Обявяваш 115 900.
В сметката влизат 105 202.
Между двете няма измама, а осем реда, всеки от които поотделно е нормален и законен.
Между обявената цена и парите в сметката стоят осем реда
Двустаен апартамент в квартал Виница. Медианата на активните обяви е 115 900 EUR, при около 1 654 EUR на квадратен метър, и зад това число стоят 465 обяви, най-голямата извадка за двустаен в целия град.
Продавачът смята 115 900. В сметката му при съвсем нормален ден влизат около 105 202 EUR, а ако имотът е с ипотека с остатъчен дълг 38 000 EUR, реално прибраната сума пада още. Разликата е 10 698 EUR върху цена, която самият той е обявил.
Тук няма измама и няма скрити такси. Има осем реда, всеки от които поотделно е нормален, законен и предвидим, и точно затова никой не ги събира наведнъж. Част от тях са проценти, част са фиксирани суми, а два от тях са или нула, или огромни, и точно те са двата, за които продавачите питат най-рядко предварително.
Тази статия минава през всичките осем. Не за да ги избегнете, а защото сборът им се решава преди обявата, а не след предварителния договор.
Започваме с нашия ред, защото за него се пита винаги
Първо изчистваме реда, който сме ние, за да не увисне на финала като изненада.
Нашата брокерска комисиона е 3 на сто от една страна. По договорената цена от 108 946 EUR в основния пример това е 3 268 EUR.
Пишем го тук, в началото и с числото, по една проста причина. Всяко премълчаване на този ред работи срещу нас, не за нас: продавачът, който открие сумата в предварителния договор, я преживява като изненада, а изненадата е това, което чупи доверие, не размерът. Кое точно влиза в тези три процента сме описали в Брокерската комисиона.
И понеже сме започнали с числата, ето и неудобното сравнение, което ще се повтори по-надолу. Комисионата е 3 пункта, за които се пита винаги, преди подписването на договора. Отстъпката при договаряне, за която ще стане дума в следващата секция, е 6 пункта в същия пример и минава без коментар, защото не идва с фактура.
Двата реда се плащат от един и същи човек, от една и съща сума. Спорът обаче се води само върху единия.
Най-големият ред няма тарифа и не е налог
Отстъпката при договаряне е около 65 на сто от цялата разлика между очакването и сметката в основния пример. Тя не е такса, не е данък и не е в ничия ценова листа.
Публикуваните числа за пазара са две, и те не са съпоставими, затова се цитират поотделно. По проучване на „Адрес Недвижими имоти" от юли 2026 г. 54 на сто от продавачите са направили компромис с цената за последните шест месеца, в размер на 2 до 10 на сто от офертната стойност. По отделно проучване на „Имотека" от 30.07.2026 г. около 40 на сто са дали отстъпка до 10 000 EUR, обикновено между 5 000 и 10 000 EUR. Различни методики, различни величини, и нито едно от двете не публикува извадка и период.
Много по-важна от процента е квалификацията, която авторът на първото число дава заедно с него: отстъпки до 10 на сто се правят само при надпазарни и неправилно формирани цени, често от продавачи, живеещи с еуфорията от предходните години.
Тоест отстъпката не е пазарен налог върху всяка сделка. Тя е цената на сгрешена начална цена.
И тя има календар. Председателят на управителния съвет на НСНИ формулира границата така: до четиринайсетия ден от излизането на пазара е пикът на търсенето на имота, а ако дотогава няма запитвания, цената е сложена неправилно и имотът е надценен. За сравнение, средното време до сделка във Варна за първото тримесечие на 2026 г. е около 33 дни.
Аритметиката е сурова: шест процента от 115 900 EUR са 6 954 EUR, а половин година чакане на надценена обява струва същите пари плюс времето. Защо един имот стои непродаден сме разглеждали в Защо имотът стои непродаден.
Ред, за който продавачът научава при нотариуса
Чл. 186 от Закона за задълженията и договорите казва, че разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача, освен при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно.
Тоест по закон половината нотариална такса е на продавача. В практиката купувачът я поема почти винаги, но това е уговорка, не правило, и мястото ѝ е в предварителния договор. Продавач, който не е чел този член, влиза в преговори, без да знае, че отстъпва нещо. Купувач, който го е чел, влиза с аргумент.
Самата такса не се договаря: тя е по скала в Тарифата за нотариалните такси, върху по-високата стойност между уговорената цена и данъчната оценка, плюс ДДС. В основния пример половината е около 293 EUR.
