Ремонтът не поевтинява
заедно с квартала.
Плочката, кабелът и майсторът струват едно и също във Владиславово и в Бриз. Само имотът е различен, и точно затова един и същ ремонт изяжда различен процент от цената.
Купувачът сравнява две обяви и вади наум. Толкова струва готовият, толкова струва този за ремонт, ето колко остава за майсторите. Сметката се разпада на първата оферта, и не защото офертата е скъпа.
Шест източника за 2026 г. ценят едно и също нещо, „цялостен ремонт на апартамент", и се разминават близо петкратно. Причината не е пазарна.
30 евро на квадрат и 250 евро на квадрат може да значат едно и също.
Ценоразписът на Ремонти PRO за Варна дава „ремонт на апартамент 30,00 до 60,00 €/кв.м" и изброява дейностите с уговорката цена за труд. При Строителите основният ремонт е 250 до 550 €/кв.м, тоест труд плюс материали плюс организация. Разликата е близо десетократна и не се вижда от самата оферта.
Купувач, който сравнява две числа на квадрат, много често сравнява труд срещу завършена работа.
Лентата, в която се засичат варненските и националните източници, е 250 до 400 евро на кв.м за цялостен ремонт на стар апартамент. Всичко под и над нея означава друг обхват, не по-добра или по-лоша оферта.
И отгоре идва резервът, който не е по избор. Daibau препоръчва 15 до 30% над сметната стойност, защото по-старите сгради крият изненади, щом стените се отворят. С него сметката става 288 до 520 евро на кв.м. Оттук нататък се смята с това число, не с офертата.
Сметката се решава
на две места.
Електроинсталацията. За двустаен от 60 до 70 кв.м се броят 35 до 55 точки. С основни материали това е 1 400 до 2 600 EUR за Варна и Пловдив, плюс таблото за 200 до 500 EUR (TvoiteUslugi.bg, 16.06.2026). В сумата не влизат крайните ключове, контактите и осветителните тела.
Банята. Тук разминаването е най-голямо, защото „баня" при едни означава труд, а при други готово помещение със санитария. Ремонти PRO дават 33,75 €/кв.м само за труд. Daibau дава 459 до 765 €/кв.м с материалите, тоест баня от 5 кв.м излиза 2 295 до 3 825 EUR. Chimpstroy дава 2 800 до 4 600 EUR за стандартна и от 4 600 до 7 500 нагоре за висок клас.
Три оферти за „ремонт на баня" могат да се разминават четирикратно, без нито една да е нечестна. Разликата е в това какво влиза, а тя рядко пише на първия ред.
Същото важи и за настилките. Гранитогресът е 35,79 €/кв.м само труд, ламинираният паркет 3,07 €/кв.м, циментовата замазка 15,34 €/кв.м. Плочката за 8 евро и плочката за над 50 евро на квадрат се вписват на един и същи ред в офертата.
Позицията, която не стои в никаква оферта
За двустаен между 45 и 70 кв.м едни източници дават 4 до 6 седмици (ЧИЧИ), други дават 45 до 90 дни за цялостен ремонт (Luxremont), трети говорят за 2 до 4 месеца при основен (Aquaem, Remont S). Разликата между четири седмици и четири месеца е четирикратна и зависи от неща, които се виждат чак след къртенето.
През това време купувачът живее някъде. По нашата варненска ставка за двустаен в Центъра това е 490 евро на месец. Три месеца ремонт са 1 470 евро наем, платени успоредно с вноската по ипотеката, която вече тече. Шест месеца са 2 940.
Тази позиция почти никога не влиза в сметката, защото не стои в никаква оферта и никой не я праща по имейл.
Най-скъпата подредба:
първо естетика, после основи.
По материал на DUNAVMOST.com от 13.04.2026 85% започват ремонт през първата година, 57% започват с боядисване, а едва една пета пипат инсталациите веднага след сделката.
Цената на тази подредба е измерима. Новата инсталация струва 1 400 до 2 600 EUR за двустаен във Варна, но направена след настилките носи отгоре къртене на замазка (5,11 €/кв.м труд), къртене на канал, нова замазка (15,34 €/кв.м) и нова настилка (гранитогрес 35,79 €/кв.м само труд). Плащат се два пъти едни и същи квадрати.
