Купуваш имот,
в който не можеш да влезеш.
Докато е жив човек, когото не познаваш, не можеш да изведеш и не можеш да откупиш без неговото съгласие. И той плаща данъка, но прибира наема.
Уредбата е в осем члена от Закона за собствеността, писани през 1951 г. и пипани последно през 1996 г. Кратък, стар и много стабилен текст, който решава всичко.
Ползвателят прибира наема. И не може да ти го продаде.
Чл. 56 ЗС казва две неща в едно изречение, които почти никой купувач не свързва. Правото включва използването на вещта и получаването на добиви от нея. „Добиви“ значи и наем: ползвателят може изобщо да не живее в имота, а да го отдава и да прибира парите. Правото е негово, не на собственика.
И второто: ползвателят не може да отчуждава своето право. Не може да го продаде на никого, включително на новия собственик. Може само да се откаже от него, а отказът е негово доброволно решение.
Комбинацията е неудобна: правото не може да се купи, но икономически може да се експлоатира от ползвателя срещу пари от трети човек.
В другата посока чл. 57 ЗС товари ползвателя: той плаща разноските по ползването, включително данъците и таксите, поддържа вещта и я застрахова в полза на собственика. Тук обаче са скрити два капана за собственика. При предаване се съставя опис, а при липса на опис се предполага, че имотът е предаден в добро състояние: след петнайсет години презумпцията работи срещу собственика. И овехтяването от обикновена употреба не се дължи, тоест имотът се връща износен и няма основание за обезщетение.
Шест основания.
Твои: нула.
Смърт на ползвателя, изтичане на уговорен срок и погиване на вещта настъпват сами, без ничия воля. Първото е автоматично, но с неизвестна дата.
Неупражняване в продължение на 5 години (чл. 59, ал. 3 ЗС) го води собственикът, по съдебен ред, и трябва да докаже отрицателен факт за петгодишен период.
Съдебно прекратяване по чл. 61 ЗС иска квалифицирано нарушение: разрушаване, значително повреждане или съществена промяна на вещта, и то след предупреждение и продължаващо. По практика само неизпълнението на задължението за застраховане не обуславя прекратяване.
Доброволният отказ зависи единствено от ползвателя.
Няма шесто основание в полза на купувача. Няма откупуване по право, няма „плащам ти и излизаш“, и няма изваждане от съда, защото ползвателят живее там на правно основание.
И една подробност, която събаря разчети: правото не се наследява, но ако е учредено в полза на двама ползватели, типично съпрузи, смъртта на единия не го прекратява. Купувач, който е сметнал само възрастта на бащата, а майката е с осем години по-млада и също е ползвател, е сгрешил цялата сметка.
„Изнесе се преди 12 години, значи се е отказал."
Не се е отказал. Отказът е действителен само ако е в писмена форма, с нотариална заверка на подписа и вписан в имотния регистър. С Решение № 148 от 05.03.2026 г. на ВКС, II ГО (по анализ на адвокатска кантора, самото решение не е отваряно в оригинал) е прието, че мълчалив отказ чрез конклудентни действия е недопустим. При липса на което и да е от трите условия отказът е недействителен.
Ползвател, който се е изнесъл преди дванайсет години, живее в друг град и „очевидно не се интересува от имота“, не се е отказал от нищо. Правото му стои непокътнато и продължава да се вписва в тежестите.
Втората заблуда е, че петте години неупражняване са изход. Не са, по три причини. Упражняването се тълкува широко: временно пребиваване, съхранение на лични вещи, дейности от ежедневния бит, стопанска дейност. Ползвателят може дори да предостави ползването на друг под наем и пак упражнява правото си чрез него. Възрастен човек в дом за стари хора, чиито мебели са в апартамента, упражнява правото си.
Отгоре правото не отпада само: нужен е установителен иск. И доказателствената тежест е на ищеца, тоест на собственика, който трябва да докаже отрицателен факт за пет години назад.
Законът дава пет години.
Животът дава седемнайсет.
Първо, за таблиците в интернет. Разпространената „таблица по възраст“ от вида „до 40 г. 80%, 41 до 50 г. 70%, 61 до 70 г. 50%“ не съществува в закона. Законът дава формула.
