Банката одобри.
Часовникът не е твой.
От кандидатстване до усвояване минават 6 до 8 седмици. Документът за доход е валиден 30 дни, тоест по конструкция се вади поне два пъти.
Купувачът брои една сметка: колко му трябва за самоучастие. Банката брои друга: колко време остава на всеки документ. Двете рядко съвпадат, и точно там се късат сделките с кредит.
Разликата не е в кредита. Тя е в това, което кредитът не покрива.
Апартамент от 60 кв.м по 2 000 евро на квадрат прави 120 000 евро. При 85% финансиране самоучастието е 18 000 евро, и точно тук повечето хора спират да смятат.
Отгоре идват около 2 020 евро такси, нотариални и банкови, плюс местен данък при придобиване от 3% за Варна, тоест 3 600 евро.
Реалната сума на входа е около 23 600 евро, не 18 000.
Колко достъпно е това спрямо доходите във Варна е отделна сметка: първо жилище, колко достъпно е. А таваните, които БНБ наложи върху кредитирането, са в БНБ стегна кредитните стандарти.
Две такси,
нула гаранция.
Оценката на имота и проверката на обезпечението се плащат в началото, а не се връщат, ако кредитът бъде отказан. Формулировката в тарифата е дословна: „не подлежи на връщане, ако сделката не бъде разрешена".
Оценка на имота: 120,15 €, невъзвращаема.
Проверка и анализ на обезпечението: 307 €, не се връща дори при упражнено право на отказ.
Заедно това са 427 евро, платени преди отговора. Сумите са за кредит между 100 000 и 125 000 евро, а тарифата допуска надвишение до 30%.
Документите изтичат по-бързо от процеса
Това е механизмът, който изненадва всички: документът за доход е валиден 30 дни, а целият процес трае 6 до 8 седмици. Тоест по конструкция се вади поне два пъти.
Предварителното одобрение важи 3 месеца, данъчната оценка 6 месеца. Затова забавяне от една седмица често значи не една, а няколко нови справки, и всяка от тях има собствен срок на издаване.
При ново строителство към това се добавя и въпросът какъв е сертификатът за енергийна ефективност на сградата, който банката също гледа: панелка или ново строителство.
Лихвите
почти не мърдат.
Средната лихва по нови жилищни кредити е 2,43% при ГПР 2,77%, по данни на БНБ за юли 2026.
За три години и половина целият диапазон на средната лихва е 0,20 пункта (2,41% до 2,61%). Тоест разликата между банките рядко е в лихвата.
Тя е в таксите, в условията, вързани за лихвата, и в скоростта. Банка, която одобрява две седмици по-бързо, спестява повече от банка с една стотна по-ниска лихва.
Подписа акта. Парите ги няма.
От нотариуса до парите при продавача минават 5 до 10 работни дни. Нотариалният акт се вписва за 3 до 5 работни дни, после се издава актуално удостоверение за вещни тежести, и едва тогава банката усвоява.
В тези дни продавачът вече не е собственик и още не е платен. Точно там сделките се късат от нерви, а не от документи.
Този срок се казва на продавача предварително, при договарянето, не в деня на сделката. Разликата между уговорено изчакване и неочаквано изчакване е разликата между приключена и провалена сделка.
Често задавани въпроси
Колко време отнема ипотечен кредит от кандидатстване до усвояване?
Типично 6 до 8 седмици, а при усложнение до 10. Две до три седмици са физическият минимум и се случват само когато документите за имота са налични и досието е чисто. Предварителното одобрение е с валидност 3 месеца, тоест самата банка залага буфер, много по-дълъг от оптимистичния сценарий.
Връщат ли се таксите за оценка, ако кредитът бъде отказан?
Не. По действащата публична тарифа таксата за оценка се заплаща еднократно и не подлежи на връщане, ако сделката не бъде разрешена, а таксата за проверка и анализ на обезпечението не се връща дори при упражнено право на отказ. За апартамент това са €120,15 и €307 при кредит между €100 000 и €125 000.
Колко пари са нужни на каса за апартамент от €120 000 във Варна?
Самоучастието при 85% финансиране е €18 000, но то не е крайната сума. Отгоре идват около €2 020 такси, нотариални и банкови, плюс местен данък при придобиване от 3% за Варна, тоест €3 600. Реалната сума на входа е около €23 600.
Кога продавачът получава парите след нотариуса?
Между 5 и 10 работни дни след подписването. Нотариалният акт се вписва за 3 до 5 работни дни, след което се издава актуално удостоверение за вещни тежести и едва тогава банката усвоява кредита. В тези дни продавачът вече не е собственик и още не е платен.
Една дата решава дали срокът работи за вас или срещу вас
Попитайте банката на коя дата изтича предварителното ви одобрение. Ако до нея остават под шест седмици, часовникът вече тече срещу вас, а всеки нов документ отнема от него.
Изпратете ни тази дата и етапа, на който сте. Връщаме реалистичен календар назад от нотариуса и кое се вади последно, за да не изтече преди деня.
Този материал не е финансов съвет и не препоръчва конкретна банка. Условията се сверяват с избраната институция.