6 012 евро.
Какво стои зад числото.
Законът не казва кой плаща. Договорът го казва, а съдът гледа кой реално е свързал страните. Между двете стоят 17 документа и около 10 огледа.
Читателят и без това вече го е сметнал наум. Средната цена на жилище във Варна за първото тримесечие на 2026 г. е 200 386 EUR (Zimoti.com чрез infoz.bg, 02.04.2026), а обичайните 3% от една страна правят около 6 012 EUR. Това е сумата на масата.
Въпросът не е дали е много. Въпросът е какво стои зад нея и кога изобщо се дължи. Кой плаща не е решено от закона, а от уговорката (чл. 51 ТЗ).
Рядко най-големият ред. Почти винаги единственият обсъждан.
Обичайното е 3% от една страна, а порталният диапазон е 2 до 3% (address.bg). При двойно обслужване една агенция може да вземе по 3% от всяка страна, тоест 6% общо. При наем най-разпространеното е 50% от месечния наем, а публични тарифи стигат до 70% или цял наем; при сезонни наеми 50% (TOPIMMO, address.bg).
За да излезе комисионата от вакуум, до нея застават останалите разходи по същата сделка: местен данък при придобиване, който за Община Варна е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка (ЗМДТ дава на общините между 0,1 и 3 на сто), нотариална такса с таван 3 068 EUR плюс 20% ДДС, и вписване 0,1% (notary294.bg, обновена 02.09.2026).
Комисионата рядко е най-големият ред по сделката. Тя е почти винаги единственият, който се обсъжда.
Числото не е 17.
Числото е 6 месеца.
Комплектът за една нотариална сделка е най-малко 17 документа (наръчник ibrokers.bg, 2026): девет от продавача, три от купувача, още три при ипотечен кредит и два при ново строителство.
Броят обаче не е трудната част. Трудната част е срокът. Скицата от АГКК е валидна 6 месеца, удостоверението за тежести 6 месеца, удостоверението за семейно положение 6 месеца, а данъчната оценка умира на календарна дата, 30 юни или 31 декември. Целият комплект трябва да попадне в един и същ прозорец.
При ипотечен кредит удостоверението за тежести се вади за десетгодишен период, не за обичайния.
Ако сделката се разтегли, част от документите се вадят повторно. Това е нормалният случай, не изключителният.
Какво се случва в самия ден на акта е разказано отделно: нотариалната сделка.
Пазарът се охлажда. Работата расте.
Средният купувач прави около 10 огледа за 2,5 до 3 месеца преди покупка, срещу около 8 година по-рано („Адрес Недвижими Имоти" чрез БТА, 26.05.2026). Процесът от първо запитване до подписан договор се е удължил с 15 до 25% (New Estates чрез Forbes Bulgaria, 18.05.2026).
Порталната метрика за средно време до сделка във Варна е 33 дни (Zimoti.com чрез infoz.bg, 02.04.2026). Дава се такава, каквато е, защото методиката ѝ не е публикувана.
Фонът зад тези числа: 84 119 покупко-продажби на жилища за първото полугодие на 2026 г. срещу 101 154 за същия период на 2025 г., тоест спад от 17% (Агенция по вписванията чрез в. „Сега", 11.07.2026). Продавачите са с 26% повече, купувачите с 10% по-малко, и за първи път от 2014 г. предлагането изпреварва търсенето („Адрес" чрез БТА).
Изводът е обратен на очаквания. Работата на посредника не намалява, когато пазарът се охлажда, а расте, докато сделките са с 17% по-малко. Отстъпките, които изобщо се договарят, са между 2 000 и 4 000 EUR. Защо иначе имот стои: непродаденият имот.
За тях никой
не издава отделна фактура.
ЗМИП. Агенциите са задължени лица по чл. 4: идентификация на клиента и копие от документ за самоличност (чл. 53, ал. 1), декларация за произхода на средствата (чл. 66, ал. 2), писмени вътрешни правила и обучение поне веднъж годишно. Посредничеството при наем влиза в обхвата при месечен наем от 10 000 EUR нагоре.
Чл. 50 ТЗ. Дневник на посредника, вписване ежедневно, датиране и подпис в края на деня, извлечения при поискване от страните.
Чл. 147а, ал. 5 ЗЗП. Общите условия обвързват само ако реално са връчени и подписани, а тежестта на доказване е върху брокера, не върху клиента (чл. 146, ал. 4). Отделно посредникът е администратор на лични данни по GDPR и обработва три имена, единен граждански номер, адрес, имейл и телефон.
Контекстът обяснява защо практиките се различават толкова: в страната работят над 5 000 агенции, а членовете на НСНИ са 337, тоест около 6%. Секторът брои 28 546 фирми, около 99% от които микропредприятия, с над 30 хиляди заети (в. „Труд", 14.02.2025). Специален закон и задължително лицензиране няма: два законопроекта (ИТН, декември 2024; ГЕРБ, април 2025) и нито един приет към май 2026 г.
Какво комисионата струва на клиента
Комисионата е реален разход. Тя намалява нетното от сделката за продавача или вдига входа за купувача, и това се казва с думи, а не се заобикаля. Ексклузивният договор също има цена: връзва клиента за срок и за начин на работа, а видът на договора мени и кога възнаграждението става изискуемо.
