Собствеността не се губи
от изминало време.
Тя се губи точно и единствено защото друг я е придобил. Давността е основният начин това да стане без подпис, без нотариус и без собственикът да разбере.
Два члена от Закона за собствеността носят цялата тема. Чл. 77 казва, че правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Чл. 99 е обратната му страна: „Правото на собственост се изгубва, ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него.“
Тоест собствеността не се губи от неходене, от неплащане на данък или от изминало време само по себе си. И обратно на интуицията, искът по чл. 108 ЗС, с който собственикът търси вещта си, не се погасява сам с времето. Той се проваля, когато отсрещната страна е станала собственик. Затова целият спор в съда е за владението на другия, не за бездействието на собственика.
Физически изглеждат еднакво. Различават се по намерение.
Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи като своя. Държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя (чл. 68 ЗС). Един човек живее в един апартамент, а разликата е изцяло в намерение, което не се вижда.
Затова законът въвежда презумпция: предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго (чл. 69 ЗС). Последицата е тежка и рядко се разбира навреме: доказателствената тежест пада върху собственика. Не владелецът доказва, че е свои; собственикът доказва, че другият държи за него.
Наемателят, заемателят, пазачът и роднината, допуснат да живее в имота, упражняват власт на основание, което признава чуждото право. Практиката ги нарича търпими действия, и времето не ги превръща във владелци. Нужно е преобръщане: явни и недвусмислени действия, отричащи правата на собственика и доведени до неговото знание.
⚠️ Границата обаче се движи. С Решение № 755 от 17.12.2025 г. ВКС приема, че при фактическо съжителство над двайсет години съвместното обитаване плюс съществени преустройства могат да надхвърлят търпимите действия. Това е движение на границата, не установено правило.
Два еднакви случая
с обратен изход.
По ТР № 1 от 06.08.2012 г. на ОСГК на ВКС презумпцията на чл. 69 ЗС се прилага между съсобственици, когато съсобствеността произтича от юридически факт, различен от наследяването.
Ако съсобствеността идва от наследяване, владението продължава от наследниците по право. Този, който е останал вътре, по начало е държател на чуждите дялове и трябва да докаже преобръщане.
Ако идва от сделка, при която на приобретателя е предадено владението върху целия имот, а праводателят е бил собственик само на идеална част, приобретателят е владелец на целия имот и презумпцията работи за него.
„Един човек живее в имота от трийсет години“ има обратен изход според това как е започнало владението преди трийсет години. Това не се вижда от нито един документ и се доказва с гласни доказателства.
Как се излиза от съсобственост, когато спорът се реши: съсобственост и делба.
Десет години. Или пет, ако има документ.
По чл. 79 ЗС правото на собственост върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а при добросъвестно владение с 5 години.
Добросъвестността не е „да не си лош човек“. По чл. 70 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че формата е била опорочена. Тоест кратката давност иска документ: нотариален акт от несобственик, акт с опорочена форма, сделка от лице, което се е оказало само сънаследник.
Точно затова петгодишната давност е опасна за купувача: тя започва да тече от порочна сделка, а порочните сделки изглеждат като редовни.
И четирите правила, които местят сметката. Изгубване на владението за повече от шест месеца прекъсва давността (чл. 81 ЗС). Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си (чл. 82 ЗС). Който докаже, че е владял в различни времена, се предполага, че е владял и в промеждутъка (чл. 83 ЗС). А правилата важат и за други вещни права (чл. 85 ЗС): по давност се губи и право на строеж, и сервитут.
Комбинацията от чл. 82 и чл. 83 е тази, която прави давността доказуема след десетилетия: не се доказва всеки ден, а началото, краят и приемствеността. И една разлика, която струва години: спирането пази изтеклото, прекъсването го заличава. Предявяването на иск прекъсва; смъртта на собственика не спира нищо.
Приет за седем месеца.
Действал петнайсет години.
Давността срещу частна държавна и частна общинска собственост тече от 01.06.1996 г. На 31.05.2006 г. тя е спряна със закон, приет за седем месеца. Мораториумът се удължава пет пъти. В началото на 2018 г. има кратък прозорец от около три седмици, в който давността реално е текла, защото срокът е изтекъл, а новият закон е обнародван по-късно, с обратно действие.
С Решение № 3 от 24.02.2022 г. Конституционният съд обявява разпоредбите за противоконституционни, а решението влиза в сила на 08.03.2022 г. Мотивът: обратното действие, дадено през 2018 г., постига ефект, близък до принудително отчуждаване на вече придобита по давност собственост.
