„Шпакловка и замазка“
не е определение.
Нито ЗУТ, нито Наредба № 4, нито БДС стандарт я определят, а разликата между двете ѝ тълкувания е близо 36 000 евро.
Шест думи без определение Нито ЗУТ, нито БДС ги познава
„Шпакловка и замазка“, „на тапа“, „по БДС“, „до ключ“, „полуготов“, „преди довършителни работи“. Шест израза, с които във Варна всеки ден се продават апартаменти за стотици хиляди евро. Нито един от тях няма определение в закон, в наредба или в стандарт.
Това не е предположение. Пълните консолидирани текстове на Закона за устройство на територията и на Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти бяха претърсени дума по дума. Нула срещания. Единственото място, на което ЗУТ изобщо докосва темата, е определението за груб строеж (§ 5, т. 46 от допълнителните разпоредби): сграда с ограждащи стени и покрив, „без или със различна степен на изпълнени довършителни работи“. Тоест законът признава, че степените са различни, и оставя разликата между тях неописана.
Абревиатурата БДС означава Български държавен стандарт. При запитване до Българския институт за стандартизация отговорът е, че официален стандарт за довършителни работи не съществува, а степента на завършеност е въпрос на договореност с изпълнителя. Същото пише и варненски инвеститор на собствения си сайт. През 2018 г. четири браншови организации (Камарата на строителите, НАСП, Камарата на архитектите и КИИП) подкрепиха инициатива за въвеждане на стандарт за степен на завършеност при ново многофамилно строителство. Осем години по-късно такъв стандарт не се намира публикуван.
Изводът не е, че някой лъже. Изводът е, че думата не носи съдържание и всеки я пълни сам. Купувачът също я пълни сам, обикновено с най-щедрия възможен вариант.
Едно име, три различни съдържания
Проверено по публикувани описания
Три участника на пазара публикуват описание на „БДС“ и „на тапа“, всеки представен като „ето какво получавате“. Списъците съвпадат само на едно място: терасите с гранитогрес. Навсякъде другаде се разминават, и точно съвпадението показва, че несъвпаденията не са случайни.
Ключовете и контактите. Двама от тримата ги смятат за част от „БДС“. Третият ги изписва изрично като добавка и затова описва степента като „на тапа по БДС плюс боя плюс поставени ключове и контакти“. Инвеститор, който лепи знак „плюс“ към името на стандарт, сам доказва, че стандартът не носи съдържание.
Интериорните врати. Двама казват, че ги няма. Третият казва, че ще получите обикновена врата от фазер, ако не поръчате по-скъпа. Разликата между „няма врата“ и „има най-евтината врата“ е няколко хиляди евро при тристаен: цената на една интериорна врата с монтаж се движи между 250 и 2 000 EUR.
Боята и санитарията. Единият описва стени, „шпакловани и подготвени за боядисване“. Другият описва стени, „боядисани в бяло“. Единият мълчи за санитарията. Другият я изключва поименно, заедно с моноблока, крановете, сифоните и смесителите. Купувач, чел първото описание и купуващ по второто, вече е сгрешил бюджета си, без някой да го е подвел.
Степента на завършеност значи две различни неща И двете се казват с едни и същи три думи
Има административна степен на завършеност и търговска степен на завършеност. Първата е дефинирана и се доказва с документ. Втората не е дефинирана изобщо.
Купувач, който поиска „документа за степента на завършеност“, обикновено получава удостоверение от общината с констативен протокол към него. В нашата папка за един варненски имот стои точно такъв документ, издаден от Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ на Община Варна. Той констатира, че сградата е завършена в груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ЗУТ, и изброява приложените актове. Документът е абсолютно коректен. Той казва, че ограждащите стени и покривът стоят. За това какво ще има вътре не пише нито дума.
Второто ниво на капана е върху самата хартия: „Настоящият протокол е със срок на валидност три месеца, считано от датата на издаването му.“ Документ, издаден през март и изваден пред банка през юли, вече не удостоверява нищо и се вади наново. Кои актове какво значат е отделна тема, разгледана в Акт 14, 15 и 16.
Купувачът пита за степента на завършеност и получава отговор за другата степен. Разговорът минава за проведен. Никой не е излъгал. И никой не е разбрал.
Замазката, която се плаща втори път
Подът е изпълнен. Не е равен.
Апартаментът е „на шпакловка и замазка“. Купувачът бюджетира ламиниран паркет и вижда, че монтажът е 3,07 EUR/кв.м. После майсторът мери и казва, че подът не е в равнина.
