На зелено се купува
дружество, не сграда
Обещанието струва точно колкото този, който го дава, и точно колкото пише в договора. Между двете стои проверка, която не се прави за половин час в интернет.
Купувачът е питал единствения въпрос, който му е хрумнал: кога ще е готово. Отговорът е бил месец. Проблемът е, че на зелено не се купува сграда, а дружество.
Етапите Акт 14, 15 и 16 са разказани в отделна статия и тук не се повтарят. Този текст минава през другото: кой е насреща, какво не се вижда в регистрите и кои изречения в договора решават изхода. Ако още избирате между типове сгради, започнете от панелка или ново строителство.
Три регистъра, а не един
Търговският регистър показва капитал, история, отговорни лица и открито производство по несъстоятелност или ликвидация. Не показва предстояща молба, нито състоянието между два годишни отчета. Дружество, което изглежда чисто днес, може да е с начална дата на неплатежоспособност отпреди месеци.
Имотният регистър показва собствеността върху земята, ипотеките, възбраните, вписаните искови молби и учреденото право на строеж с датата му. Не показва предварителните договори, защото те не се вписват.
Централният регистър на особените залози е третият, за който купувачът обикновено не знае, че съществува. Търговското предприятие може да бъде заложено (чл. 4, ал. 1, т. 5 ЗОЗ), а по чл. 21, ал. 3, изр. 2 ЗОЗ, ако в договора са индивидуализирани отделни активи, залогът тежи върху тях и след отделянето им от предприятието. Апартамент, продаден от заложено предприятие, може да носи залога със себе си.
Извън регистрите остават одобреният инвестиционен проект, който е обвързващият документ, а не рендерът, предходните завършени обекти на дружеството, и в чия полза и кога е учредено правото на строеж.
Банките, които финансират покупки на Акт 14, работят с одобрени списъци на инвеститори, преминали предварителна проверка. Купувачът няма достъп до списъците и не вижда критериите. Най-задълбочената проверка на пазара се прави, но не от него и не за него.
Часовникът тръгва
преди вашата покупка.
По чл. 67 ЗС правото на строеж се погасява в полза на собственика на земята, ако не се упражни в продължение на 5 години. Срокът тече от учредяването, не от покупката, а последващите прехвърляния не стартират нов срок.
„Упражнено" значи завършен груб строеж, не издадено разрешение и не изкопана плоча (ТР № 1 от 04.05.2012 г. на ОСГК на ВКС). Определението за груб строеж е в другата статия и тук не се преповтаря.
Купувач, който влиза през четвъртата година, наследява остатъка от чужд часовник. Датата живее в нотариалния акт за учредяване, вписан в Имотния регистър. Не е в брошурата, не е в разговора, и не се пита, защото никой не се сеща.
Право, учредено през 2022 г. Купувач влиза през 2025 г. с 20% аванс по предварителен договор. През 2027 г. петте години изтичат без завършен груб строеж. Срещу 20 000 EUR при цена 100 000 EUR стои необезпечено вземане към дружество, което точно тогава обикновено няма пари.
При изтичане правото се погасява в полза на собственика на земята, който придобива изграденото. В класическата схема „обезщетение срещу право на строеж" недостроеното отива при собственика на терена, не при инвеститора. Купувачът е придобил производно право, а погасяването на основното отнася и производното.
Лошият знак не е ипотеката. Лошият знак е липсващата клауза.
Почти всеки инвеститор строи с банков кредит и обезпечението е ипотека върху земята. Наличието ѝ само по себе си не е лош знак: означава, че банка е одобрила проекта, тоест че той е минал през чужда оценка.
Ипотеката обаче не остава в земята. По принципа на приращението (чл. 92 във връзка с чл. 111 ЗС) тежестта се разпростира и върху построеното. Формулировката тук остава внимателна нарочно: практиката на ВКС от 2014 и 2015 г. поставя допълнителни условия, между които одобрен проект и достигнат груб строеж. Няма едно чисто правило, а поле, в което се спори.