Аритметиката оттук нататък е наша, не цитат. Спирането пази изтеклото, тоест времето отпреди 31.05.2006 г. се сумира с времето след 08.03.2022 г., а самият мораториум не се брои. Владение, започнало преди 2006 г. с около шест натрупани години, изтича около март 2026 г. Владение, започнало след 08.03.2022 г. без предходно време, изтича на 08.03.2027 г. при добросъвестност и на 08.03.2032 г. без нея.
Тоест 2026 г. е първата година, в която масово изтичат десетгодишни срокове срещу общински и държавни имоти за хора с натрупано отпреди 2006 г. време.
Две ограничения остават. По чл. 86 ЗС публичната държавна и общинска собственост не се придобива по давност изобщо: улици, площади, паркове, плажове. Разграничението публична или частна не се вижда от терена. И актът за общинска собственост не създава собственост: той има само констативно действие, тоест община, вписала акт върху имот, който някой владее от трийсет години, не е защитена от този факт.
Чистата партида не доказва нищо
През всичките пет или десет години не се вписва нищо. Няма договор, няма акт, няма партида. Придобиването се случва изцяло извън имотния регистър, а първият и единствен документ се появява накрая, в две форми: констативен нотариален акт или съдебно решение.
Тоест пълната проверка за тежести, извършена перфектно, показва чиста партида. Тя не може да покаже това, което не е вписано. Липсата на верига преди единствения акт е сигналът, не спокойствието. Какво още се проверява: проверката на имота.
И двата документа се казват еднакво. Актът по чл. 587, ал. 1 ГПК стъпва на писмени доказателства. Актът по ал. 2 стъпва на обстоятелствена проверка чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината. Външно се различават по един ред в текста.
По ТР № 11 от 21.03.2013 г. на ОСГК такъв акт не се ползва с материална доказателствена сила относно констатацията за принадлежността на правото. Документът е едновременно по-слаб и по-силен, отколкото изглежда: по-слаб, защото не доказва собственост срещу лице с по-добро право; по-силен, защото при оспорване тежестта е върху оспорващия, ако той няма собствен документ. Не е доказателство, а изходна позиция.
Тринайсет върховни съдии
написаха каква е вратата.
По ТР № 4 от 17.12.2012 г. позоваването не е елемент от фактическия състав на давността, а процесуално средство за защита. Възможно е имот да е придобит по давност от лице, което не се е позовало на нея преди смъртта си, и правата му да се признаят на наследниците му в съдебен процес.
А с ТР № 2 от 06.11.2025 г. беше прието, че изгубването на владението за повече от шест месеца от лице, което се позовава на изтекла в полза на негов наследодател давност, не препятства настъпването на вещноправния ефект. Мотивът: след изтичане на срока упражняваната власт вече не е владение, а упражняване на правомощие от правото на собственост, тоест чл. 81 ЗС повече не се прилага.
Решението е взето с 13 особени мнения. Несъгласните съдии пишат в текста им, че възприетият отговор „ще даде възможност и за злоупотреби и ще създаде правна несигурност в имуществените отношения, като ще стимулира позоваването на давностни срокове, текли и прекъснати преди много години“.
Практическата последица за купувача: собственик по давност може да е човек, който не е стъпвал в имота от години, който никога не е вадил документ, и чието право произтича от срок, изтекъл в полза на негов покойник. Такъв човек не се вижда никъде: нито на място, нито в регистър, нито в данъчната партида.
Таксата е малката част. Голямата е доказването.
По нотариалния път разходите се плащат напред. За имот с данъчна оценка около 30 000 EUR: молба-декларация около 18 EUR с ДДС, такса за самата обстоятелствена проверка около 321 EUR с ДДС, вписване около 30 EUR и местен данък 3% за Община Варна, тоест около 900 EUR. Общо от порядъка на 1 270 EUR.
Две подробности от самата тарифа, които не са в нито един калкулатор. Таксата за обстоятелствената проверка се дължи при предявяване на искането и при непризнаване на собствеността не се връща. И обратното, в полза на молителя: таксата за изготвяне на проект не се събира, когато делото за обстоятелствена проверка е образувано от същия нотариус.
По съдебния път цената на иска се определя по данъчната оценка, а държавната такса е 4% върху една четвърт от нея, тоест ефективно 1% от данъчната оценка: за същия имот около 300 EUR, плюс вписване на исковата молба, адвокат, експертизи и две или три инстанции.
