Незаконността е качество
на строежа, не на човека.
Затова се продава заедно с имота. Нищо в ЗУТ не я лекува с прехвърляне, а глобата остава при онзи, който няма да я плати.
Всичко тръгва от една дефиниция с три кумулативни условия. Текущ ремонт е поддържането и вътрешните преустройства, при които не се засяга конструкцията, не се местят зидове и не се правят отвори в тях, когато засягат конструкцията, и не се променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях (§ 5, т. 43 ЗУТ). Падне ли едно от трите, работата вече не е ремонт.
А втората дефиниция затваря капана: строежи са и основните ремонти, реконструкциите и преустройствата, със и без промяна на предназначението (§ 5, т. 38 ЗУТ). Тоест преустройството по закон Е строеж, и всичко, което ЗУТ казва за незаконните строежи, важи за една бутната стена.
Остъкляването е свободно. Стената след него не е.
Остъкляването на балкони и лоджии е изрично освободено от разрешение (чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ). Премахването на преградната стена между остъкления балкон и стаята не е, защото предназначението на балкона се променя. И точно това е най-често срещаното преустройство в българските апартаменти.
В същия ред са преместената или премахната носеща стена и отворът в нея, преместената баня или кухня (мени се предназначението и натоварванията), обединените апартаменти и усвоеният таван.
За апартамент няма удобна средна пътека между „нищо не ми трябва“ и „трябва ми пълен проект“. Вътрешното преустройство на жилище не е в списъка по чл. 147 ЗУТ, тоест минава през одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж. Точката, в която ремонтът става строеж, е техническа и я установява правоспособен инженер-конструктор, не майсторът и не собственикът.
Заповедта се издава
срещу строежа.
Чл. 225, ал. 2 ЗУТ описва строежа, не извършителя. Строежът си остава незаконен и след като смени собственика си, и след като извършителят почине, емигрира или фалира.
Заповедта за премахване се издава от кмета и се връчва на заинтересуваните лица, а практиката е последователна за кръга: адресат е собственикът, възложителят и/или извършителят. Собствеността сама по себе си стига. Обратната страна е още по-неприятна: третите лица, които не са адресати, нямат процесуална легитимация да обжалват. „Аз не съм го правил“ не изважда новия собственик от процедурата.
Разходите по принудителното премахване са солидарни и списъкът в чл. 225а, ал. 5 ЗУТ е дълъг: надзор, строител, проектант, оценител, възложител. Само че при преустройство в апартамент няма нито едно от тях. Списъкът се свива до извършителя и възложителя, и двамата са предишният собственик.
Общината не гони предишния собственик вместо новия. Изпълнява заповедта, съставя протокол за разходите и получава изпълнителен титул. Кого ще търси първо е въпрос на намираемост и имущество: собственика, който стои на адреса.
Единият изтича. Другият няма начало.
Санкцията срещу извършителя е административно наказание, тоест лична отговорност, и се погасява по давност. Премахването е принудителна административна мярка върху строежа, изпълнява се от адресата-собственик, и ЗУТ не поставя срок за издаване на заповедта. Заповед може да се издаде десетилетия след строежа.
Наказанието е лично и се изпарява. Последицата върху вещта е реална и стои. Купувачът получава втората, а не първата.
Срещу продавача часовникът е още по-къс. Искът по чл. 195 ЗЗД се погасява с изтичане на една година при недвижими имоти, а три само ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка (чл. 197 ЗЗД). И по чл. 193, ал. 2 ЗЗД продавачът не отговаря за недостатъци, които са били известни на купувача при продажбата: купувач, който е видял широкия отвор и въпреки това е купил, по-късно трудно ще твърди, че е бил измамен.
Сборът: една година срещу продавача, три при доказано умишлено премълчаване, срещу неограничен във времето ред срещу самия имот. Какво още се проверява преди подписа: проверката на имота.
Търпимостта е отворена
узаконяването се затвори на 26.11.2013 г.
Търпими по § 127, ал. 1 от преходните разпоредби са строежите, изградени до 31.03.2001 г., без книжа, но допустими тогава или сега. По-старият § 16 хваща изградените до 07.04.1987 г. и още два периода с деклариране в изтекли срокове.
Срокът за узаконяване по § 127, ал. 2 и 3 изтече на 26.11.2013 г. Тоест преустройство, извършено след 31.03.2001 г. без строителни книжа, не е търпимо, и към 2026 г. няма процедура, по която да бъде узаконено. Държавата дава такъв прозорец приблизително веднъж на десет години, но „някога може пак“ не е правно положение и не се планира сделка по него.
И самото удостоверение за търпимост не е това, за което се приема. То е констативен документ: удостоверява, че строежът отговаря на условията, а не го прави законен.
Варна току-що го доказа на практика. По случая в местността „Баба Алино“ общината твърди, че част от представените удостоверения за търпимост не съответстват на реалното местоположение на обектите. Купувач, който е държал такъв документ, е държал хартия за друга постройка.
Усвоеният таван иска сто процента от съседите
Присъединената тераса, обединените апартаменти и надстроеният таван имат допълнителен слой: те пипат общите части, тоест чужда собственост.
По чл. 185, ал. 2 ЗУТ, когато се завземат общи части, се иска съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. А по ал. 3, когато обща част се присъединява към самостоятелен обект, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици, и чак въз основа на него се издава разрешение за строеж.
В сграда с четиридесет апартамента това е практически невъзможно да се направи задним ред. Затова такива обекти почти никога не са узаконени, а само изглеждат уредени. Как работи общото събрание изобщо: етажната собственост.
Схемата гарантирано
не го показва.