По чл. 23 от Приложение № 2 към ЗМДТ данъчната оценка на правото на ползване е ДО × Кс, където Кс = 1 − 1,05 на степен минус n, а n се получава, като от 70 се извади възрастта на ползвателя. При повече от един ползвател се взема възрастта на най-младия. При ползвател над 70 години n е 5. Коефициентът не може да надхвърли 0,900.
При 65-годишен ползвател това дава 21,6% за правото на ползване и 78,4% за голата собственост. Блоговската таблица дава 50%. Разликата е повече от два пъти и стои в основата на всяка сметка за данъци и такси.
И числото, което разбива цялата логика. Законът приема, че ползването свършва на 70-годишна възраст. По данни на НСИ за 2023-2025 средната продължителност на живота е 75,9 години, а очакваните оставащи години за човек на 65 са 17,0 (мъже 14,7, жени 18,8). Законът му дава 5. Разликата е 3,4 пъти.
Купувач, който подходи с логиката „оценката казва, че тежестта струва 21%, значи плащам 79% и след пет години имотът е мой“, смята с два грешни параметъра едновременно. Формулата е стъпаловидна, а не плавна, и стойността ѝ зависи изцяло от това в кой възрастов праг попада ползвателят.
Няма формула, по която да провериш цената
При нотариуса действа друг закон и друга формула. По чл. 96, ал. 2, т. 2 ЗННД материалният интерес при учредяване на право на ползване е пазарната наемна цена за целия срок, а ако срок не е посочен, за три години, независимо от възрастта.
Сметка за двустаен във Варна при наем 450 EUR месечно: материален интерес по ЗННД около 16 200 EUR. Същото право по ЗМДТ, при ползвател на 68 години и данъчна оценка от 38 000 EUR (допускане за илюстрация): около 3 534 EUR. Едно и също право, две държавни оценки, разлика 4,6 пъти. И нито една от двете не е пазарната цена, по която реално се договаря сделката.
За пазарната отстъпка при продажба на гола собственост в България няма публикувана статистика с методика и тук не се измисля такава. Каквото има, е три референтни точки, всяка от които е нещо друго. Точно това е изводът: при такъв имот няма формула, по която да се провери дали цената е добра. Как се раждат петте различни числа за един имот: реалната цена.
Данъкът е негов.
Проблемът остава твой.
По чл. 11, ал. 3 ЗМДТ при учредено вещно право на ползване данъчно задължен е ползвателят, а таксата за битови отпадъци следва същото лице. Купувачът на гола собственост няма да плаща данък сгради и такса смет.
Рискът обаче остава при него. Ако ползвателят не плаща, задължението стои по партидата на имота, а по чл. 50, ал. 1 ЗМДТ нотариусът извършва сделка едва след като установи, че данъците за имуществото са платени. Тоест собственикът или плаща чуждото задължение, или не продава. Повече за тези две сметки: данък сгради и такса смет.
А при самата сделка данъкът не пада заради тежестта. Основата по чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ е по-високото между уговорената цена и данъчната оценка, а уговорената цена при всяко реалистично договаряне е по-висока от данъчната оценка на голата собственост. При цена 70 000 EUR данъкът за Варна е 2 100 EUR при ставка 3%, която е законовият максимум, не средното.
Тежестта свива това, което купувачът получава. Не свива това, което плаща на държавата.
Изгодният имот, който не се финансира
Вписано право на ползване прави имота лош залог: банката кредитира срещу нещо, което при принудително изпълнение не може да се продаде на нормална цена, защото никой купувач не може да влезе в него. Банките трудно приемат такъв имот като обезпечение и обичайно търсят отказ на ползвателя, нотариално заверен и вписан, преди усвояването.
⚠️ Това е практика, не законово изискване, и не идва от публикувани условия на конкретна банка. Практическото следствие обаче е ясно: купувачът, намерил „изгодния“ имот, най-често не може да го купи с кредит, докато не убеди ползвателя да се откаже. А ползвателят няма никакво задължение да го направи. Как банката гледа на обезпечението: ипотечният кредит.
