Акт 14, 15 и 16:
какво точно купувате
Само за три месеца във Варненска област са издадени разрешителни за 1 316 нови жилища. Всяко от тях минава през едни и същи три акта. Те не са график, а три различни правни състояния на един и същ имот.
Купувате стени и покрив.
Законът не оставя място за тълкуване. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ „груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. Това е целият списък. Всичко останало, което си представяте, когато чуете „апартамент", е извън него.
Правната последица обаче е сериозна и в полза на купувача. По чл. 181, ал. 2 ЗУТ (изм. ДВ, бр. 16 от 2021 г.), след завършване на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Самото завършване се констатира с протокол, който по новата ал. 3 се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2. Тоест апартаментът вече съществува като самостоятелен обект на правото на собственост и се прехвърля с нотариален акт. До този момент предмет на сделката е право на строеж, не жилище.
До издаването на Акт 16 сградата върви на промишлена електрическа тарифа, не на битова. Ремонтът, който правите преди въвеждането в експлоатация, се плаща по по-скъпия ток.
Визуализацията не е част от сделката
Рендерите в брошурата на проекта са маркетинг. Обвързващи са одобреният инвестиционен проект и договорът, а разминаването между проект и реално изпълнение е и една от типичните причини Акт 16 да се забави. Красивата картинка и приетата конструкция са две различни неща и рядко се сравняват от купувача.
Ние прилагаме същия принцип и към собствените си обяви. За две паркоместа в сграда на груб строеж съзнателно не правим фотореалистичен кадър, а брандирана схема с изричния надпис „Схема, не снимка". Купувач, който види фотореалистичен кадър, приема, че е заснет. Това е дребно решение, което спестява голямо разочарование.
Сградата е готова. Да живеете в нея е незаконно.
Акт 15 е протоколът, с който се установява годността на строежа и той се предава от строителя на инвеститора. Констатира се, че строителството е изпълнено съгласно одобрените проекти. Асансьорът работи, мазилката е сложена, входната врата се заключва.
И точно тук се появява най-подвеждащото усещане в целия процес: физическата готовност се приема за правна. Обитаването на сграда само с Акт 15 остава забранено. Сградата изглежда завършена и юридически не се ползва.
На този етап банковото финансиране стига до 70 до 80% от цената. По-високо от при Акт 14, но още не е таванът. Разликата до пълната цена продължава да се покрива от купувача, докато имотът не може да се ползва.
Документът, който отваря вратата.
„Акт 16" е разговорното име на разрешението за ползване. За строежи от първа, втора и трета категория го издава Дирекцията за национален строителен контрол. За четвърта и пета категория съответният орган издава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Различните категории се приемат от различни органи, а това мести и срока.
Едва след този документ идват законното обитаване, адресната регистрация и битовият ток. След получаването му имотът се декларира в общината в двумесечен срок.
Двете оценки се разминават над два пъти и това не е грешка на едната. Законът просто не поставя срок. Продължителността зависи от категорията на строежа и от пълнотата на документацията, тоест никой не може да ви я гарантира предварително. Обещание за конкретен месец в разговор не е обещание в договор.
Какво спира Акт 16
Нанасянето „временно, докато излезе актът" е разпространено и е нарушение. По чл. 237, ал. 1 ЗУТ ползването на строеж без това да е разрешено по установения ред носи имуществена санкция на юридическо лице или едноличен търговец в размер от 1 000 до 10 000 лв., тоест около 511 до 5 113 евро по фиксирания курс, плюс заповед за забрана на ползването. Освен това банката може да откаже финалното усвояване на кредита, а имотът става по-труден за препродажба, защото е по-труден за финансиране.
Всеки акт мести тежестта.
Банковото финансиране расте с всеки етап, защото обезпечението става по-сигурно. Разликата до пълната цена не изчезва: покрива я купувачът със собствени средства, и то толкова по-рано, колкото по-рано влиза в проекта.
Обърнато откъм собствения капитал: при Акт 14 трябват 30 до 40% свои пари, при Акт 16 остават 10 до 15%. Затова нормалната схема при покупка „на зелено" иска между 20 и 40% от цената със собствени средства преди Акт 14.
Схема, която иска 80 до 90% от общата стойност преди Акт 14, е определяна като изключително висок риск. Това не е отстъпка и не е знак за уверен инвеститор. Това е прехвърляне на строителния риск върху купувача: вие финансирате строежа, а гаранцията ви е хартия.
Ако инвеститорът фалира преди Акт 16.
В този момент няма значение колко сте платили. Значение има какъв документ държите.
Нареждате се на опашка в производството по несъстоятелност заедно с всички останали, които имат вземане към дружеството. Няма вещно право върху конкретен обект.
Несравнимо по-добра позиция. Обектът е ваш. Но сградата не се довършва сама: собствениците се сдружават и доизкарват проекта с допълнителни лични средства.
Затова истинският въпрос към инвеститора не е „кога ще е готово". Той е „какъв документ ще държа, ако не стане". Отговорът на този въпрос живее в предварителния договор и се решава преди подписа, не когато проблемът вече е налице.
И малко контекст, за да не звучи като паника. През второто тримесечие на 2026 г. във Варненска област са издадени разрешителни за 202 жилищни сгради с 1 316 жилища и над 150 800 кв.м разгъната площ. Реално започнати обаче са 150 сгради със 791 жилища, с около 15% по-малко започнати жилищни сгради спрямо същото тримесечие на 2025 г. Разрешително не е строеж, а строеж не е Акт 16. Разстоянието между трите е точно мястото, където се печелят и губят пари.
Забележка за точност: санкцията по чл. 237, ал. 1 ЗУТ е формулирана в лева и се отнася за юридически лица и еднолични търговци. Преизчислена е по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лв. Сроковете за издаване на Акт 16 в статията са публикувани оценки на практикуващи, не законов срок. Законът не поставя такъв.
Гледате имот на груб строеж?
В портфейла на BulGhar Homes има точно такъв имот: апартамент във Владислав Варненчик с Акт 14 от март 2026 г. Познаваме етапа отвътре, не по брошура. Кой документ ви покрива и кой не, се решава преди подписа.
Още няма коментари. Бъдете първият.