ЗП, РЗП и идеалните части:
колко ще обитавате
Обявената квадратура обикновено е сборът от самостоятелния обект и идеалните части. Двете обяви с еднакво число могат да описват жилища с различна обитаема площ.
Кадастърът не мери. Той преписва.
По чл. 4, ал. 5 от Наредба № РД-02-20-5 от 2016 г. площта на самостоятелния обект се извлича от акта за собственост, при липса на данни от инвестиционния проект, и само ако няма нито едното, се изчислява след измерване на място.
Тоест схемата в общия случай възпроизвежда числото от нотариалния акт. Тя не е независима проверка на квадратурата, каквато я мисли купувачът.
⚠️ Бележка за търсещите: наредба „РД-02-20-2 за измерване" не съществува. Има четири различни действащи наредби с този номер и нито една не е за площи. Приложимите са РД-02-20-5 от 2016 г. и Наредба № 7 от 2003 г.
ЗП и РЗП
са в закона.
Застроената и разгънатата застроена площ са дефинирани в § 5 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ. Идеалните части са в чл. 38 от Закона за собствеността.
А „чиста площ", „полезна площ" и „светла площ" нямат легално определение нито в ЗУТ, нито в Закона за собствеността, нито в ЗКИР. Това са пазарни думи, и всеки строител ги пълни със свое съдържание.
Затова едно и също число в две обяви може да значи различни неща, без някой да е излъгал.
Няма едно число, и това е проблемът
При ново строителство се срещат 15 до 20% от площта по нотариален акт, при други сгради 12 до 15%, а при панелното строителство площта по акт е близо до реално обитаемата.
Точният процент за конкретен имот идва от таблицата за площообразуване по инвестиционния проект, а тя не е публичен документ.
Оттам следва и системното изкривяване: цената на квадрат по обяви занижава новото строителство спрямо панела, защото знаменателят е по-надут. Кое как се сравнява е отделен разговор: панелка или ново строителство.
Две числа,
които не мерят едно и също.
Двустаен във Владиславово е 1 576 €/кв.м при 106 обяви. Същият тип в Бриз е 2 469 €/кв.м при 181 обяви. Наши данни от alo.bg, 04.09.2026.
Разликата изглежда като 57%. Ако се допусне, че общите части тежат около 15% в единия случай и 5% в другия (допускане, не измерена величина), коригираната разлика става по-голяма, не по-малка.
Как стоят кварталите един спрямо друг: Варна по квартали.
Скъпите точки са две
Първата: искайте площта по схема и идеалните части поотделно, не сбора. Второто число превръща цената на квадрат в сравнимо число.
Втората: „разлики до 10% са допустими" е обратното на закона. Чл. 210 ЗЗД дава една десета като праг, отвъд който възниква право на отказ или разваляне, а под него, при цена за единица мярка, цената се коригира съответно. Срокът е една година от предаването (чл. 211 ЗЗД).
При ново строителство площообразуването се заключва с въвеждането в експлоатация: Акт 14, 15 и 16.
Често задавани въпроси
Обявената квадратура включва ли общите части?
В повечето случаи да, но обявата не е длъжна да го каже. Обявената площ обикновено е сборът от площта на самостоятелния обект и идеалните части от общите части на сградата. Затова две обяви с еднакво число могат да описват жилища с различна обитаема площ.
Кадастралната схема мери ли площта на апартамента?
Не. По чл. 4, ал. 5 от Наредба № РД-02-20-5 от 2016 г. площта на самостоятелния обект се извлича от акта за собственост, при липса на данни от инвестиционния проект, и само ако няма нито едното, се изчислява след измерване на място. Схемата в общия случай възпроизвежда числото от нотариалния акт и не е независима проверка на квадратурата.
Колко са общите части в проценти?
Няма едно число. При ново строителство се срещат 15 до 20% от площта по нотариален акт, при други сгради 12 до 15%, а документиран случай показва 13,3%. При панелното строителство площта по акт е близо до реално обитаемата. Точният процент за конкретен имот идва от таблицата за площообразуване по инвестиционния проект, която не е публичен документ.
„7% идеални части" означава ли 7 кв.м?
Не. Процентът е дял от общите части на цялата сграда, а по чл. 40, ал. 1 от Закона за собствеността дяловете са съразмерни на съотношението между стойностите на помещенията, не между площите им. За да се превърне процентът в квадратни метри, е нужна общата площ на общите части на сградата, число, което не е в кадастралната схема.
Какво е „чиста площ" според закона?
Няма такова определение. „Чиста площ", „полезна площ" и „светла площ" не са дефинирани нито в ЗУТ, нито в Закона за собствеността, нито в ЗКИР. Това са пазарни думи и всеки строител ги пълни със свое съдържание, затова едно и също число в две обяви може да значи различни неща.
Две числа, не едно
Питайте колко е площта по схема и колко са идеалните части. Поотделно. Сборът е това, което всички сравняват, а поотделно се вижда какво ще обитавате.
Изпратете ни двете заедно с цената. Връщаме реалната цена на обитаем квадрат и как се нарежда спрямо квартала.
Този материал не е правен или данъчен съвет. Конкретният случай се проверява от специалист.