И тук има един ред, който не влиза в почти никой онлайн калкулатор. Ако нотариусът изготви проекта на нотариалния акт, се дължи втора такса в пълния размер на първата. По чл. 186 ЗЗД половината от това удвояване пак е на продавача, тоест 293 EUR стават 587 EUR.
Сумата е малка на фона на сделката, и точно затова е неприятна. Спорът за нея се води в деня при нотариуса, пред всички, за пари, които никой не е предвидил.
Към тези редове се добавят и документите: пълният комплект справки и удостоверения излиза под 30 EUR. Пренебрежимо, но никога нула.
Два реда, които са или нула, или огромни и първият е данъкът
Данъкът е редът, за който съществува най-разпространената грешка в цялата тема, и тя е една дума.
Чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а" от ЗДДФЛ освобождава дохода от продажба на един недвижим жилищен имот, ако между придобиването и продажбата са минали повече от три години. Буква „б" освобождава до два недвижими имота, какъвто и да е видът им, при повече от 5 години, като селскостопанските и горските са извън това броене.
Думата „един" не значи „първи". Значи един за данъчната година.
Продавач, който продаде жилището си през март, държано осем години, и втори апартамент през ноември, държан четири години, обикновено смята, че и двата са освободени, „защото и двата са над три години". Не са. Първата продажба е чиста, втората е облагаема изцяло, а при печалба от 30 000 EUR това са 2 700 EUR, открити чак през април следващата година, когато парите отдавна са похарчени.
Има и обратна крайност. Дарен имот, продаден бързо, се облага при нулева цена на придобиване, тоест данъкът се смята върху цялата продажна цена: при 108 946 EUR това са близо 9 805 EUR. Но същият дарен имот, държан над три години и единствен жилищен за годината, е необлагаем точно както купеният. Дарението не е капан само по себе си, а в комбинация с бързане.
И трето: ал. 5 сваля цялото освобождаване за доходи от стопанска дейност като търговец. Къде минава границата между собственик, който продава, и търговец, не се решава от брой сделки, а от преценка на приходната администрация и на съда. Затова въпросът се задава преди втората сделка, не след петата. Целият механизъм на данъка сме описали в Данъци при продажба на имот.
Вторият е ипотеката
и той има два отделни капана
Първият капан е чисто счетоводен. Остатъчният дълг към банката не е разход по сделката. Той е чужди пари, които никога не са били на продавача. Стои в сметката само защото е най-големият по абсолютна стойност, и защото продавачите редовно го третират като намаление на цената. Затова сметката се чете на два етажа: първо нето от сделката, после какво остава след банката.
Вторият капан е по-скъп, защото е календарен. Погасяването на дълга не заличава вписването. Продавач, изплатил кредита преди четири години, обикновено е убеден, че имотът е чист. Ипотеката стои вписана, а заличаването е отделно действие, което иска съгласие от банката.
Самото заличаване струва под 200 EUR. Цената на грешката не е в тарифата, а в дните: издирване на служител, който да подпише съгласие по кредит, закрит преди години, нотариална заверка, подаване, срок. През това време купувач с ипотечен кредит не може да усвои, защото удостоверението за тежести трябва да показва само неговата ипотека. Сделката не пада, а се измества, а капарото има срок. Как се движи сделка с вписана ипотека сме описали в Продажба с ипотека.
Ремонтът „за продажба" е разход веднага а приходът от него е непотвърден
Последният ред е и най-често доброволният.
По варненските ценоразписи за 2026 г. освежителен ремонт излиза около 120 до 220 EUR на квадратен метър, тоест порядъкът за 70 кв.м е между 8 400 и 15 400 EUR. В другия край, само боядисване с латекс и само труд, е около 1 000 EUR, а с фина шпакловка над 2 600 EUR, преди материалите.
Проблемът не е сумата. Проблемът е, че никой не може да каже колко от нея се връща.
Няма българско изследване с описана методика за възвръщаемостта на ремонта при препродажба. Числата, които се въртят из статии по темата, идват от чужди пазари и се преразказват без методика, тоест не са приложими към апартамент във Варна.
Това, което е сигурно, е посоката на паричния поток. Вложените средства влизат в сметката като разход веднага и изцяло. В цената влизат само дотолкова, доколкото ги признаят двама души: купувачът и банковият оценител, който гледа състоянието, а не фактурите. Кога си струва и кога не сме разглеждали в Ремонт или готов имот.
Сметката не зависи от квартала
и това е добрата новина
Ако прекараме същите редове през пет различни разреза на варненския пазар, при еднакви допускания (отстъпка 6 на сто, комисиона 3 на сто без ДДС, половин нотариална такса с ДДС, документи, без данък, без ремонт, без ипотека), се получава нещо неочаквано подредено.
