Подписа предварителен.
Имотът още не е твой.
Подписан договор, платено капаро, уговорена дата при нотариус, и усещане за приключена работа. Цялата конструкция, която държи сделка за сто хиляди евро, стои в един член от три алинеи.
Между подписа и нотариалния акт има прозорец. В него имотът е още на продавача, а купувачът е невидим за системата на вписванията. Тази статия минава през това, което се случва в прозореца, и колко струва всеки от изходите.
Тя не дава образец на договор и не заменя юрист. Дава представа кое се решава преди срещата, защото след подписа текстът вече е чужд.
Един член, три алинеи, и три неща, които подписът не прави
Чл. 19 ЗЗД иска писмена форма и съществените условия на бъдещата продажба, и дава иск за сключване на окончателен договор. Това е всичко. Оттам нататък започват нещата, които подписът НЕ прави.
Не прехвърля собственост. Купувачът има вземане срещу продавача, не право върху имота. Разликата е цялата тема.
Ал. 2 е тест, не пожелание. Договор без ясно определен имот и ясна цена не може да бъде обявен за окончателен, защото съдът няма какво да замести. Празнината не се допълва по здрав разум.
Нотариалната заверка не е условие за валидност и не дава нищо срещу трето лице. Това е най-разпространеното погрешно очакване по темата.
При сделка на зелено този договор е основният документ за дълъг период, а какво точно се притежава на всеки етап е отделен въпрос: Акт 14, 15 и 16.
Една сума,
три различни изхода.
Думата „капаро" не съществува в българското законодателство. Законът урежда задатъка (чл. 93 ЗЗД). Едни и същи 10 000 евро могат да бъдат три различни неща, и разликата не е в думата, а в съдържанието на клаузата.
Аванс. Връща се, а вредите се доказват по общия ред (чл. 82 ЗЗД).
Задатък (чл. 93 ЗЗД). Губи се или се връща двоен, без да се доказват вреди.
Неустойка (чл. 92 ЗЗД). Дължи се, но подлежи на намаляване по ал. 2.
Обратното на интуицията: при задатък купувачът, който се е отказал, губи цялата сума, дори продавачът да няма нито една доказуема вреда.
А истинският спор почти никога не е кой е прав по закон. Той е чия е вината. Продавачът твърди размисляне, купувачът твърди открит проблем с имота. Един и същ факт, три изхода.
Клаузата, която изглежда като защита, докато не потрябва
Неустойката се дължи без доказване на вреди (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Но съдът може да я намали като прекомерна по ал. 2, а по ТР № 1/2009 на ОСТК на ВКС неустойка, уговорена извън обезпечителната, обезщетителната и санкционната си функция, е нищожна. Преценката е към момента на сключване.
Следствието е конкретно: неустойка без горна граница или без краен срок на начисляване е уязвима, защото прекомерността ѝ не може да се прецени към момента на сключване.
Сметката, която прави точката видима. 0,2% дневно върху 100 000 евро е 200 евро на ден, тоест около 73% годишно. Шест месеца забава дават около 36 000 евро.
Най-агресивно изглеждащата защита е и най-лесната за събаряне. Купувач, който е разчитал на нея, може да остане без обезщетение изобщо.
Не датата на подписа.
Датата на едно вписване.
Предварителният договор не е сред актовете по чл. 112 ЗС и не се вписва, защото не прехвърля вещно право. Докато купувачът държи само него, имотът може да бъде продаден, ипотекиран или възбранен, без това да личи срещу него.
Вписва се исковата молба (чл. 114 ЗС). От вписването нататък придобиването от трето лице е непротивопоставимо на ищеца. Дотогава не е.
Съдът проверява дали продавачът е бил собственик към датата на вписване на исковата молба (чл. 363 ГПК). Продал ли е преди тази дата, искът се отхвърля. Няма имот, няма капаро, няма върнати такси.
И след спечелено дело часовникът не спира: 6 месеца по чл. 115, ал. 2 ЗС за отбелязване на решението, иначе вписването на исковата молба губи действието си и чуждите права отново стават противопоставими.
Самото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се погасява с петгодишна давност (чл. 110 ЗЗД), от момента, в който е трябвало да се сключи окончателният договор.
Съдът не пише договор. Съдът заменя нотариуса.
Държавната такса подвежда точно с това колко е ниска. Цената на иска е данъчната оценка (чл. 69, ал. 1, т. 4 ГПК), а таксата се взима върху ¼ от нея (чл. 71, ал. 2 ГПК и ТР № 4/2016 на ОСГК на ВКС), тоест около 1% от оценката, плюс 0,1% за вписване на молбата.
Това е цената да започнеш дело, не цената да получиш имота.
След влизане в сила има две седмици да се плати цената, иначе решението се обезсилва по искане на ответника (чл. 362 ГПК). Върху спечеления имот се вписва възбрана, а съдът не издава препис от решението, докато не се платят разноските по прехвърлянето и данъците (чл. 364 ГПК). Тук влизат местният данък при възмездно придобиване, който за Община Варна е 3% по общинската наредба за местните данъци, нотариалната такса и таксата за вписване.
Мярка за несигурността. Въпросът може ли купувач, неизплатил напълно цената, да иска обявяване за окончателен, стои открит от 07.08.2020 до 09.05.2023 (ТР № 4/2020 на ОСГТК на ВКС, с особено мнение). Близо три години, за да се отговори на въпрос, който всеки такъв купувач си задава. А от 18.02.2025 Наредба № 1 вече не определя задължителни минимални адвокатски възнаграждения, тоест няма и нормативен ориентир за най-голямото перо.
Банката отказа.
Капарото беше в брой.
Отказът на банката не е основание за отказ от договора по подразбиране. Няма ли изрична уговорка какво става тогава, за продавача това е неизпълнение на купувача. Цената е цялото капаро, обичайно 10% от цената, плюс банковата оценка и таксите по одобрението.
Сценарият не е рядък: през първото полугодие на 2026 г. делът на ипотечните сделки във Варна е около 55%, тоест важи за над половината купувачи.
Прагът по Закона за ограничаване на плащанията в брой е 5 112,92 € и е „равна на или надвишаваща", тоест самата сума вече е нарушение.
Глобата е 25% за физическо лице и 50% за юридическо, върху цялото плащане, не върху превишението. Долна граница няма. При 10 000 евро в брой това са 2 500 евро.
По-скъпият проблем обаче не е глобата. Без банкова следа доказването на плащането опира до разписка, която другата страна оспорва.
Контекст в едно изречение: през първото тримесечие на 2026 г. във Варна са вписани 2 433 сделки, с 21,5% по-малко на годишна база. По-малко сделки значи повече неопитни страни на масата. Какво още се пропуска преди капарото: какво пропускат купувачите.
Всичко в този прозорец се решава преди срещата
Подписът поражда задължение, не собственост. Между него и нотариалния акт стоят няколко изречения, написани предварително, и точно те решават кой какво губи, ако нещо се обърка.
След подписа текстът вече е чужд. Затова, ако имате проект на договор, изпратете го заедно със срока, в който трябва да го подпишете.
Този материал не е правен съвет. Текстът на конкретна сделка се проверява от юрист.