Едно име в акта
не значи един собственик.
Продавачът обикновено не лъже. Той вярва на своя нотариален акт, а декларацията му е вярна по убеждение и невярна по право.
Купувачът чете нотариалния акт, вижда едно име и приема, че отсреща има един собственик. Между тази мисъл и правото стоят няколко изречения от Семейния кодекс, които никой не чете преди капарото.
Мълчанието също е режим
Чл. 18, ал. 1 СК дава три възможности: законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим. Ал. 2 казва кой се прилага, когато встъпващите в брак не са избрали: общността.
Чл. 19 създава централен електронен регистър при Агенцията по вписванията, публичен, а регистрацията е служебна, по уведомление от общината, в чийто регистър се съхранява актът за граждански брак.
И чл. 20, който си струва дословно: „При сделка между единия или двамата съпрузи с трето лице, когато в регистъра няма вписан режим на имуществени отношения, се прилага законовият режим на общност.“
Празната справка не е зелена светлина. Тя е указание да се търсят два подписа.
Отделно регистърът отговаря на въпроса какъв е режимът, а не на въпроса има ли брак. Той се пълни по уведомление при съставяне или промяна на акта за брак, тоест брак, по който отдавна не се е случвало нищо, не е генерирал такова уведомление. А по § 4, ал. 1 от преходните разпоредби правилата важат и за заварените бракове.
„Независимо на чие име
са придобити."
Това е цялата тема в едно изречение и то е дословно от чл. 21, ал. 1 СК. Ал. 3 добавя, че съвместният принос се предполага до доказване на противното. Лични са само правата, придобити преди брака, придобитите по наследство и дарение (чл. 22) и придобитите изцяло с лично имущество (чл. 23).
Оттам идват и трите заблуди, които струват най-скъпо.
„На мое име е.“ Няма значение. Точно това казва чл. 21, ал. 1.
„Купих го с кредит, който аз изтеглих.“ ВКС приема, че при покупка по време на брака със средства от кредит, изтеглен само от единия съпруг, трансформация не е налице: заемните средства се презумират поети за нужди на семейството и двамата отговарят солидарно.
„Родителите ми дадоха парите.“ Дарените средства се смятат вложени в придобиването само ако са проследими до него, а не когато дарението е няколко години по-рано и в деня на сделката в сметката просто има пари.
И още едно, което затваря вратата и от другата страна: по ТР № 5/2013 г. на ОСГТК трансформация може да се установява и когато имотът е купен на името на двамата съпрузи. Тоест дори два подписа не затварят въпроса за дяловете.
Единият има часовник. Другият няма.
Обща недвижима вещ. Разпореждането иска съгласие и на двамата, винаги. Без него сделката е оспорима по чл. 24, ал. 4 СК в шест месеца от узнаването, но не по-късно от три години от извършването ѝ. Обхватът е по-широк, отколкото се цитира: текстът говори за разпореждане с вещно право върху обща недвижима вещ изобщо, тоест къща, апартамент, парцел, гараж или идеална част.
Семейно жилище, лична собственост на единия. Тук важи чл. 26 СК: съгласие се иска само ако двамата нямат друго жилище, а при отказ има алтернатива, разрешение на районния съдия. Санкцията обаче е друга и по-тежка за купувача.
По ТР № 5/2013 г., т. 2 такава сделка е относително недействителна спрямо съпруга-несобственик и може да бъде заздравена с последващо негово съгласие. Две последици не се четат от текста на закона. Първо, няма срок: решението затвори аналогията с шестмесечния срок по чл. 24, ал. 4, и искът се предявява, докато трае бракът. Второ, сделката се спасява, но само с подпис на човек, който вече е имал повод да откаже веднъж.
Тук се среща и най-разпространената грешка в публикациите: че нарушението на чл. 26 води до нищожност. Не води. Разликата не е академична, защото нищожността се установява от всеки и без срок, докато относителната недействителност се предявява само от съпруга-несобственик и подлежи на заздравяване.
Определението е обитаване.
Не адресна регистрация.
По § 1 от допълнителните разпоредби на СК семейно жилище е това, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца. Тоест дали един апартамент е семейно жилище се доказва с факти за живеене. Не се вади като удостоверение и не изскача от никаква справка.