Клаузите, които съдилищата реално късат, са в бранша и си струва да се назоват. Разширяване на задължението към роднини и свързани лица (КЗП, потвърдено от ВАС и СГС, по случай, в който имотът е купен от партньорката на клиента чрез друг посредник). Неустойка без таван: публична бланка с 0,5% на ден, срещу устояла пред ВКС клауза от 1% на ден с таван 10%. И арбитражна клауза при потребител, при положение че потребителските спорове са неарбитруеми (чл. 143, ал. 2, т. 17 ЗЗП, чл. 19, ал. 1 ГПК).
Две изречения от публична бланка, които рядко се четат: комисионата се дължи и ако в 24-месечен срок след прекратяване възложителят продаде на купувач, представен му от посредника; и „Посредническото възнаграждение не подлежи на връщане."
И механиката на четене на чужда оферта. Прагът за регистрация по ДДС е 51 130 EUR от 01.01.2026 (чл. 96 ЗДДС). Оферта „3,6% с ДДС" са същите 3% плюс данък. Върху 200 386 EUR разликата е около 1 202 EUR. Кога повечето бланки правят комисионата изискуема: предварителният договор.
Такова изследване
за България няма.
Няма българско изследване, което да показва колко по-бързо или колко по-скъпо се продава имот с брокер спрямо продажба от самия собственик. Американските проценти на NAR обикалят и българските текстове, но те са мерени в друг пазар, с MLS система, друга структура на комисионите и друг тип данни. Не са пренесими и затова не влизат тук.
Няма и публично число с методика за средния брой сделки на брокер годишно, така че твърдения от рода на „една сделка покрива Х месеца реклама" също не се правят.
Каквото се знае, е обемът: документите, сроковете и огледите. Той се брои. Изводът остава на читателя.
Често задавани въпроси
Кой плаща брокерската комисиона, продавачът или купувачът?
Законът не решава това вместо страните. По чл. 51 от Търговския закон възнаграждението се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им, а ако уговорка няма, се дължи обичайното възнаграждение за този вид дейност и от двете страни. В практиката продавачът плаща за това, че имотът му е продаден, а купувачът за това, че му е намерен имот и е обслужен до нотариалния акт. При наем се срещат и трите модела: плаща наемодателят, плаща наемателят, или плащат и двамата.
Дължа ли комисиона, ако намеря купувача сам?
Зависи от това кой реално е свързал страните, а не от това какво пише в клаузата. През 2019 г. два районни съда решиха един и същ по тип спор в противоположни посоки. В Шумен продавачът продаде без съдействието на посредника въпреки ексклузивен договор, който изрично казваше, че възнаграждение се дължи и при продажба без знанието на посредника, и искът беше отхвърлен изцяло. В Бургас продавачът също приключи сделката без агенцията, но купувачът беше доведен от нея и продавачът беше осъден да плати. Доказателството там беше парафиран от купувача протокол за оглед.
Кога се дължи комисионата, при предварителния договор или при нотариалния акт?
Законов момент няма, има договорен. В публично достъпните бланки и тарифи най често срещаният модел е плащане в деня на подписване на предварителния договор с купувач, доведен от посредника, а ако предварителен договор не се сключи, в деня на нотариалния акт. Това е и въпросът, който си струва да се зададе преди подписване, защото е най-честият източник на спор.
Защо една агенция иска 3%, а друга 3,6%?
Най-често разликата не е в цената на услугата, а в данъка. Прагът за задължителна регистрация по ДДС от 01.01.2026 г. е 51 130 EUR облагаем оборот, а агенция над прага начислява 20% ДДС върху възнаграждението си. Тоест 3,6% с ДДС са същите 3% плюс данък. Върху средна варненска цена от 200 386 EUR разликата между 3% и 3,6% е около 1 202 EUR. Когато сравняваш две оферти, сравнявай проценти с еднаква база, а не както са изписани.
Може ли клауза в договора с брокер да е невалидна, ако съм я подписал?
Да. Когато клиентът е физическо лице извън търговска или професионална дейност, той е потребител по Закона за защита на потребителите, а неравноправните клаузи са нищожни, дори да са подписани. Съдилищата са отказвали защита на неустойка, която значително надвишава цената на самата услуга, на клаузи, разширяващи задължението към роднини и свързани лица, и на арбитражни клаузи в потребителски договори, защото потребителските спорове не подлежат на арбитраж.
Четири неща преди подписа
Законът не казва кой плаща, договорът го казва, а съдът гледа причинната връзка, не подписа. Зад процента стои комплект от 17 документа с шестмесечни срокове и около 10 огледа за 2,5 до 3 месеца, в пазар със 17% по-малко сделки.
Преди да подпишете каквото и да е, проверете четири неща в текста: кога точно се дължи възнаграждението, дали е с или без ДДС, има ли таван неустойката, и за колко време след прекратяване договорът продължава да важи. Пратете ни офертата или договора, който ви предлагат, и ще ви кажем какво влиза в тази цена и къде текстът мълчи.
Този материал не е правен съвет. Конкретният договор се проверява от юрист.