Оттам и трите причини цената да е по-ниска, подредени по тежест: няма ползване, тоест доходността за неизвестен брой години е нула; няма срок, а всяка финансова оценка изисква срок, докато тук срокът е нечий живот; и няма финансиране, което само по себе си свива кръга купувачи до тези с налични средства.
Дори 43% отстъпка
може да е надплащане.
Апартамент във Варна, обявен на 70 000 EUR при медиана за квартала 123 650 EUR (наша снимка на пазара, alo.bg, 04.09.2026, 196 обяви за двустаен в Младост). На акта стои запазено пожизнено право на ползване в полза на продавача, на 68 години.
Купувачът има 70 000 EUR платени, плюс 2 100 EUR данък, плюс нотариална такса, и имот, в който не може да влезе и който не може да отдаде. Няма правен способ да ускори каквото и да било, и не може да развали сделката, защото тежестта е била вписана и той е бил длъжен да я види.
А сметката отдолу е неприятната. НСИ дава на 65-годишен още 17 години; за 68-годишен точното число не е публикувано в използвания източник, но порядъкът е около 14 до 15. Тоест платените днес 70 000 EUR купуват нещо, което по статистика става ползваемо някъде към 2040 г. Дисконтираната стойност на 123 650 EUR след петнайсет години при 5% годишно е около 59 500 EUR.
Тоест „огромната отстъпка“ от 43% може да се окаже надплащане. ⚠️ Това е илюстрация при конкретни допускания, не прогноза и не оценка на реален имот. Какво още се проверява преди подписа: проверката на имота.
Често задавани въпроси
Наследява ли се правото на ползване?
Не. По чл. 59, ал. 1 от Закона за собствеността правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако не е учредено за по-кратък срок. То е строго лично и не преминава към деца, съпруг или когото и да било. Затова и не може да бъде откупено предварително от наследниците: те нямат какво да продадат. Има обаче важно уточнение: ако правото е учредено в полза на двама ползватели, обикновено съпрузи, смъртта на единия не го прекратява и другият продължава.
Може ли купувачът да прекрати правото на ползване?
Основанията са шест и нито едно не зависи от волята на купувача. Смъртта на ползвателя, изтичането на уговорен срок и погиването на вещта настъпват сами. Петгодишното неупражняване и съдебното прекратяване при тежко нарушение се водят от собственика по съдебен ред и са трудни за доказване. Шестото, доброволният отказ, зависи единствено от ползвателя. Няма откупуване по право и няма изваждане от съда, защото ползвателят живее там на правно основание.
Кой плаща данъка и таксата смет при учредено право на ползване?
Ползвателят. По чл. 11, ал. 3 от ЗМДТ при учредено вещно право на ползване данъчно задължен е ползвателят, а таксата за битови отпадъци следва същото лице. Същото задължение идва и от чл. 57 от Закона за собствеността. Рискът за собственика обаче остава: ако ползвателят не плаща, задължението стои по партидата на имота, а нотариусът не може да изповяда следваща сделка, докато данъците не бъдат платени.
Как се изчислява стойността на правото на ползване?
По формула, не по таблица. Чл. 23 от Приложение № 2 към ЗМДТ дава ДОПП = ДО × Кс, където Кс = 1 − 1,05 на степен минус n, а n се получава, като от 70 се извади възрастта на ползвателя; при ползвател над 70 години n е 5. При 65-годишен ползвател това дава 21,6% за правото на ползване и 78,4% за голата собственост. Разпространените в интернет таблици по възраст, които дават 50% при 65-годишен, не съществуват в закона.
Една възраст, и после втората
Питайте на колко години е ползвателят. После питайте има ли втори ползвател и на колко години е той. Вторият въпрос е този, който събаря разчетите, защото формулата взема възрастта на по-младия, а смъртта на единия не прекратява нищо.
Пратете ни възрастите и какво точно пише в тежестите. Връщаме колко струва правото по всяка от двете държавни формули и кои от шестте основания за прекратяване реално стоят на масата.
Този материал не е правен съвет и не е оценка на имот. Конкретният случай се проверява от юрист.