Капанът има две ключалки. Първо: за да влезе преустройство в кадастъра, се минава през удостоверение по чл. 52, ал. 5 ЗКИР, а сред задължителните документи за него е копие от разрешението за строеж. Незаконното преустройство няма такова, тоест не влиза в кадастъра.
Второ: кадастърът не мери на място, а преписва. Площите на самостоятелните обекти се извличат от акта за собственост, а при липса на данни от инвестиционния проект. Тоест схемата продължава да показва старото разпределение и старата площ.
Следствието е обратно на очакваното. Схемата на самостоятелния обект, която купувачът смята за най-обективния документ, е точно документът, който няма как да покаже незаконното преустройство. Нито нотариалният акт го показва. Нито данъчната оценка. Истината е само на място, в стените.
Защо трите числа за площта често съвпадат, без никой да е мерил: ЗП, РЗП и общите части.
Глобата е дребната част. Скъпо е премахването.
Глобата по чл. 232, ал. 2 ЗУТ за лице, което извърши, разпореди или допусне незаконен строеж, е между 511 и 5 113 EUR. За юридическо лице имуществената санкция по чл. 237 стига до 10 226 EUR при строежи от четвърта до шеста категория. Отгоре идват разходите по принудителното премахване, които не са санкция и нямат таван: те са толкова, колкото струва работата.
Данните на ДНСК за 2025 г. показват мащаба на личната отговорност: 114 наказателни постановления срещу физически лица на обща стойност около 33 996 EUR, тоест средно около 298 EUR на постановление. Срещу юридически лица са 76 постановления за около 175 373 EUR.
Законният път пък е евтин там, където никой не гледа: разглеждането на инвестиционен проект за преустройство в Община Варна е 40,90 EUR, а разрешението за строеж 102,26 EUR, тоест около 143 EUR общински такси. Конструктивното становище тръгва от 250 EUR с ДДС, а проектът се мери на квадрат.
И две врати, за които почти никой не мисли. По чл. 178, ал. 6 ЗУТ кметът може да разпореди прекъсване на захранването с ток, вода, газ и телефон, и разпореждането е задължително за доставчиците. А по чл. 148, ал. 7 разрешение за нов строеж не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато той не бъде премахнат или узаконен.
Общината премахва.
Собственикът съди инвеститора.
В местността „Баба Алино“, в гората край Варна, темата в момента е новина, а не теория: над сто постройки, а в засегнатите сгради над 40 апартамента. Към 01.09.2026 г. има 19 заповеди за премахване и още четири в подготовка.
Административен съд Варна отмени предварителното изпълнение на дванайсет от заповедите заради немотивираност, но не и самите заповеди. Междувременно към 03.09.2026 г. е прекъснато електрозахранването и водоснабдяването, поставени са ограничителни ленти и печати, а достъпът се ограничава поетапно.
Позицията на кмета е формулирана точно и си струва да се прочете буквално: законодателството дава възможност на собствениците, които смятат, че са били подведени, да търсят правата си от инвеститора.
Това е цялата тема в едно изречение. Общината премахва. Собственикът съди инвеститора. Двете не се случват едновременно и не се компенсират.
Често задавани въпроси
Кой отговаря за незаконно преустройство след покупката?
Незаконността е качество на строежа, не на лицето, което го е извършило. Заповедта за премахване по чл. 225а ЗУТ се издава срещу строежа и се връчва на собственика, тоест на този, който притежава имота към момента на процедурата. Третите лица, които не са адресати на заповедта, дори нямат процесуална легитимация да я обжалват. Разходите по принудителното премахване са солидарни по чл. 225а, ал. 5, но при преустройство в апартамент списъкът се свива до извършителя и възложителя, а те обикновено са предишният собственик.
Какъв е срокът да съдя продавача за скрито преустройство?
Една година при продажба на недвижими имоти, а три години, ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка (чл. 197 ЗЗД). Срокът тече от предаването на вещта. Отделно по чл. 193, ал. 2 ЗЗД продавачът не отговаря за недостатъци, които са били известни на купувача при продажбата. Срещу това стои административният ред срещу самия строеж, за който ЗУТ не поставя срок изобщо.
Може ли незаконно преустройство да се узакони днес?
Преустройство, извършено след 31.03.2001 г. без строителни книжа, не попада в режимите на търпимост по § 16 и § 127 от преходните разпоредби на ЗУТ, а срокът за узаконяване по § 127, ал. 2 и 3 изтече на 26.11.2013 г. Към 2026 г. действащият ЗУТ не предвижда ред, по който такъв строеж да бъде узаконен. Удостоверението за търпимост при това е констативен документ: то удостоверява, че строежът отговаря на условията, а не го прави законен.
Вижда ли се преустройството в кадастралната схема?
По правило не. За да влезе преустройство в кадастъра, се минава през удостоверение по чл. 52, ал. 5 ЗКИР, а сред задължителните документи за него е копие от разрешението за строеж. Незаконното преустройство няма такова разрешение, тоест не влиза в кадастъра, а схемата продължава да показва старото разпределение. Кадастърът не измерва на място, а преписва площта от акта за собственост или от инвестиционния проект.
Една скица и една обиколка
Извадете схемата на самостоятелния обект и я сравнете със стените, които виждате на огледа. Не търсите разрешение за строеж, а разминаване: отвор, който го няма на схемата, помещение, което е сменило предназначението си, тераса, която е станала стая. Това е единствената проверка, която работи, защото документите тук мълчат по устройство.
Пратете ни схемата и няколко снимки от огледа. Връщаме кое разминаване е ремонт, кое е строеж и кой ще носи заповедта, ако дойде.
Този материал не е правен съвет. Дали конкретна работа е ремонт или строеж се установява от правоспособен инженер-конструктор.