Практическата страна е по-проста и по-неприятна. Договорът трябва да съдържа механизъм за заличаване на ипотеката от конкретния апартамент срещу плащането по него. Общото обещание, че „тежестите ще бъдат заличени", не е обвързано нито с конкретния обект, нито с конкретно плащане.
Без такава клауза купувачът получава нотариален акт за ипотекиран имот. Таксата за заличаване е дребна, половината от таксата за вписване по чл. 3, ал. 1 от Тарифата на Агенцията по вписванията. Проблемът не е таксата, а съгласието на банката, а то зависи от това дали инвеститорът е обслужил кредита си.
И ако предприятието е било особено заложено с описан актив, апартаментът носи и залога.
Актове или календарни дати:
числото, което почти никой не гледа.
Процентите се обсъждат винаги. Другото измерение на същия график почти никога: към какво са вързани вноските.
Вързани за актове: забавата на строежа отлага и плащането. Рискът от забавяне остава при инвеститора.
Вързани за календарни дати: купувачът плаща по график за строеж, който изостава. Плаща за етап, който не е настъпил, и на практика финансира забавата.
Двата варианта изглеждат еднакво в таблица с проценти. Различават се по няколко думи в съседното изречение, което купувачът чете последно.
За ориентир: типично разпределение е 10% при предварителен договор, 30% при Акт 14, 30% при Акт 15 и 30% при Акт 16 (imotni.com, 10.05.2025). Банковата логика иска между 20 и 30% лични средства в началото при минимално самоучастие 10% (creditland.bg, 02.09.2025).
Между двата края няма „правилен" процент. Има преценка кой поема кой риск и на каква цена, а тя се прави върху конкретния договор, не върху таблица в статия.
Напълно законна и напълно неочаквана
След издаване на разрешението за строеж се допускат само несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект (чл. 154, ал. 1 ЗУТ). Разделителната линия е в ал. 2, точки 1 до 8, и се пропуска почти винаги.
Точки 1 до 4 (нарушаване на подробния устройствен план, на режими на защита, несъвместимост с предназначението на територията, нарушаване на строителни правила и норми) изобщо не се допускат след издаване на разрешението за строеж.
Точки 5 до 8 (промяна на строителната конструкция и вида на конструктивните елементи, промяна на предназначението на обекти или съществено изменение на общи части, промяна на общи инсталации, промяна на преносни и довеждащи проводи) се допускат по искане на възложителя, но с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 (чл. 154, ал. 5 ЗУТ).
Практическият въпрос е кой е заинтересувано лице в момента на промяната. Купувач без нотариален акт не е собственик, а страна по облигационен договор, и позицията му зависи изцяло от договора. Дали конкретният купувач е такова лице зависи от документа и от етапа.
Оттам идват промените, за които се научава чак на приемането: преместена шахта, намален общ вход, помещение, станало апартамент. А клауза, позволяваща „несъществени изменения по преценка на инвеститора", в комбинация с чл. 154 ЗУТ покрива повече, отколкото купувачът си представя.
Защитата, която
може да не оцелее в съда.
Неустойката обезпечава изпълнението и служи за обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Точно затова изглежда като защитата, която решава всичко.
Съдът обаче може да я намали, когато е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди (чл. 92, ал. 2 ЗЗД). Забраната по чл. 309 ТЗ важи само за неустойка по търговска сделка между търговци. Купувачът физическо лице не е търговец, тоест тази защита не действа в негова полза и уговореното число може да бъде намалено.
По-тежкото: неустойка, уговорена извън присъщите ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, накърнява добрите нрави и е нищожна (ТР № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС от 15.06.2010 г., т. 3). Нищожна клауза не се намалява. Просто я няма.
Договорът обикновено съдържа и неустойка за забава на купувача. Двете рядко са симетрични по размер и по механизъм на задействане.
А развалянето по чл. 87 ЗЗД връща купувача към изходна позиция само на хартия: вземането за връщане на платеното съществува и се събира от същото дружество, което не е успяло да построи. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да прехвърли само това, което правно съществува, а преди груб строеж предметът е правото на строеж (чл. 181, ал. 1 ЗУТ), не апартамент. Спечелено дело не произвежда сграда. Повече за механиката на този договор: предварителният договор.