Правната природа на „оспоримостта“ по чл. 24, ал. 4 при това е спорна и практиката дава три различни квалификации. Практическото значение е едно и е неприятно: ответници по иска са и другият съпруг, и третото лице, тоест купувачът.
Купувачът не е зрител в спора между двама бивши съпрузи. Той е страна в него, с адвокат и разноски, години след като е платил.
Пет източника, всеки с дупка
Декларацията пред нотариуса по чл. 25, ал. 8 ЗННД е основният документ и е самопризнание. Санкцията за невярна декларация по чл. 313, ал. 1 НК започва от глоба 51,13 EUR. Долната граница на наказанието за лъжа, която може да струва цял апартамент, е в друг мащаб от загубата.
Старият нотариален акт обикновено съдържа семейното положение, но записано по декларация, и има граница във времето: до 22.11.2010 г. нотариусът не е бил длъжен да проверява националната база данни. По-старите актове отразяват само това, което човекът е казал за себе си.
Националната база данни „Население“ съдържа семейно положение, предишни бракове и разводи. Достъп до нея има нотариусът, по задължение от 22.11.2010 г., и я гледа в деня на сделката. Капарото се дава седмици по-рано. И дори тогава базата дава информация, а не извод: изводът иска сравнение между датата на придобиване от стария акт и периода на брака, а то не изскача като предупреждение.
Удостоверението за семейно положение струва 2,05 EUR за седем дни в Община Варна и се издава на лицето, за което се отнася. На трето лице данните се дават, когато са от значение за негови законни права и интереси, но преценката е на администрацията, а купувач, който още не е подписал нищо, трудно я доказва.
Справката в регистъра по чл. 19 СК струва между 0,51 и 5,11 EUR и показва режима, не брака. Какво още се проверява преди сделка: проверката на имота.
И шести случай, който във Варна не е екзотика: когато единият съпруг е чужденец, въпросът не се решава по българския Семеен кодекс. До 29.01.2019 г. се прилага чл. 79 КМЧП, а от тази дата Регламент (ЕС) 2016/1103. Тоест дали апартамент, купен от чужд гражданин по време на брака му, е в общност, се установява по чуждо право и с документ от чужда държава.
Разводът заварва имота
платен и неподелен.
За 2025 г. в област Варна има 1 490 брака и 588 развода, а средната продължителност на брака до прекратяването му за страната е 14,9 години (НСИ, окончателни данни). Толкова е и приблизителният срок на един жилищен кредит.
С прекратяването на брака СИО се прекратява и дяловете са равни (чл. 27 и 28 СК). Оттам нататък имотът е обикновена съсобственост, а излизането от нея е отделен въпрос. Междувременно нищо не задължава бившите съпрузи да делят, и много от тях не делят с години.
И една подробност, която идва заедно с апартамента. При развод съдът може да предостави ползването на семейното жилище на единия съпруг, при което по чл. 57, ал. 1 СК възниква наемно отношение. Решението може да бъде вписано в имотния регистър, а вписването има действието по чл. 237, ал. 1 ЗЗД: наемът остава в сила спрямо приобретателя.
Купувачът на такъв апартамент получава собствеността и заедно с нея обитател със съдебно основание да остане. Ако е купил с кредит, вноските текат срещу наем, определен от съд, не от пазара. Съседна тема: наследственият имот.
Един документ, цена от 22 до над 1 200 евро
Брачен договор могат да сключат встъпващите в брак и съпрузите по време на брака (чл. 37 СК). Допустимото съдържание е изброено в чл. 38, ал. 1: права върху придобиваното и притежаваното, управление и разпореждане включително със семейното жилище, разходи, последици при развод, издръжка.
Три забрани се пропускат редовно. Предбрачно имущество на едната страна не може да стане СИО (ал. 2). Договорът не може да съдържа разпореждания за случай на смърт (ал. 3). А за неуреденото се прилага законовият режим на общност (ал. 4), тоест непълният брачен договор връща общността през задната врата.
