Право върху имота:
нула.
Отговорност за дълга сто процента, с цялото си имущество, до трийсет години напред. А как е наречен подписът в договора решава дали отговорността има срок, или няма.
Подпис за час, отговорност за двайсет години
Разговорът обикновено звучи безобидно. Синът е харесал апартамент, доходът му не стига за одобрение, бащата подписва „само за да мине сделката". Никой не лъже никого и всички са добронамерени. Проблемът е, че документът, който се подписва, няма нищо общо с подкрепата, а е поемане на дълг.
По чл. 122, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите кредиторът може да иска изпълнение на цялото задължение от когото и да е от солидарните длъжници. Не половината, не припадащата се част, и без да е длъжен първо да търси главния длъжник или първо да продаде ипотекирания имот. Банката започва оттам, откъдето събира по-лесно. По чл. 133 ЗЗД цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, тоест отговорността не спира при ипотекирания апартамент: тя стига до заплатата, сметките, колата и собственото жилище на подписалия.
Насреща стои другата половина от сметката. Съдлъжничеството не носи нищо. То е задължение, не придобиване: не прави подписалия собственик, съсобственик или носител на дял. Собствеността се прехвърля с нотариален акт, а подписът под договора за кредит не фигурира в него. Механиката на самата покупка е в нотариалната сделка.
Асиметрията се събира в един ред: право върху имота нула, отговорност за дълга сто процента, с цялото си имущество, до трийсет години напред.
Съдлъжник и поръчител
не са две степени на едно и също
Двете фигури звучат като по-тежка и по-лека версия на едно нещо. Не са. Уредени са в различни раздели на ЗЗД и се различават по всичко освен по солидарността.
Съдлъжникът дължи свой дълг (чл. 121 до 127 ЗЗД). Солидарността му не се подразбира, тя се уговаря, тоест е клауза в договора. Не може да противопостави на банката личните възражения на другите длъжници (чл. 122, ал. 3). А след като плати, по чл. 127, ал. 2 може да търси от останалите само разликата над своята част: родителят, платил цялата вноска, при равни части си връща половината, и то по съдебен ред. Ако другият съдлъжник е неплатежоспособен, законът разпределя неговата тежест върху останалите.
Поръчителят дължи чужд дълг (чл. 138 до 148 ЗЗД). Формата е писмена и изрична. Той също отговаря солидарно (чл. 141), така че солидарността не е разликата. Но може да противопостави всички възражения на длъжника (чл. 142), а след плащане търси обратно цялото платено заедно с лихвите и разноските (чл. 143) и встъпва в правата на кредитора, включително срещу тези, дали залог или ипотека (чл. 146).
И една разлика, която сама по себе си струва години: отговорността на поръчителя има специален погасителен срок. Отговорността на съдлъжника няма.
Как е наречен подписът не решава какво е
Тук е находката на темата, и тя не е добра новина. Банковите договори по правило наричат третото лице „солидарен длъжник", дори когато то не получава нито един евро от кредита, не ползва имота и не придобива дял. Съдебната практика обаче разграничава двете фигури по същината, не по заглавието: критерият е дали лицето обезпечава чуждо задължение, или изпълнява свой дълг, тоест има ли собствен правен интерес, получава ли средства, придобива ли нещо срещу подписа си. Когато лицето само гарантира, по същество е поръчител по смисъла на чл. 138 и следващите, независимо какво пише отгоре.
Защо това е риск, а не изход. Преквалификацията се установява от съд, в дело, години по-късно. Тя не е позиция, от която се преговаря на гишето в деня на подписа, и не е нещо, което човек знае за себе си предварително. Зависи от конкретния текст: договор, в който третото лице е записано като съкредитополучател, декларирало е, че ползва средствата, или е получило дял от имота, най-вероятно няма да се преквалифицира.
Тоест две изречения в договора решават дали човек отговаря с ограничение във времето, или без такова. Тези две изречения се четат преди подписа, не се тълкуват след просрочието.
Шестте месеца,
които обикновено не са тръгнали
Най-повтаряният съвет по темата гласи: ако банката не предяви иск в шест месеца, поръчителството пада. Основанието съществува. Чл. 147, ал. 1 ЗЗД дава на кредитора шест месеца след падежа на главното задължение, а срокът е преклузивен, тоест не се спира и не се прекъсва: пропусне ли го кредиторът, отговорността на поръчителя отпада.
Проблемът е откъде тръгва броенето. При кредит, погасяван на вноски с различни падежи, часовникът не тръгва от първата пропусната вноска. С Тълкувателно решение № 5/2019 г. на ОСГТК на Върховния касационен съд, постановено на 21.01.2022 г., е прието, че шестмесечният срок по чл. 147, ал. 1 започва да тече от настъпване на изискуемостта на целия дълг, включително в хипотезата на предсрочна изискуемост. Мотивът: разсрочването не разделя дълга на независими задължения, той остава едно цяло.