За надхвърления бюджет циркулира числото 39%, но то е на американската NAR, преразказано без методика, и стои тук само с това уточнение. Българската страна на същото е препоръката за резерв от 15 до 30%: при двустаен от 70 кв.м това са 2 600 до 8 400 EUR само резерв.
И третото: ДДС. Публикуваните реални обекти на Chimpstroy са изрично „без ДДС". Обект за 5 580 EUR без ДДС е 6 696 с него. Две оферти, едната с и другата без, се сравняват като едно и също число.
Тръбата, която не е твоя да смениш
Щранговете, покривната хидроизолация и електрическата инсталация в общите части не се ремонтират от отделния собственик. Решението е на общото събрание: 67% от идеалните части за основен ремонт или обновяване, 50% за необходим или неотложен.
Достъпът до вертикалните щрангове при това често минава през нечий чужд апартамент. Купувачът може да е сменил всичко вътре и пак да зависи от тръба, която не му принадлежи и която съседите не са гласували да се пипа.
Обявата не казва на какъв етап е това решение. Как работи общото събрание и какво обвързва новия собственик: етажната собственост. А какво се проверява преди сделката изобщо: проверката на имота.
Никой не може да ти каже
колко се връща.
Тук проучването свършва с празно, и това е честният отговор. За България няма изследване с описана методика, което да дава процент възвръщаемост на ремонта при препродажба. Числата, които циркулират в български публикации, са на Zoopla, HIRI, NAR и Hemnet, преразказани без методика и мерени в други пазари.
Каквото може да се твърди, е следното. Банковата оценка е единственият измерител с последици, защото кредитът е 85% от нея, а тя се прави по състоянието. Ремонтът я вдига, но с колко решава оценителят, не фактурите. Повече за това как банката гледа: ипотечният кредит.
И аритметиката работи и обратно. Ако при препродажба имотът се цени по медианата на квартала, а ремонтът е струвал 288 до 520 евро на кв.м, вложеното се връща само ако кварталът е поел цялата сума. В квартал на 1 556 евро на кв.м това е една трета от цената.
Оттам идва и единственият извод, който издържа: разликата в цената при покупката е числото, което наистина контролираш. Ако избирате и между типове сгради, започнете от панелка или ново строителство.
Често задавани въпроси
Колко струва цялостен ремонт на апартамент във Варна?
Работната лента, в която се засичат варненските и националните източници за 2026 г., е 250 до 400 евро на кв.м за цялостен ремонт на стар апартамент. С препоръчания резерв от 15 до 30% сметката става 288 до 520 евро на кв.м. Числа под тази лента почти винаги означават друг обхват, не по-добра оферта: ценоразписи от 30 до 60 евро на кв.м са само за труд, без материали и организация.
Защо имот за ремонт иска повече собствени средства от готовия?
Защото ипотечният кредит покрива покупката, не ремонта. Таванът от 85% се смята върху пазарната оценка на лицензиран оценител, а имот за ремонт се оценява по състоянието, в което е, не по това, в което купувачът смята да го докара. Ремонтът остава да се плати от джоба или с потребителски кредит, чийто ГПР за юли 2026 г. е 9,42% срещу 2,77% по жилищния.
Всеки ремонт ли иска разрешение за строеж?
Не. Границата минава между текущ и основен ремонт и я преценява общинската администрация по конкретния случай, не собственикът. Таксата за разрешение за строеж без одобряване на инвестиционни проекти в Община Варна е 102,26 евро, а глобата за незаконен строеж е между 511 и 5 113 евро по чл. 232, ал. 2 ЗУТ. Носеща стена не се пипа без конструктивно становище при никакви обстоятелства.
Колко от вложеното в ремонт се връща при продажба?
За България няма изследване с описана методика, което да дава такъв процент. Числата, които циркулират, са на британски, американски и шведски платформи и не са пренесими. Единственият измерител с последици е банковата оценка при следващата сделка, а колко от ремонта тя признава решава оценителят, не фактурите.
Две обяви, една сметка
Извадете квадратурата от двете обяви и я умножете по 288 и по 520. Ако разликата в цената не покрива по-голямото число, сметката не излиза. Това е проверка за пет минути и се прави преди огледа, не след капарото.
Пратете ни двете обяви и квартала. Връщаме при каква цена сметката става нула и колко собствени средства иска всяка от двете опции на самата сделка.
Цените са ориентировъчни и се променят. Конкретната сметка се прави по конкретния имот и по конкретна оферта.