Видяното
става твое.
Продавачът не отговаря за недостатък, който е бил видим на огледа. За скрития отговаря една година, и тя тече от предаването на владението, не от деня, в който петното се е показало.
Огледът не е разглеждане. Той е разпределяне на отговорност.
Купувачът влиза в апартамента с мисълта, че оглежда. Правно погледнато, той прави нещо съвсем друго: премества граница. Отговорността на продавача за недостатъци е обективна, тоест важи и когато той сам не е знаел за дефекта, а уговорка, с която се освобождава от нея, е недействителна. Изключението е точно за огледа. По чл. 193, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача.
Практиката дели дефектите на две. Явният се установява при обикновен преглед: повредени стени и настилки, счупени стъкла, видими пукнатини. Той става проблем на купувача от момента, в който е стоял пред него. Скритият не може да се установи при преглед и предаване, а се проявява с времето: течове, влага, мухъл, пукнатини, които избиват после. За него продавачът отговаря, но в срок.
И срокът е втората половина от лошата новина. По чл. 197 ЗЗД при недвижим имот той е една година, а три години само ако продавачът е премълчал недостатъка съзнателно, което купувачът трябва да докаже. Часовникът тръгва от предаването на владението, не от деня, в който петното се е показало.
Съберете двете. В тези дванайсет месеца влиза първата зима, а обикновено не и втората. Влагата, която избива на втората зима, е извън срока, независимо колко очевидна изглежда после. Всичко видяно става твое веднага, а всичко невидяно ти остава за една година, която вече тече.
Протоколът за оглед
доказва две неща, не едно
Листът, който се подписва на прага, се приема за формалност. Той е доказателство, при това с двойно действие, и второто действие почти никой не вижда.
Първото е познато. Протоколът доказва причинната връзка, тоест кой е довел купувача до този имот. Районният съд в Бургас с решение от 21.01.2019 г. осъжда продавач да плати комисиона, въпреки че сделката е приключена без агенцията: доказателството не е свидетелско, а подписаният договор плюс парафираният от купувача протокол, че е видял жилището със съдействието на агенцията. Границата остава коректна и в двете посоки: плаща се причинната връзка, не подписът. Комисията за защита на потребителите, потвърдена от Върховния административен съд и от Софийския градски съд, приема за забранена клауза в протокол, която разширява комисионата към роднини и свързани лица: клиентът не може да бъде обвързан чрез протокол със задължения, чието място е в договор за посредничество. Повече в брокерската комисиона.
Второто действие е тихото. Същият лист документира датата и факта на огледа, тоест момента, от който явните недостатъци се смятат известни по чл. 193, ал. 2 ЗЗД. Никой не подписва протокол, мислейки за това.
Затова добре воденият оглед се документира, и затова документирането не е формалност, която купувачът трябва да претупа на прага. Единственият лист в цялата процедура, който едновременно разпределя пари и отговорност, се подписва прав, между две врати, за трийсет секунди.
Правото не се вижда от нито един етаж
Купувачът пази времето си за огледа и делегира документите. Асиметрията е точно обратната. Лошият оглед означава надплатен ремонт. Лошата проверка на документите означава загубен имот.
Огледът не показва нищо от следното: кой е собственик и има ли съсобственици, какви тежести са вписани, има ли невписана претенция, дали нотариалният акт е констативен (а с Тълкувателно решение № 11 от 21.03.2013 г. на ОСГК на Върховния касационен съд е прието, че такъв акт не се ползва с материална доказателствена сила за правото на собственост), какви са дълговете на етажната собственост и какво вече е гласувало общото събрание. Какво доказва и какво не доказва всяка справка е в как се проверява имот преди покупка.
Отделен случай е незаконното преустройство: то не просто не се вижда, а гарантирано не може да се види от документа, с който купувачът се успокоява. Няма разрешение за строеж, значи няма удостоверение, с което промяната да влезе в кадастъра, значи схемата на самостоятелния обект продължава да показва старото разпределение. Тоест трите документа, които купувачът сравнява, съвпадат, защото идват от един първоизточник, а не защото някой е мерил три пъти. Продължението е в незаконни преустройства.
Купувачът, обиколил апартамента три пъти с фенерче и приел документите така, както са му подадени, е свършил по-евтината половина от работата.
Свлачището не е на терасата
и банката го знае преди теб
Северното крайбрежие на Варна, тоест зоната около Ален мак, Чайка, Кабакум, Свети Никола и Виница, попада в свлачищен пояс. Това е системен риск на района, а не изключение при отделен имот, и за нас е първият филтър, преди цената и преди квадратурата.
Държавното дружество „Геозащита" описва проверката като работа с документи, не с наблюдение: чрез справка с общия устройствен план на съответната община се проверява дали имотът попада в границите на строителната забрана, а за строителство се иска актуално становище за геодинамичното състояние на свлачищния район от дружеството или от негов клон. Забраната обхваща отделни територии към общините Варна, Аксаково, Балчик и Каварна. Отделно териториите около Варна попадат в зона с осма степен на сеизмична интензивност по документацията на общия устройствен план. Това е характеристика на строежа, не на гледката.
