Ипотеката пада сама.
Възбраната не.
И точно тя се вижда в удостоверението за тежести, заради нея банката отказва да финансира препродажбата, и заради нея имотът стои обездвижен.
Публичната продан не е договор. Няма продавач, който да отговаря за нещо, няма нотариус, който да провери, и няма предварителен договор, в който да се уговори каквото и да е. Има държавно властническо действие.
Практическата последица е една и е тежка: никой насреща не носи отговорност за състоянието и за правата върху имота. При обикновена сделка продавачът отговаря за евикция и за скрити недостатъци, а нотариусът проверява тежестите и дължи предупреждение. Тук и двете липсват.
Собствеността може да е установена по владение
По чл. 483 ГПК ЧСИ описва имота, след като се увери, че е бил собственост на длъжника към деня на възбраната. Само че законът изрично допуска, при липса на надеждни данни, това да се приеме по владението.
Тоест държавната машина може да продаде имот, за който самата тя е установила само че някой го държи. Почти никой не чете този член. Как чуждото владение става право: придобиване по давност.
Отстъпката не се преговаря.
Записана е в кодекса.
Началната цена, от която тръгва наддаването при първата продан, е 80 на сто от оценката на вещото лице (чл. 468, ал. 1 във връзка с чл. 485, ал. 1 ГПК). Ако проданта не се състои, новата тръгва от 80 на сто от началната по първата, тоест 64 на сто от оценката.
⚠️ Част от правните портали още публикуват 75 и 60 на сто. Това е стара редакция: числото е сменено със ЗИД на ГПК, ДВ, бр. 86 от 27.10.2017 г. Правен портал без дата на редакцията не е източник за дословен цитат от закон.
И горният край, който почти никой не смята. По чл. 489, ал. 6 ГПК предложение с повече от 30 на сто над началната цена е недействително. При старт от 80 на сто това значи, че наддаването законно може да стигне до 104 на сто от оценката.
Нормативната отстъпка от 20% изчезва при един-единствен конкурентен наддавач. И тъй като всеки наддавач има право само на едно предложение, няма как да се реагира на чуждото.
Границата е първата ипотека
Верният факт е чл. 175, ал. 1 ЗЗД: с извършването на публична продан всички ипотеки върху имота, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Неверният извод е „значи имотът излиза чист“.
Разпоредбата има вътрешна граница във времето. Всичко след първата ипотека пада. Всичко преди нея остава. Право на ползване на родител, вписан дългосрочен наем, сервитут към съседен имот: ако са отпреди първата ипотека, преживяват проданта и обвързват купувача.
И това не е рядкост. Жилището на длъжника е несеквестируемо, ако той и близките му нямат друго, а защитата отпада, когато върху имота има ипотека в полза на взискателя. Тоест почти всяко жилище, което стига до публична продан, е било ипотекирано, а първата ипотека рядко е първият вписан документ по партидата.
Наемът има свой режим: вписан след първата ипотека, не се противопоставя и въводът върви и срещу наемателя. Вписан преди нея, обвързва купувача за целия си срок. Невписан, но с достоверна дата, обвързва до една година. Как изглежда правото на ползване отвътре: имот с вписано право на ползване.
⚠️ И най-важното за практиката: обявлението по чл. 487, ал. 1 ГПК изисква да пише собственикът, описанието, ипотекиран ли е имотът и за каква сума, началната цена и датите. Възбрани, права на ползване и наеми не са изброени. Двете най-нови варненски обявления в портала на КЧСИ, проверени на 04.09.2026, имат празно поле за тежести.
Най-скъпото недоразумение
в темата.
Половината правни сайтове пишат, че възбраните се вдигат служебно или се заличават с влизането в сила на постановлението. И двете са неверни, а цитираният текст изобщо не говори за възбрани.
Върховният касационен съд се произнесе изрично: вписаните възбрани не се заличават след провеждане на публична продан, освен в изрично предвидените от закона случаи (ТР № 1/2015 г. на ОСГТК, постановено на 10.07.2018 г., т. 3).
