Таксата смет е по-скъпа
от самия данък.
Данък сгради във Варна е 2 на хиляда от данъчната оценка. Такса битови отпадъци е 1,5. За основно жилище данъкът пада наполовина, а таксата не пада никак.
„Данък върху имота" означава три различни неща
Данък при придобиване: еднократен, 3% за Община Варна, плаща се от купувача при сделката. Той е част от сметката за деня: денят при нотариуса.
Данък върху недвижимите имоти: годишен, 2 на хиляда от данъчната оценка, плаща го собственикът, докато държи имота.
Данък при продажба по ЗДДФЛ: върху печалбата, с условни освобождавания: данъци при продажба на имот.
И четвърто, което не е данък: таксата за битови отпадъци. Тя се дължи за услуга, не за собственост, и точно затова не следва облекченията на данъка.
Таксата е 60%
от сметката.
Данъкът пада наполовина за основно жилище, до 1 на хиляда. Таксата остава пълна, 1,5 на хиляда. Оттам и обръщането: онова, което всички наричат „данъка на имота", е по-малката част от сметката.
И се движи: от 01.01.2025 таксата смет скочи с 53%, от 0,98 на 1,5 на хиляда. За нежилищни имоти на предприятия е 5,97 на хиляда върху отчетната стойност.
Решението е на Общинския съвет, не на пазара, и може да се промени пак.
Придобиването се вписва служебно. Облекчението не.
От 01.01.2019 декларация по чл. 14 ЗМДТ за самото придобиване не се подава: данните стигат до общината служебно.
Но намалението за основно жилище не се дава автоматично. То се предявява с отделна декларация по чл. 27 ЗМДТ, в двумесечния срок. Не бъде ли подадена, се плаща пълният размер всяка година, докато пропускът не бъде забелязан.
⚠️ И една честа грешка: основното жилище е едно за семейството, не по едно на съпруг. Декларират ли се две, облекчението отпада за двата имота, и то за целия период назад.
Чужд неплатен данък
спира твоята сделка.
По чл. 264, ал. 1 ДОПК липсата на непогасени задължения се удостоверява в данъчната оценка, а прехвърлянето се допуска след декларация от продавача.
Давността по чл. 171 ДОПК позволява задълженията да се търсят 5 години назад, с абсолютен срок 10. А изтекло удостоверение за данъчна оценка спира сделката в самия ден на подписване.
За месеца на прехвърлянето плаща продавачът (чл. 28, ал. 3 ЗМДТ). Купувачът дължи от началото на следващия месец.
Две години от груб строеж
По чл. 15, ал. 5 ЗМДТ данък се дължи, ако сградата не бъде въведена в експлоатация в две години от завършването в груб строеж.
Купувач на зелено, който смята, че плаща данък чак от Акт 16, може да сгреши с цяла година. Датата не е в брошурата, а в Акт 14: какво точно купувате на всеки етап.
Често задавани въпроси
Колко е данък сгради и такса смет във Варна за 2026 година?
Данъкът върху недвижимите имоти е 2 на хиляда от данъчната оценка (чл. 14 от наредбата на ОбС Варна), а таксата за битови отпадъци за жилищни имоти е 1,5 на хиляда (Приложение 1, чл. 18 от наредбата за таксите). За основно жилище данъкът пада с 50%, до 1 на хиляда, но таксата остава пълна. Затова таксата смет е около 60% от годишната сметка, а данъкът около 40%. За нежилищни имоти на физически лица таксата е 5,66 на хиляда, а за нежилищни имоти на предприятия 5,97 на хиляда върху отчетната стойност.
Трябва ли да подавам декларация, след като купих имот с нотариален акт?
Декларация по чл. 14 ЗМДТ за самото придобиване не се подава от 01.01.2019, данните стигат до общината служебно. Но намалението за основно жилище не се дава автоматично: то се предявява с отделна данъчна декларация по чл. 27 ЗМДТ, в двумесечния срок по чл. 14, ал. 1. Ако тя не бъде подадена, се плаща пълният размер от 2 на хиляда вместо 1 на хиляда, всяка година, докато пропускът не бъде забелязан.
Може ли съпрузите да декларират по едно основно жилище, ако имат два имота?
Не. По § 1, т. 2 и т. 3 от допълнителните разпоредби на ЗМДТ основното жилище е едно за гражданина и неговото семейство, а семейство са съпрузите и ненавършилите пълнолетие техни деца, които не са в брак. При декларирано повече от едно основно жилище облекчението отпада за двата имота, за целия период на едновременното деклариране, тоест и назад, а не само занапред.
Кой плаща данъка за месеца, в който се прехвърля имотът?
Продавачът. По чл. 28, ал. 3 ЗМДТ дължимият до прехвърлянето данък, включително за месеца на прехвърлянето, се заплаща от прехвърлителя преди сделката. Купувачът дължи данъка от началото на следващия месец (чл. 15, ал. 2 ЗМДТ). Ако имотът е придобит след 31 октомври, тоест след крайния срок за втората вноска, данъкът се плаща в двумесечен срок от датата на придобиване (чл. 28, ал. 4 ЗМДТ).
Може ли чужд неплатен данък да спре моята сделка?
Да. По чл. 264, ал. 1 ДОПК наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка, а прехвърлянето се допуска след декларация от продавача. Сделка, извършена в нарушение на реда по ал. 4, е валидна между страните, но е непротивопоставима на общината по нейното вземане (ал. 5). Давността по чл. 171 ДОПК позволява задълженията да се търсят 5 години назад, с абсолютен срок 10 години. Удостоверението за данъчна оценка има срок на валидност и изтекло удостоверение спира сделката в деня на подписване.
Едно поле в декларацията
Проверете дали имотът ви е деклариран като основно жилище. Ако не е, плащате двойния размер на данъка всяка година, без причина и без някой да ви уведоми.
Изпратете ни данъчната оценка и дали живеете в имота. Връщаме реалната годишна сметка и кое облекчение ви се полага.
Този материал не е правен или данъчен съвет. Конкретният случай се проверява от специалист.