Формата е писмена, с нотариална заверка на съдържанието и на подписите, лично от страните (чл. 39). И с договора не могат да се засягат права, придобити от трети лица преди сключването му (чл. 40, ал. 2).
Цената е показателна сама по себе си. Тарифата за нотариалните такси няма точка „брачен договор“, а приложимите точки зависят от това дали договорът има определен материален интерес. По наше изчисление за апартамент от 200 000 EUR същият документ излиза между около 22 EUR и над 1 200 EUR с ДДС, според квалификация, която прави нотариусът, а не страните. Разликата от петдесет пъти в цената на един документ е добър индикатор колко неопределена е самата материя.
Четири сценария,
в които купувачът е ответник.
Разведеният продавач с акт на свое име. Апартамент, купен по време на брак, актът е на единия. Развод, делба никога не е правена. Дяловете са равни, тоест продавачът продава своята половина и една чужда. При медиана за тристаен в Центъра на Варна от порядъка на 280 000 EUR цената на грешката е 140 000 EUR, плюс дело за собственост.
„Купих го с парите на майка ми.“ Пари в брой отпреди шест години, банково извлечение, договор за дарение няма. Презумпцията за съвместен принос не се обръща със спомен. При неуспешно доказване имотът е бил общ, продажбата е от един съпруг и е оспорима.
Семейното жилище без часовник. Апартамент, наследен от съпруга, тоест лично имущество. Семейството живее в него, друго жилище няма. В документите всичко е чисто: собственик е един, актът е безспорен, декларацията е вярна. Приложим е чл. 26, срок за иска няма, и сделката се спасява само с подпис, който може никога да не бъде даден.
Бившата съпруга, която идва заедно с апартамента. Ползването е предоставено със съдебно решение, решението е вписано, наемното отношение е противопоставимо на купувача. Имот, купен за живеене, който не може да се обитава, докато трае основанието. Какво се подписва преди акта: предварителният договор.
Често задавани въпроси
Имотът е на мое име. Значи ли това, че е само мой?
Не непременно. По чл. 21, ал. 1 от Семейния кодекс правата, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити. Съвместният принос се предполага до доказване на противното. Лични са само правата, придобити преди брака, придобитите по наследство и дарение, и придобитите изцяло с лично имущество.
Купих имота с кредит, който изтеглих само аз. Това прави ли го личен?
Не. Върховният касационен съд приема, че при покупка по време на брака със средства от кредит, изтеглен само от единия съпруг, трансформация не е налице: заемните средства се презумират поети за нужди на семейството и двамата съпрузи отговарят солидарно. Същото важи и когато парите идват от родители: дарените средства се смятат вложени в покупката само ако са проследими до нея.
Какво показва регистърът на имуществените отношения на съпрузите?
Показва какъв е режимът, ако е вписан такъв, а не дали лицето изобщо е в брак. Регистрацията е служебна, по уведомление от общината, в чийто регистър се съхранява актът за граждански брак. По чл. 20 от Семейния кодекс, когато в регистъра няма вписан режим, при сделка с трето лице се прилага законовият режим на общност. Тоест празната справка не изключва общност, а я предполага.
Може ли сделка без съгласието на съпруга да бъде оспорена, и в какъв срок?
Зависи кой текст е приложим. При разпореждане с обща недвижима вещ сделката е оспорима по чл. 24, ал. 4 от Семейния кодекс в шест месеца от узнаването, но не по-късно от три години от извършването ѝ. При семейно жилище, което е лична собственост на единия съпруг и семейството няма друго жилище, важи чл. 26 и по Тълкувателно решение № 5/2013 г. на ОСГТК сделката е относително недействителна спрямо съпруга-несобственик, без законоустановен срок, и може да бъде заздравена само с негово последващо съгласие.
Две дати, преди капарото
Отворете стария нотариален акт и вижте кога е придобит имотът. После попитайте продавача от кога до кога е бил в брак. Ако двете се застъпват, темата не е приключила с едно име в акта, а нотариусът ще види това чак в деня на сделката.
Пратете ни годината на придобиване и семейното положение на продавача. Връщаме кой подпис липсва, по кой текст се оспорва сделката и има ли изобщо срок.
Този материал не е правен съвет. Конкретният случай се проверява от юрист.