Числото не е плашещо. Плашещо е другото: спорът се решава с гласни доказателства за събития отпреди двайсет или трийсет години, а тежестта пада върху онзи, който няма документ. Съдебната такса е най-малкият разход в такова дело.
Как изглежда това
от вътре.
Наследникът, който открива, че имотът на дядо му е чужд. Един братовчед остава да живее в къщата, плаща данъка, прави ремонти. След двайсет години вади констативен акт по обстоятелствена проверка. Съсобствеността идва от наследяване, тоест той по начало е държател и трябва да докаже преобръщане. Срещу това стоят двайсет години ремонти и съседи, които ще свидетелстват, че „винаги той е бил стопанинът“. Реалният риск не е да загубят, а да спечелят частично и да излязат съсобственици с човек, с когото не си говорят.
Купувачът от собственик по обстоятелствена проверка. Осем месеца след сделката се явява наследник. Ако той има собствен документ, тежестта се разпределя по общото правило и купувачът защитава чужда история, която не познава. Имот с вписана искова молба при това е практически непродаваем и нефинансируем, докато делото трае.
Собственикът, който живее другаде. Ключът е у роднина „за проветряване“. Роднината се нанася, сменя бравата, декларира имота. Дотук това са търпими действия. Давност започва само от отричане, доведено до знанието на собственика, а „доведено до знание“ се доказва с това, което е могло да бъде узнато. Какво пази собственика: посещения, кореспонденция, писмени покани. Нотариалният акт не се губи; губи се имотът под него.
Дворът, който е с 40 кв.м по-малък от скицата. Реална част от поземлен имот се придобива по давност само ако може да се обособи като самостоятелен обект. Ако не може, придобива се идеална част. Тоест купувачът може да се окаже съсобственик със съседа върху собствения си двор. Разпознава се на терена, не в документите. Свързана тема: наследственият имот.
Често задавани въпроси
Може ли да загубя имота си, само защото не съм ходил там години?
Не от бездействието само по себе си. По чл. 99 от Закона за собствеността правото на собственост се изгубва, ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него. Тоест губи се, защото някой друг е владял имота като свой в продължение на десет години, или пет, ако владението е добросъвестно. Ревандикационният иск по чл. 108 ЗС не се погасява по давност сам по себе си; той се проваля, когато отсрещната страна вече е станала собственик.
Наемателят или роднината, който живее в имота, придобива ли го с времето?
По начало не. Те упражняват фактическа власт на основание, което признава чуждото право, и практиката ги определя като държатели, а действията им като търпими. За да започне давност в тяхна полза, е нужно преобръщане на владението: явни и недвусмислени действия, които отричат правата на собственика и са доведени до неговото знание. Тези действия се доказват поотделно във всеки конкретен спор.
Какво означава нотариален акт по обстоятелствена проверка?
Това е актът по чл. 587, ал. 2 от ГПК. Издава се, когато собственикът няма достатъчно писмени доказателства, и нотариусът установява правото чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета. По Тълкувателно решение № 11 от 21.03.2013 г. на ОСГК на ВКС такъв акт не се ползва с материална доказателствена сила относно принадлежността на правото на собственост. Той има легитимиращо действие, тоест при оспорване тежестта пада върху оспорващия, но не е доказателство за собственост срещу лице с по-добро право.
Тече ли давност срещу общински и държавни имоти?
Срещу частна държавна и частна общинска собственост давността тече, и тече непрекъснато от 08.03.2022 г., когато влезе в сила Решение № 3 от 24.02.2022 г. на Конституционния съд, обявило мораториума за противоконституционен. Времето, изтекло преди спирането на 31.05.2006 г., се сумира с времето след 08.03.2022 г., а самият мораториум не се брои. Срещу публична държавна и общинска собственост давност не тече изобщо, по чл. 86 от Закона за собствеността.
Един въпрос към веригата
Погледнете колко документа стоят преди този на продавача. Един-единствен акт без нищо преди него е различен случай от акт, зад който стои сделка, зад която стои друга сделка. Това е въпрос за трийсет секунди и се задава преди капарото, не след него.
Пратете ни с какъв документ се легитимира продавачът и от коя година. Връщаме кой срок тече, кой го е прекъснал и какво стои зад единствения документ.
Този материал не е правен съвет. Конкретният случай се проверява от юрист.