Причината е защитна: възбраната пази взискателя, ако продажбата отпадне и имотът се върне при длъжника. Легитимирани да поискат заличаване са органът или лицето, наложило възбраната, не купувачът в това си качество. Той може да подаде молба до съдията по вписванията след влизане в сила на постановлението, но на свой риск и в негова тежест е да установи, че производството е приключило и няма неудовлетворени взискатели.
Последицата е финансова, не теоретична. Докато възбраната стои на партидата, никоя банка не финансира препродажбата и никой купувач не плаща срещу такова удостоверение за тежести. Купувачът е собственик на нещо, което не може да продаде.
Две седмици, със собствени средства
Задатъкът е 10% от началната цена, внася се преди подаването и се губи при неплащане. Всеки наддавач има право само на едно предложение. Срокът за внасяне на цялата цена е 14 дни от приключването на проданта, а за следващия по ред наддавач, ако първият не плати, законът е останал с една седмица, защото при удължаването през 2017 г. корекцията там е пропусната.
Оттам идва и защо банката практически отпада. Веригата при ипотечен кредит е подпис, вписване, удостоверение за вписана тежест, усвояване, и тя отнема пет до десет работни дни само след сделката. Тук няма сделка, върху която да се учреди ипотека, преди цената да е платена изцяло. Банката би трябвало да финансира покупка, при която не се знае предварително каква сума ще спечели търгът, срокът е четиринайсет календарни дни, и по имота може да остане вписана възбрана.
Затова публичната продан е практически пазар за купувачи със собствени средства. Имотът е с двайсет процента отстъпка, но се плаща в брой за две седмици. Двете изречения са едно изречение. Как работи обичайната верига: ипотечният кредит.
Платил си всичко
и още не си собственик.
По чл. 496, ал. 2 ГПК купувачът придобива правата от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане. Не от плащането и не от самото постановление. Между внасянето на цялата цена и собствеността стои едноседмичен срок за обжалване, а при подадена жалба, неопределено време, защото законът не поставя срок на окръжния съд.
И придобиването е деривативно: „всички права, които длъжникът е имал“. Имал е идеална част, получаваш идеална част. Не е имал нищо, получаваш нищо. При съсобствен имот по чл. 500 ГПК се продава само идеалната част на длъжника, тоест ставаш съсобственик с непознати.
Ако впоследствие се установи, че длъжникът не е бил собственик, чл. 499 ГПК дава на купувача да иска обратно внесената цена. Обратният път съществува, но минава през иск за собственост, влязло в сила решение, отделен изпълнителен лист и събиране. Таксата на ЧСИ, местният данък и вложеното в ремонт не се връщат по този ред от никого.
Въводът във владение върви срещу всяко лице, което държи имота, и то може да се брани само с иск за собственост. Само че срок за въвода няма: законът казва, че се извършва, не кога. И срещу лице с противопоставимо основание, тоест право на ползване или наем отпреди първата ипотека, въводът не върши работа изобщо.
Имотът е по-евтин. Денят е по-скъп.
Разходите отгоре на цената са изцяло за сметка на купувача: такса за постановлението за възлагане 1,5% от продажната цена с таван 1 533,88 EUR плюс ДДС, местен данък при придобиване 3% за Варна, вписване 0,1%, и въвод 1% плюс ДДС, ако имотът е обитаван.
Един и същ имот, една и съща цена 100 000 EUR във Варна. По публична продан: 4 900 EUR, тоест 4,90%. С въвод: 6 100 EUR, тоест 6,10%. По нотариална сделка: 3 665 EUR, тоест 3,67%. Разликата е 1 234,51 EUR в полза на нотариалната сделка, а с въвод 2 434,51 EUR.
Причината е таксата за възлагането: 1,5% от цената е повече от нотариалната такса за същата цена, дори след тавана. И една подробност, която обръща очакването за ставката: за Варна местният данък е 3%, законовият максимум, вдигнат с решение на общинския съвет. Числото 2,5%, което излиза в общите статии, не е варненско.
