Кредитът е погасен.
Тежестта стои.
По чл. 150 ЗЗД ипотеката се погасява заедно с дълга. По чл. 179, ал. 1 вписването не се маха само. Между двете стои прозорец, който се мери в седмици.
Не банката спира сделката. Вписването я спира.
Съгласие на банката за самата продажба не се изисква. По чл. 173, ал. 1 ЗЗД ипотеката следва имота „в чиито ръце и да се намира той", тоест купувачът не става длъжник, но купува имот с чужд кредитор върху него.
На практика обаче сделка без съдействие на банката не се случва, защото само тя издава съгласието за заличаване. Тоест пречката не е правна забрана, а един подпис, който има собствен срок.
Всеки чака
другия.
Банката на купувача усвоява само срещу справка без тежести. Тежестта пада само със съгласие на банката на продавача. То идва след погасяване. Погасяването се прави с парите от усвояването.
Кръгът не се затваря по право. Затваря се с конструкция: транш директно към банката на продавача плюс ангажиментно писмо, че тя ще издаде съгласие за заличаване след постъпване на сумата.
Затова последователността в деня се договаря преди деня, а не се импровизира на място. Как изглежда самият ден при нотариуса: денят при нотариуса.
Под двеста евро, и точно затова се подценява
При ипотека, вписана за 90 000 евро, цялото заличаване излиза около 166 до 172 евро: банкова такса 40 до 46 евро, нотариална заверка на съгласието около 81 евро по т. 12 от Тарифата към ЗННД, и 45 евро държавна такса по чл. 3, ал. 1 от Тарифата на Агенцията по вписванията.
Скъпото не е таксата. Скъпото е, че между плащането и чистата партида минават реалистично от две седмици до около месец и половина, а срокът, в който банката задейства заличаването, не е записан в закон.
Вписването живее
по-малко от дълга.
Действието на вписаната ипотека е 10 години (чл. 172, ал. 1 ЗЗД). Жилищните кредити са 15 до 30. Тоест всеки нормален кредит надживява собственото си вписване поне веднъж, а подновяването е ново вписване с нов ред.
И едно, което мнозина бъркат: по чл. 175, ал. 1 ЗЗД ипотеките падат сами само при публична продан. При доброволна продажба не пада нищо.
Кое се договаря предварително
Схемата на плащане, срокът на предварителния договор спрямо банковите срокове, валидността на ангажиментното писмо, и кой поема разликата, ако усвояването закъснее. Четирите заедно решават дали денят ще се състои.
Ако купувачът също е с кредит, часовниците стават два: ипотечен кредит стъпка по стъпка. А общата рамка на кредитирането е в БНБ стегна кредитните стандарти.
Често задавани въпроси
Може ли да се продаде имот с непогасена ипотека?
Да. Съгласие на банката за самата продажба не се изисква, защото по чл. 173, ал. 1 от ЗЗД ипотеката следва имота в чиито ръце и да се намира той. Купувачът не става длъжник по кредита, но купува имот, върху който чужд кредитор има право на предпочтително удовлетворение. На практика обаче сделка без съдействие на банката не се случва, защото само тя може да издаде съгласието за заличаване.
Кредитът е изплатен. Пада ли ипотеката сама?
Не. По чл. 150 от ЗЗД ипотеката се погасява заедно с обезпеченото вземане, но вписването в имотния регистър остава, докато някой не поиска заличаването му. По чл. 179, ал. 1 от ЗЗД то става с нотариално заверено съгласие на кредитора или по съдебно решение. До този момент справката за тежести показва ипотека.
Колко струва заличаването на ипотека?
При ипотека, вписана за 90 000 евро, около 166 до 172 евро общо: 40 до 46 евро такса на банката по публикуваните ѝ тарифи, около 81 евро нотариална заверка на съгласието по т. 12 от Тарифата към ЗННД и 45 евро държавна такса по чл. 3, ал. 1 от Тарифата на Агенцията по вписванията. Скъпото не е таксата, а забавянето.
Колко време минава от плащането до чиста партида?
Реалистично между две седмици и около месец и половина. Вписването на акта отнема 3 до 5 работни дни, удостоверението за тежести 3 или 7 работни дни, усвояването още 1 до 5, а срокът, в който банката задейства заличаването, не е записан в закон. Публикуваните твърдения варират от 3 до 14 дни.
Дължи ли се такса за предсрочно погасяване на кредита?
По чл. 41 от ЗКНИП обезщетение се дължи само през първата година и е до 1% от предсрочно погасената сума, а след дванадесетата месечна вноска не се дължи при никакви обстоятелства. Правото е само на физически лица потребители, тоест имот, воден на фирма, се урежда от договора. Липсата на такса за погасяване не е липса на такса за заличаване.
Две числа решават датата
Поискайте от банката удостоверение за остатъчен дълг и срока, в който издава съгласие за заличаване. Първото знаете приблизително. Второто почти никой не пита, а то мести датата при нотариуса.
Изпратете ни двете. Връщаме реалистична дата за сделка и кой транш накъде тръгва в деня.
Този материал не е правен съвет. Конкретната сделка се проверява от юрист.