И най-важното:
кой ги плаща.
Правилният инструмент при плащане преди изпълнение е гаранция за връщане на аванс, издадена от банка по нареждане на инвеститора в полза на купувача. По Тарифата на Банка ДСК за бизнес клиенти, в сила от 07.07.2026 г., издаването, обезпечено изцяло с парични средства и ДЦК, струва „0,35% върху гаранционната сума, но мин. EUR 50 за тримесечие или част от него", плюс EUR 25 обработка на искане и EUR 30 SWIFT.
Смисълът не е в цената, а в това кой я плаща. Гаранцията се издава по нареждане на инвеститора, тоест той плаща комисионната и я калкулира в цената. Гаранция, която не струва нищо на купувача, не съществува. Изцяло паричното обезпечение значи, че инвеститорът блокира собствени средства: затова малките инвеститори не предлагат такъв инструмент, а големите го включват в по-високата цена.
Ескроу и доверителна сметка са две различни неща: банкова ескроу сметка и доверителна сметка на нотариус или адвокат. Допълнителните такси са около 51 до 256 EUR (100 до 500 лв. по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN) по пазарно наблюдение от агенции, не по тарифа: Тарифата за нотариалните такси към ЗННД няма отделна позиция за доверителна сметка. Ограничението е принципно: ескроу пази плащането, не строежа. Решава риска „платих, а актът не се вписа", не риска „платих, а сградата спря".
Нотариален акт веднага след Акт 14 е най-силната защита, но изнася разходите напред. Във Варна при цена 100 000 EUR: нотариална такса с ДДС 565,49 EUR, местен данък 3% (3 000,00 EUR) и вписване 0,1% (100,00 EUR), общо 3 665,49 EUR, платени за обект, който е стени и покрив. Ако проектът спре след това, тези пари не се връщат от никого.
Често задавани въпроси
Какво точно купувам, преди сградата да е построена?
Преди завършването на грубия строеж апартамент юридически не съществува. Предмет на сделката е право на строеж, ограничено вещно право върху чужда земя. Какво се променя на всеки следващ етап е разказано подробно в отделна статия за Акт 14, 15 и 16.
Защо трябва да знам кога е учредено правото на строеж?
Защото по чл. 67 от Закона за собствеността правото на строеж се погасява в полза на собственика на земята, ако не се упражни в продължение на 5 години. Срокът тече от учредяването, не от датата на вашата покупка, а последващите прехвърляния не стартират нов срок. Датата е в нотариалния акт за учредяване, вписан в Имотния регистър.
Ипотека върху земята означава ли, че инвеститорът е рисков?
Не сама по себе си. Ипотека означава, че банка е финансирала проекта, тоест че е минал през нейна оценка. Тежестта обаче се разпростира и върху построеното по принципа на приращението, а практиката на ВКС поставя допълнителни условия. Съществената разлика е дали договорът съдържа механизъм за заличаване на ипотеката от конкретния апартамент срещу плащането по него.
Банковата гаранция защитава ли ме напълно?
Гаранцията за връщане на аванс се издава от банка по нареждане на инвеститора и покрива върнатите пари, не построената сграда. Комисионната се плаща от инвеститора и влиза в цената. Ескроу сметката има същото ограничение: пази плащането, не строежа.
Пратете ни две неща
Отстъпката на зелено е реална и точно затова е и цената на риск, който някой поема вместо инвеститора. Трите регистъра казват кой е насреща, договорът казва какво става, ако не стане, и двете се четат преди срещата, не след нея.
Ако гледате имот на зелено, изпратете ни датата на учредяване на правото на строеж и етапа на строежа. Връщаме колко остава от часовника по чл. 67 ЗС и кои от защитите реално ги има в конкретния договор.
Този материал не е правен съвет. Текстът на конкретния договор се проверява от юрист по конкретната сделка.