Изравняването на повърхности е 10,23 EUR/кв.м по публичен варненски ценоразпис за 2026 г., саморазливната замазка е 12,78, циментовата 15,34. И трите числа са само труд, без материала. При апартамент от 55,64 кв.м това е между 569 и 854 EUR труд, плюс материал, плюс изгубено време на етап, на който вече няма с кого да се преговаря.
Причината да се пропусне е физическа, не правна: разликите в нивата не се виждат на празен под и излизат едва когато настилката тръгне или когато светлината падне странично. А замазката „е изпълнена“. По буквата строителят е дал точно това, което е обещал. Купувачът не е купил равен под. Купил е думата „замазка“.
Същият механизъм работи и надолу по списъка. Ако ключовете и контактите са отвъд линията, вероятно там са и вратите, и санитарията, и настилките. Бюджетът не се разминава с една позиция, а с принципа си.
„До ключ“ е най-опасната от шестте думи защото звучи най-безопасно
„Шпакловка и замазка“ поне звучи недовършено. „До ключ“ звучи като край на разговора. Какво реално покрива, зависи изцяло от това кой го е написал.
Една варненска платформа включва в „апартамент до ключ“ изрично и обзавеждане. Един инвеститор включва „монтаж на кухня и кухненско оборудване“ и „мебелиране“. Трети предлага „завършване до ключ“ и отделно мебелиране срещу допълнително заплащане, тоест при него „до ключ“ не включва мебели. Три източника, три различни отговора на въпроса включена ли е кухнята. И тримата са добросъвестни, защото никой не нарушава определение, което не съществува.
Кухнята при реално варненско запитване за седем метра е 1 800 до 3 000 EUR. Купувачът открива липсата в момента, в който вече е платил всичко и няма никакъв лост.
Същата платформа не може да се разбере и сама със себе си: на едната си страница дава „апартамент до ключ“ за Варна 450 до 900 EUR/кв.м, а на другата „цялостен ремонт до ключ“ за 350 до 800 EUR/кв.м. Един сайт, един град, една година, една дума, две цени. Разликата само в долния край е над 5 500 EUR при 55 кв.м.
Сметката върху един реален апартамент
Тридесет и шест хиляди евро в една фраза
Апартамент от нашия портфейл във Владиславово: 55,64 кв.м, груб строеж, обявена цена 85 000 EUR, тоест 1 528 EUR/кв.м. Върху него минаваме публикуваните цени за довършване, без да добавяме нищо свое.
При бюджетен клас (256 EUR/кв.м) довършването е 14 244 EUR и крайната цена става 1 784 EUR/кв.м. При долния край на „до ключ“ за Варна (450 EUR/кв.м) е 25 038 EUR и 1 978 EUR/кв.м. При горния край (900 EUR/кв.м) е 50 076 EUR и крайната цена е 2 428 EUR/кв.м.
Разликата между двата края е близо 36 000 EUR и се решава от една фраза без определение. За сравнение, медианата на офертите за двустаен във Владиславово е 1 571 EUR/кв.м зад около сто обяви (alo.bg, извадено на 22.08.2026). Тоест същият апартамент, довършен, излиза между 14% и 55% над медианата на квартала. Медианата е за фонда в квартала общо, предимно стар, а новото строителство носи премия, затова числото се чете като порядък, не като оценка. Как се сглобява реалната цена на един имот е разгледано в Реалната цена на имот.
Има и втора сметка, която почти никой не прави: банката финансира покупната цена, не довършването. Разликата се намира в брой, след като кредитът вече е усвоен. Механиката на самото финансиране е в Ипотечен кредит стъпка по стъпка.
Кой закон решава спора, когато думата е празна Отговорът е: доказване, не четене
Предварителният договор „трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор“ (чл. 19, ал. 2 ЗЗД). При имот в строеж степента на довършване е съществено условие, защото тя определя какво точно се прехвърля. Общата механика на този договор е в Предварителният договор, а рисковете на покупката на зелено са в Купуване на зелено.
Такъв договор съдържа и елементи на договор за изработка, затова важи и чл. 261, ал. 1 ЗЗД: работата трябва да е годна за „обикновеното или предвиденото в договора предназначение“. Ето къде липсата на определение става правен проблем. Ако договорът казва само „шпакловка и замазка“, съдът търси обикновеното. А обикновеното при празна дума значи „както се прави обикновено“, тоест по три различни начина едновременно.
Тълкуването минава през чл. 20 ЗЗД: търси се действителната обща воля на страните, „с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността“. Обичаите в практиката са точно това, което трите публикувани описания не успяха да сведат до един списък. Спорът не се решава с четене на закона, а с доказване. А разходът по доказването спокойно надхвърля цената на кухнята, заради която е започнал.
