 дни за София, 33 дни за Варна, 34 дни за Бургас и 38 дни за Пловдив. Методиката не е публикувана, затова числото се чете като порядък, не като норма. Официална българска статистика за срока на експозиция не съществува.
Ако имотът ми стои, да сваля ли цената?
+Свалянето на малки стъпки връща имота пред същите купувачи, които вече са го подминали, а не пред нови. Британските данни на Rightmove показват, че имот без нито едно намаление намира купувач в 63% от случаите, а имот с поне едно намаление в 32%. Затова една вярна цена в началото излиза по-евтино от три стъпки надолу.
Пазарът ли е виновен, че имотът ми не се продава?
+Средният лихвен процент по жилищни кредити е 2,41% през юни 2026 г., а новоотпуснатите жилищни кредити растат с 28,4%. Пари за покупка има и купувачи има. Когато конкретният имот стои, причината почти винаги е в цената, а не в макросредата.
Продаваш през 2026?
Обявата има един старт и той трае две седмици. Преди да я пуснем, гледаме какво реално се е продало в квартала през последните месеци и на каква цена. Ако вече стои от месеци, гледаме какво може да се спаси.
Още няма коментари. Бъди първият.
БНБ, „Лихвена статистика, юни 2026" (27.07.2026) · Economic.bg по данни на Агенция по вписванията (03.07.2026) · Economic.bg по данни на НСИ (24.06.2026) · Investor.bg, интервю с Гергана Тенекеджиева (12.02.2026) · DBR.bg, Даниела Грозева, НСНИ (03.04.2026) · DBR.bg, проучване на „Адрес Недвижими имоти" (06.07.2026) · DBR.bg, проучване на „Имотека" (30.07.2026) · Plovdiv24.bg, анализ на „Адрес Недвижими имоти" (10.06.2026) · Chernomore.bg, Добромир Ганев (06.08.2026) · Infoz.bg по данни на Zimoti (02.04.2026) · Realtor.com чрез PR Newswire (11.06.2026) · Rightmove, прессъобщение без обявена дата.