Колко остава от отстъпката при купуване на началната цена: около 16% при първата продан и около 33% при новата. При наддаване до законния таван обаче излизаш 8,6% над оценката. Как се раждат петте различни числа за един имот: реалната цена.
175 от 1 444.
Второ място в страната.
Снимка на портала на Камарата на частните съдебни изпълнители от 04.09.2026: общо за страната 1 444 обявени имота, от които Варна 175, срещу 137 за Бургас, 50 за Пловдив и 38 за София-град. Варна има 4,6 пъти повече от София-град.
⚠️ Числото е снимка на един ден, не годишен обем: обявените имоти се сменят непрекъснато. Но порядъкът казва достатъчно, а именно че това не е екзотика, а паралелен пазар с около сто и седемдесет обекта в града в произволен ден.
И три срока, които източниците бъркат систематично. Началната цена: част от порталите дават 75%, действащото е 80%. Срокът за плащане: дават една седмица, законът дава две от 2017 г. насам. Срокът за обжалване на постановлението: дават две седмици, законът дава една. Последното е смесване точно със срока за плащане.
Отделно и една данъчна разлика, която не се вижда от обявлението: при длъжник, регистриран по ЗДДС, данъкът е включен в цената. Регистрирано лице ползва данъчен кредит, физическо лице не. За един и същ имот на една и съща цена фирма и физическо лице плащат различна реална цена, и разликата върви до 20%. Това е особено често при ателиета, търговски обекти и паркоместа.
Често задавани въпроси
Падат ли всички тежести при публична продан?
Не. По чл. 175, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите с извършването на публична продан се погасяват всички ипотеки върху имота, както и вещните права, учредени след първата ипотека. Правата, учредени преди първата ипотека, остават и обвързват купувача. Тъй като почти всяко жилище, стигнало до публична продан, е било ипотекирано, първата ипотека винаги има дата, и всичко вписано преди нея преживява проданта.
Заличава ли се възбраната с публичната продан?
Не. С Тълкувателно решение № 1/2015 г. на ОСГТК на Върховния касационен съд, постановено на 10.07.2018 г., е прието, че вписаните възбрани не се заличават след провеждане на публична продан, освен в изрично предвидените от закона случаи. Легитимирани да поискат заличаване са органът или лицето, наложило възбраната, не купувачът в това си качество. Докато възбраната стои на партидата, имотът е практически непродаваем и нефинансируем.
Може ли имот от публична продан да се купи с ипотечен кредит?
На практика много трудно. Срокът за внасяне на цялата цена е четиринайсет дни от приключването на проданта, а при ипотечен кредит вписването на ипотеката и усвояването стават след сделката. Тук няма сделка, върху която да се учреди ипотека, преди цената да е платена изцяло. Отгоре не се знае предварително каква сума ще спечели търгът, а по имота може да остане вписана възбрана. Затова публичната продан е практически пазар за купувачи със собствени средства.
От коя цена тръгва наддаването и докъде може да стигне?
Началната цена при първата публична продан е 80 на сто от оценката на вещото лице, а при новата продан 80 на сто от началната по първата, тоест 64 на сто от оценката. Предложение с повече от 30 на сто над началната цена е недействително, тоест при старт от 80 на сто наддаването законно може да стигне до 104 на сто от оценката. Нормативната отстъпка изчезва при един-единствен конкурентен наддавач.
Едно удостоверение, преди задатъка
Извадете удостоверение за тежести и вижте две неща: има ли вписана възбрана и коя е датата на първата ипотека. Всичко, вписано преди нея, остава ваш проблем, а обявлението няма да ви го каже. Задатъкът е 10% и се губи, тоест проверката струва по-малко от грешката с два порядъка.
Пратете ни обявлението и партидата. Връщаме кои тежести падат, кои остават и колко излиза денят, в който имотът става ваш.
Този материал не е правен съвет и не е препоръка за участие в конкретна продан. Конкретният случай се проверява от юрист.