И накрая вратата се затваря сама. По чл. 264 ЗЗД при приемането трябва да се направят всички възражения за неправилно изпълнение, а ако не се направят, работата се счита приета. Гаранционните срокове след това са отделен режим и отделна тема.
Единственият документ, който носи съдържание
и защо той не влиза сам в договора
Наредба № 4 изисква работният проект да представя решенията за „изпълнението на дограмата, настилките, облицовките и другите видове довършителни СМР“ (чл. 36, ал. 2, т. 4) и да носи спецификация на предвидените за влагане строителни продукти (чл. 38, т. 1). Проектът знае. Той е обвързващ документ, за разлика от рекламната брошура.
Само че същата наредба съдържа две уловки. Стойностната сметка се прилага, „когато това е предвидено със заданието (договора) за проектиране“ (чл. 39), тоест няма нормативно задължение проектът да носи цена на довършването. А част „интериор и обзавеждане“, която покрива оформянето на пода, стените и тавана и разположението на елементите на обзавеждането, може да се изработва (чл. 41, ал. 1). Кухнята, вратите и настилките живеят точно в частта, която законът не изисква.
Оттам следва изречението, което решава изхода на цялата сделка: проектът не става автоматично част от договора за продажба. Става такъв само ако договорът го направи такъв. Точно на това място сделките се различават една от друга, и точно то не се вижда при подписване, защото не изглежда като липса. Изглежда като нормален договор.
Затова темата не е „кой е добрият инвеститор“. Темата е коя сделка носи съдържание зад думата и коя носи само думата. Това не се вижда от обявата, не се вижда от брошурата и не се вижда от удостоверението на общината. Вижда се от документите, събрани заедно, и от това какво липсва между тях.
Често задавани въпроси
Има ли БДС стандарт за степен на завършеност?
Не. Абревиатурата означава Български държавен стандарт, но при проверка в Българския институт за стандартизация се оказва, че стандарт за довършителни работи в строителството не съществува. Отговорът на института е, че степента на завършеност е въпрос на договореност с изпълнителя. Същото пише публично и варненски инвеститор на собствения си сайт. През 2018 г. четири браншови организации подкрепиха инициатива за въвеждане на такъв стандарт, но осем години по-късно приет и публикуван стандарт не се намира. Тоест „по БДС“ е име на нещо, което го няма.
Какво точно включва „шпакловка и замазка“?
Няма законов отговор, защото изразът не е определен нито в ЗУТ, нито в Наредба № 4, нито в стандарт. На практика включва шпакловани стени, циментова замазка на пода, поставена PVC дограма, входна врата и инсталации, изведени на тапа. Разминаванията започват веднага след това: при едни описания ключовете и контактите са включени, при други са изрична добавка; при едни интериорни врати няма изобщо, при други се поставя най-евтината. Санитарията, настилките, боята и кухнята обикновено остават извън обхвата. Единственото, което носи съдържание, е конкретният договор заедно с работния проект, ако договорът го е направил своя част.
Колко струва довършването на апартамент на шпакловка и замазка?
Публикуваните за Варна цени през 2026 г. се движат между 256 и 900 евро на квадратен метър, тоест разликата между долния и горния край е около три пъти и половина. Долният край е бюджетно довършване без обзавеждане, горният включва настилки, бани, кухня и мебелиране. За апартамент от 55,64 кв.м това означава между 14 244 и 50 076 евро, или разлика от близо 36 000 евро при един и същ имот. Числата не съвпадат, защото самата дума „довършване“ няма едно съдържание, а не защото пазарът е хаотичен.
Удостоверението за степен на завършеност от общината отговаря ли какво ще има в апартамента?
Не. Този документ е административен и констатира, че сградата е завършена в груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, тоест че ограждащите стени и покривът стоят. За вътрешното изпълнение в него не пише нищо. Освен това самият констативен протокол е със срок на валидност три месеца от издаването, тоест изваден по-рано и представен пред банка или нотариус по-късно, той не удостоверява нищо и се вади наново. Купувачът пита за едната степен на завършеност и получава коректен отговор за другата.
Купуваш на
шпакловка и замазка?
Тази вечер намери в договора или в проекта за договор изречението, което описва довършването, и го прочети буквално. Не търси дали звучи добре, а дали изобщо изброява нещо: врати, ключове и контакти, санитария, настилки, боя, кухня. Ако там стои само име на степен, а не списък, съдържанието още не е договорено.
Прати ни това изречение заедно с линка към обявата и площта. Връщаме преценка какво остава за твоя сметка при трите тълкувания на пазара, каква е разликата в евро между тях, и кои документи трябва да се поискат от инвеститора, преди да се говори за капаро.
Преценката е търговска и практическа, не правно становище. Публикуваните цени са ориентир към 2026 г. и се променят.