Практическата последица е по-остра от теоретичната. При купувач с кредит сделката пада на етап оценка, след като имотът вече е харесан, платено е за оценка и е подписан предварителен договор със срок. Кредитирането в свлачищни зони се отказва или силно се ограничава, а това решение не се взема на място и не подлежи на убеждаване. Тоест най-скъпият въпрос по цялата покупка се решава от публична карта и от становище по заявление, а огледът не участва в него по никакъв начин.
Едно петно, три сметки, и нито една от тях не се чете на око
Купувачът вижда потъмняване в ъгъла и си представя една сметка. Явленията зад него са три и се различават не по вид ремонт, а по това кой плаща.
Кондензът е най-евтиният случай: въпрос на вентилация, дограма и режим на живеене, разходът е на собственика и е малък. Капилярната влага, тази, която тръгва от пода нагоре, опира до хидроизолацията на сградата и не се решава от един собственик. Проникващата влага и течовете идват от покрив, тераса, щранг или от съседа отгоре, тоест разходът е общ или чужд, а не твой. Нормалната относителна влажност в жилище е между 40 и 60 на сто.
Тук идва частта, която тази статия няма да ви даде: как да ги различите. Не защото е тайна, а защото на един оглед те не се различават, и всеки текст, който твърди обратното, продава увереност. Прясно боядисан ъгъл, мебел до външна стена, работещ климатик и отворени прозорци са напълно законни действия на продавача, които правят и трите вида влага невидими за час и половина.
Разликата се хваща с уред, не с око. Термографското обследване преди покупка търси именно скрити течове и влага в стени, тавани и бани, неуплътнена дограма, наклони на тераси и хидроизолация. Архитектурното и конструктивно заснемане се предлага на около 0,77 до 1,53 EUR на кв.м, тоест между 58 и 115 EUR за апартамент от 75 кв.м, което е под една месечна такса поддръжка в скъп комплекс. Колко струва ремонтът, ако се стигне до него, е в ремонт или готов имот.
Единайсет часа сутринта
не проверява нищо от нормата
Шумът има норма и тя е нормативна, не субективна. Наредба № 6 от 26.06.2006 г. за показателите за шум в околната среда дели денонощието на три периода: ден от 7 до 19 часа, вечер от 19 до 23 часа и нощ от 23 до 7 часа. Граничните стойности са различни за трите периода и най-строгата от тях е нощната стойност за помещения в жилищни сгради, тоест за спалнята.
Огледът в единайсет часа в делник не проверява нито един ред от тази таблица. Нормата, която решава дали ще се спи, важи между 23 и 7 часа. Дневната стойност за зоната се мери точно тогава, когато децата са на училище, а заведението на партера е празно и отваря в шест вечерта.
Същото важи за всичко, което зависи от часа, а не от вниманието: осветеността и изложението изглеждат различно сутрин и следобед, и различно през януари и през август; паркирането се вижда в осем вечерта; напорът на водата в пиковите часове; животът на входа вечер и в събота.
Оттук идва единственото практическо изречение, което тази статия си позволява, защото то не е чеклист, а ограничение: вторият оглед не е за по-остро око. Той е за друг час. И оттук идва честният аргумент за нас: купувачът влиза в сградата веднъж, в часа, в който може да се откъсне от работа. Агенцията влиза многократно, по различно време, и с други имоти в същия вход.
Въпросите, чийто отговор е документ, а не наблюдение
Има няколко неща за сградата, които решават цената на грешката. Общото между тях е, че отговорът не се вижда никъде на място.
Има ли сградата технически паспорт. Той описва техническите характеристики на сградата и отразява всички строителни работи след въвеждането ѝ в експлоатация, а за съществуващи сгради се възлага от собствениците за тяхна сметка. Практиката е, че за огромна част от жилищния фонд паспорт няма, и това само по себе си е отговор.
Кой поддържа асансьора и кога е бил последният преглед. Първият периодичен технически преглед е двайсет и четири месеца след въвеждане в експлоатация, следващите на всеки дванайсет. Надзорът в жилищни сгради се извършва по договор с етажната собственост от лицензирано лице. Нищо от това не се вижда от вътрешността на кабината.
Има ли вече взети решения на общото събрание. Те обвързват новия собственик. Решение за подмяна на асансьор или ремонт на покрив, взето седмица преди сделката, е задължение, което купувачът наследява, без да го е гласувал, а нотариусът не проверява задълженията към етажната собственост, защото те не са сред задължителните му проверки.