Двустаен в Кайсиева градина при 103 000 EUR обявени: остават 90,9 на сто. Двустаен във Виница при 115 900 EUR: 90,9 на сто. Тристаен във Владиславово при 129 990 EUR: 90,9 на сто. Тристаен в Чайка при 259 000 EUR: 91,0 на сто. Тристаен в Център при 280 000 EUR: 91,0 на сто.
Цените се различават 2,7 пъти, а колонката вдясно почти не мърда. Причината е механична: двата големи реда са проценти, а фиксираните са толкова малки, че не личат.
Тоест базовата сметка на продавача е предвидима и се смята предварително. Непредвидимите са другите два: данъкът и ипотеката, тоест точно тези, които зависят от дата на придобиване, от брой сделки за годината и от състоянието на партидата, а не от квартала.
И още едно число за същия ред. Без отстъпката петте разреза дават между 96,7 и 96,8 на сто. Целият спор за „високата комисиона" се води върху малко над три процентни пункта, докато шестте пункта отстъпка минават без коментар.
Затова темата не свършва с калкулатор. Свършва с една дата и един въпрос: кога е придобит имотът и продаван ли е друг недвижим имот през същата година. Отговорът на този въпрос мести повече пари от всичко останало в списъка.
Често задавани въпроси
Колко остава на продавача от обявената цена?
При еднакви допускания (отстъпка при договаряне 6 на сто, брокерска комисиона 3 на сто без ДДС, половин нотариална такса с ДДС по чл. 186 ЗЗД и документи, без данък и без ипотека) остават между 90,9 и 91,0 на сто от обявената цена. Проверено е при пет разреза на варненския пазар с цени от 103 000 до 280 000 EUR, тоест сметката почти не зависи от квартала и от размера на сделката. Причината е механична: двата големи реда са проценти, а фиксираните са твърде малки, за да личат. Без отстъпката същите редове дават между 96,7 и 96,8 на сто.
Кой плаща нотариалната такса при продажба на имот?
По чл. 186 от Закона за задълженията и договорите разноските за договора при продажба на недвижими имоти се заплащат от страните по равно. В практиката купувачът почти винаги поема цялата такса, но това е уговорка, а не правило, и мястото ѝ е в предварителния договор. Самата такса не се договаря, защото е по скала в Тарифата за нотариалните такси, върху по-високата стойност между уговорената цена и данъчната оценка, плюс ДДС. Ако нотариусът изготви проекта на нотариалния акт, се дължи втора такса в пълния размер на първата, а по същия член половината от удвояването пак е на продавача.
Кога продавачът не дължи данък върху продажбата?
По чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а" от ЗДДФЛ не се облага доходът от продажба на един недвижим жилищен имот, ако между придобиването и продажбата са минали повече от три години, а по буква „б" на до два недвижими имота при повече от пет години. Думата „един" означава един за данъчната година, а не първия изобщо, тоест втора продажба на жилищен имот в същата календарна година е облагаема, колкото и дълго да е държан имотът. Отделно не се облагат доходите от продажба на имущество, придобито по наследство и завет, както и реституирано имущество. Освобождаването не важи за доходи от стопанска дейност като търговец.
Колко струва заличаването на стара ипотека и защо е важно?
Самото заличаване струва под 200 EUR. Важно е, защото погасяването на дълга не заличава вписването: ипотеката остава на партидата, докато не се извърши отделно действие със съгласие на банката. Докато тя стои вписана, купувач с ипотечен кредит не може да усвои, защото удостоверението за тежести трябва да показва само неговата ипотека. Разходът е малък, но срокът не е: издирването на служител, който да подпише съгласие по закрит преди години кредит, нотариалната заверка и подаването отнемат време, а капарото по предварителния договор има срок.
Обявявате имот тази есен?
Започнете от една дата.
Проверете кога сте придобили имота и продавали ли сте друг недвижим имот през същата календарна година. Отворете и партидата: погасен кредит не значи заличена ипотека. Тези две проверки местят повече пари от всички останали редове взети заедно.
Пратете ни нотариалния акт и остатъка по кредита. Връщаме осемте реда с числа за вашия случай, включително нашата комисиона от 3 на сто, и числото, което реално ви влиза в сметката. Ако данъчният ред е граничен, ще ви кажем, че отговорът е за счетоводител, а не за брокер.
Материалът е обща информация към декември 2026 г., не е данъчен или правен съвет. Сметките са примерни, при изрично посочени допускания, и не са оферта.