Практическата последица е обратна на очакването. Моментът, в който кредитът се обявява за предсрочно изискуем, избира банката. При двайсет и пет годишен кредит поръчителят може да чака десетилетие, без нито един ден от неговите шест месеца да е започнал да тече. Срокът е реален и е единственото предимство на поръчителството. Но началото му не се контролира от този, който разчита на него.
Влизането е един подпис. Излизането иска съгласие.
Въпросът „а може ли после да ме извадят" има кратък отговор: не, освен ако банката се съгласи, а тя няма причина да се съгласи. Механизмът е заместване в дълг по чл. 102, ал. 1 ЗЗД: трето лице може да замести длъжника само с изричното съгласие на кредитора. Няма едностранно излизане, няма срок, след който се отпада, и няма право да се иска освобождаване, дори всичко да е плащано изрядно от първия ден.
Три пласта правят отказа по-вероятен от съгласието. Първо, банката е одобрила кредита именно заради този доход: изваждането е ново разглеждане на кредитоспособност по остатъчния дълг, и ако сам главният длъжник не покрива тавана за обслужване на дълга спрямо дохода (а обикновено точно затова е бил нужен съдлъжник), отговорът е отказ. Второ, ипотеката се запазва при заместване в дълг само ако лицата, дали обезпечението, се съгласят, тоест броят подписи, които трябва да съвпаднат, расте. Трето, срокът често е разрешен заради възрастта на конкретен участник, така че изваждането му може да наложи скъсяване на срока, тоест по-висока вноска.
Изходи има, но всеки от тях е нова сделка, не поправка: заместване в дълг, рефинансиране само на едно име (нов кредит с нова оценка, нови такси и ново вписване), продажба на имота с погасяване на кредита, или предсрочно погасяване, което по Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители не носи обезщетение след изплатени дванайсет месечни вноски от усвояването.
Чуждата вноска влиза
в твоята сметка
Двете най-скъпи заблуди звучат разумно. Първата: „плаща се редовно, значи няма проблем". Втората: „плащам аз, значи кредитът е мой, а той просто е подписал". И двете се разбиват в един и същи механизъм.
Централният кредитен регистър вижда подписа поименно. По чл. 3, ал. 2 от Наредба № 22 на БНБ регистърът поддържа информация и за лицата, които са съдлъжници и поръчители по кредити, а институциите подават тези данни от 2019 г. насам. Тоест участието не е частна уговорка между роднини, а факт, видим за всяка банка при всяко следващо кандидатстване. Регистърът се обновява месечно, до 15-о число на месеца, следващ отчетния, данните се пазят пет години, а физическо лице получава безплатна справка в 14-дневен срок. Следата остава до пет години след като кредитът бъде погасен.
И вноската влиза в собствения показател. Таванът за обслужване на дълга спрямо дохода мери всички текущи плащания по кредитни продукти, а вноската по кредит, по който човек е съдлъжник, е негово задължение по силата на чл. 122, ал. 1. Не чуждо. Механично: при доход 1 300 EUR месечно и таван от 50 на сто капацитетът е около 650 EUR; ако 450 EUR от тях са заети от чуждата вноска, за собствен кредит остават около 200 EUR месечно. Кой плаща реално, не променя нищо: показателят мери задължение, не платец. Рамката на трите тавана е в БНБ стегна кредитирането.
Третата конструкция: имот вместо подпис
Има и трети вариант, който изглежда като по-меката форма. Родителите не влизат като съдлъжници, а учредяват ипотека върху своя имот като обезпечение по кредита на детето. Договорната ипотека се учредява с нотариален акт между кредитора и собственика на имота, който може да е трето лице, различно от длъжника.
В един смисъл усещането е вярно: тук няма лична отговорност с цялото имущество, отговорността е ограничена до имота. Само че ограничение „само до имота" не е ограничение, когато имотът е единственото жилище. Ипотеката следва имота и остава в сила и при продажба, а ипотекарният кредитор се удовлетворява предпочтително от цената при публична продан по чл. 174 ЗЗД, независимо в чия собственост е имотът към момента.
Изходът и тук не минава през изтичане на срок, а през нови подписи. И има продължение, което рядко се обмисля: ако единият собственик почине, имотът влиза в наследството с тежестта си, при всички наследници. Как се движи имот с тежест при продажба е разгледано в продажба с ипотека.
Подписът стига до хора,
които не са подписвали нищо
Последната част от темата е и най-неудобната, защото засяга трети лица, които нямат участие в решението.