И числото, което никога не стои в обявата. Потвърденият диапазон на таксата поддръжка във Варна е от 5,83 до 15,61 EUR на кв.м годишно по наше проучване на 16 обяви към 04.09.2026. При дванайсет евро и 75 кв.м това са 900 EUR годишно и 9 000 EUR за десет години без индексиране. Разделителната линия не е град или море, а удобство: градски адреси с басейн и рецепция струват колкото курортните. Пълната механика е в етажна собственост.
Съседите: единственото поле,
за което отговорът е „никак"
За съседите няма регистър, няма справка и няма документ. Проверка преди сделката не съществува. Това е рядък случай, в който честният отговор на „как да проверя" е „никак": работи само второ посещение в друг час и разговор с домоуправителя, който обаче е страна, а не източник.
Струва си да се знае и в какъв пазар се случва това. По анализ на „Адрес Недвижими имоти", разпространен чрез БТА на 26.05.2026 г., средният купувач вече прави около 10 огледа срещу около осем година по-рано, сделката отнема два и половина до три месеца, а типичната отстъпка при пазарлък, когато изобщо има такава, е между 2 000 и 4 000 EUR. Числата се отнасят за София и големите градове; изследване с методика конкретно за Варна няма.
Прочетете ги заедно с първата секция. Десет огледа са десет пъти по час и половина, почти винаги в един и същи удобен час, върху десет различни имота. А отстъпка от 2 000 до 4 000 EUR не покрива дори едно недоразумение с хидроизолация, за което срокът по чл. 197 ЗЗД вече е изтекъл.
Огледът не е изпит, който се взима с повече старание. Той е тесен прозорец, който показва състояние, а не право, състояние в един час, а не в денонощие, и предава на този, който гледа през него, отговорност за всичко, което е видял.
Често задавани въпроси
Отговаря ли продавачът за дефект, който съм видял на огледа?
Не. По чл. 193, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача. Практиката нарича такива дефекти явни, тоест установими при обикновен преглед на имота: повредени стени и настилки, счупени стъкла, видими пукнатини. От момента на огледа те са проблем на купувача, независимо колко ще струва ремонтът им след това. Точно затова огледът не е просто разглеждане: той премества граница на отговорност, а подписаният протокол документира кога това е станало.
Колко време имам да предявя претенция за скрит недостатък?
При недвижим имот срокът по чл. 197 от Закона за задълженията и договорите е една година, а три години само ако продавачът е премълчал недостатъка съзнателно, което купувачът трябва да докаже. Най-важната подробност е откъде тръгва броенето: срокът тече от предаването на владението, тоест от получаването на ключа, а не от деня, в който дефектът се е проявил. Практическото следствие е, че в тези дванайсет месеца влиза първата зима, но обикновено не и втората, а влагата, която избива на втората зима, вече е извън срока.
Може ли на оглед да се различи конденз от теч или от капилярна влага?
На един оглед, не. Трите явления изглеждат почти еднакво за час и половина, а разликата между тях е разликата между малък разход на собственика и общ ремонт през общото събрание. Прясно боядисан ъгъл, мебел плътно до външна стена, работещ климатик и отворени прозорци са напълно законни действия, които правят и трите вида влага невидими. Диагностиката се прави с уред, не с око: термографското обследване търси скрити течове и влага в стени, тавани и бани, неуплътнена дограма и проблеми с хидроизолацията, а архитектурно и конструктивно заснемане на апартамент от 75 кв.м струва около 58 до 115 EUR.
Защо се препоръчва втори оглед в друг час?
Защото част от характеристиките на имота изобщо не съществуват в удобния час за оглед. Наредба № 6 от 26.06.2006 г. за показателите за шум в околната среда дели денонощието на ден от 7 до 19 часа, вечер от 19 до 23 часа и нощ от 23 до 7 часа, като най-строгата гранична стойност е нощната за помещения в жилищни сгради. Оглед в единайсет сутринта не проверява нито един ред от тази норма. Същото важи за паркирането, което се вижда вечер, за напора на водата в пиковите часове, за осветеността през зимата и за живота на входа в събота. Вторият оглед не е за по-внимателно гледане, а за друг час.
Иди втори път
в 22 часа.
Ако вече си харесал имот, не отивай трети път по-внимателно. Отиди втори път в друг час. Същият вход в десет вечерта в петък показва шума, паркирането, осветлението на стълбището и живота на входа, тоест точно нещата, които при оглед в единайсет сутринта просто не съществуват. Това е един час от вечерта ти и е единственото нещо по темата, което наистина можеш да свършиш сам.
Прати ни адреса и часа, в който си бил на първия оглед. Връщаме какво е останало непроверено при този час и при този адрес: попада ли районът в свлачищен пояс, какво трябва да се извади от документите, преди да се плаща капаро, кои въпроси към входа имат смисъл и коя част от видяното вече е станала твоя отговорност по закон. Ако имотът се окаже проблемен, ще го чуеш от нас преди капарото, а не след една година.
Информационен материал към 04.09.2026. Не е правен съвет и не замества адвокат, инженер или технически експерт. Сумите са в евро при фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 BGN.