Съпругът, който не е подписвал. При принудително изпълнение за личен дълг на единия съпруг изпълнението може да бъде насочено към вещ в режим на съпружеска имуществена общност. Защита съществува: по чл. 502 ГПК съпругът недлъжник може да посочи лично имущество на съпруга длъжник, и ако вземането може да се удовлетвори от него, изпълнението върху общата вещ се спира след описа, а по чл. 503, ал. 3 може да оспори вземането на същите основания. При недвижим имот се продава идеалната част на длъжника, не целият имот. Само че тази защита не се задейства сама: тя иска действия в изпълнително производство, в срокове, с адвокат. Как кредитът на единия съпруг се отразява на общността е разгледано в СИО и съпружеска общност.
Другите деца. Задължението на поръчителя не се прекратява със смъртта му: то влиза в наследството, а наследниците, приели наследството, отговарят с цялото си имущество. Същото важи и за задължението на съдлъжник. Единствената защита е процедурна и има срок: отказ от наследство или приемане по опис, при което наследникът отговаря само до размера на описаното имущество. Механиката на наследяването е в наследствен имот.
Тоест родителят, който подписва за едното си дете, ангажира и другите си деца, които не са подписали нищо и вероятно не знаят за подписа. Това е най-силният единичен факт по темата и той не се вижда от никоя вноска.
Често задавани въпроси
Каква е разликата между съдлъжник и поръчител?
Съдлъжникът дължи свой дълг, а поръчителят отговаря за чужд, и това не е нюанс, а различен режим. И двамата отговарят солидарно, така че солидарността не е разликата. Съдлъжникът не може да противопостави на банката личните възражения на другите длъжници, а след като плати, може да търси от тях само разликата над своята част по чл. 127, ал. 2 ЗЗД. Поръчителят може да противопостави всички възражения на длъжника по чл. 142, търси обратно цялото платено заедно с лихвите и разноските по чл. 143 и встъпва в правата на кредитора. Отговорността на поръчителя има специален погасителен срок по чл. 147, отговорността на съдлъжника няма.
Вярно ли е, че поръчителството пада след шест месеца?
Основанието съществува, но началото на срока обикновено не е там, където хората го очакват. Чл. 147, ал. 1 ЗЗД дава на кредитора шест месеца след падежа на главното задължение, и срокът е преклузивен, тоест не се спира и не се прекъсва. При кредит, погасяван на вноски с различни падежи обаче, с Тълкувателно решение № 5/2019 г. на ОСГТК на Върховния касационен съд от 21.01.2022 г. е прието, че шестте месеца текат от изискуемостта на целия дълг, включително при предсрочна изискуемост. Този момент се определя от банката, така че при дългосрочен кредит часовникът може да не тръгне с години.
Може ли съдлъжник да бъде изваден от кредита по-късно?
Само с изричното съгласие на банката, което тя не е длъжна да даде. Механизмът е заместване в дълг по чл. 102, ал. 1 ЗЗД и представлява ново разглеждане на кредитоспособност по остатъчния дълг. Ако главният длъжник сам не покрива изискванията, а обикновено точно затова е бил нужен съдлъжник, отговорът е отказ. Допълнително, ипотеката се запазва само ако лицата, дали обезпечението, също се съгласят. Реалните изходи са нова сделка, а не поправка на старата: заместване в дълг, рефинансиране само на едно име, продажба на имота или предсрочно погасяване.
Пречи ли съдлъжничеството на собствения ми кредит, ако вноските се плащат редовно?
Да, и редовността не помага, защото показателят мери задължение, а не платец. По чл. 3, ал. 2 от Наредба № 22 на БНБ Централният кредитен регистър поддържа информация и за съдлъжниците и поръчителите, тоест участието е видимо поименно за всяка банка. Вноската по кредита, по който сте съдлъжник, влиза в собствения ви показател за обслужване на дълга спрямо дохода. При доход 1 300 EUR и таван от 50 на сто капацитетът е около 650 EUR, а ако 450 EUR вече са заети от чуждата вноска, остават около 200 EUR. Данните в регистъра се пазят пет години и се обновяват до 15-о число на месеца, следващ отчетния, така че бърза поправка няма.
Прочети два реда
преди подписа.
Отвори проекта на договора и намери две неща. Първото: как точно е наречена твоята роля и в кой раздел стои, съкредитополучател ли си, солидарен длъжник или поръчител. Второто: декларира ли се някъде, че ползваш средствата или придобиваш дял от имота. Тези няколко изречения решават дали отговорността ти има граница във времето, или тече, докато тече кредитът.
Прати ни проекта на договора и нотариалния акт на имота, преди да е подписано каквото и да е. Връщаме свой дълг ли поемаш или чужд, какво придобиваш срещу подписа си, как вноската ще влезе в собствения ти капацитет за кредит, и кои изходи изобщо съществуват, ако утре решиш да излезеш. Ако въпросът опира до текст на клауза, ще ти кажем, че мястото му е при адвокат, а не при брокер.
Информационен материал към 04.09.2026. Не е правен и не е финансов съвет, не препоръчва банка и не замества адвокат. Сумите са в евро при фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 BGN.