Нотариусът заверява.
Не проверява.
Устойчива практика на Върховния съд: нотариусът няма задължение да набавя удостоверение за тежести, нито да уведоми купувача за вписана ипотека. Прави го само по отделна договорка.
Заверката удостоверява подписите и самоличността, не историята на имота. Това не е пропуск в работата на нотариуса, а обхватът на службата му, и разликата се плаща от купувача.
И прозорецът е измерим: удостоверение за тежести по имот се издава най-бързо за три работни дни, а възбрана се вписва същия ден. Три дни са достатъчни нещо да се появи, след като си проверил.
Проверката е по документите, не за документите
Нотариусът установява самоличността на страните, дееспособността им и представителната власт, и проверява по представените документи дали продавачът е собственик. Изисква и данъчна оценка, и удостоверение за платени данъци.
Онова, което остава извън: невписани претенции, задължения на лицето, които още не са стигнали до вписване, и всичко, случило се между датата на справката и часа на подписа.
Сметката за деня,
ред по ред.
Числата по-долу са за сделка за 115 000 евро във Варна. Тарифите са официално в лева; сумите в евро са наше изчисление по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN.
Местен данък, Община Варна: 3 450 €. Ставката е 3% по общинската наредба за местните данъци, вдигната от 2,6% през декември 2019 г. Плаща я купувачът.
Нашата комисиона: 3 450 €, тоест 3%. Изброяваме я тук, а не в дребния шрифт, защото читател, който търси нашата цена и не я намира, я лепва на най-близкия процент.
Нотариус и вписване: около 715 €. Скалата на нотариалните такси е в т. 8 от Тарифата към ЗННД, вписването е 0,1%.
Данъчната страна на продажбата е отделен разговор: данъци при продажба на имот.
Таксата се удвоява тихо
По т. 20 от Тарифата към ЗННД за изготвяне на проект на нотариален акт се събира таксата по т. 8, тоест същата като за самото удостоверяване. Ако нотариусът напише акта, се дължат две пълни такси.
При сделка за 115 000 евро това са около 601 евро отгоре, за един ден, заради един въпрос, който никой не задава: кой пише акта.
Нито един онлайн калкулатор не показва този ред, защото нито един не пита за него. ⚠️ Забележката към т. 20 обаче изключва удвояването при обстоятелствена проверка, тоест правилото не е универсално.
Между подписа
и вписването.
По чл. 113 от Закона за собствеността невписаният акт не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили и вписали права върху същия имот. Тоест защитата идва с вписването, не с подписа.
В този процеп продавачът вече не е собственик, а купувачът още не е вписан. Обикновено там стоят и парите.
Доверителната сметка струва между 50 и 250 €, тоест под 8% от местния данък за същата сделка. Повечето сделки минават без нея, защото никой не я предлага, а не защото е скъпа.
Не сделката пада. Пада един документ.
Липсваща актуална данъчна оценка, непогасено задължение по партидата, отсъстващ съпруг, изтекло удостоверение. Всяко от тях е дребно поотделно и всяко спира деня.
Нотариусът няма как да ги набави вместо страните на място. Затова денят се подготвя седмица по-рано, а не сутринта, и се подготвя още в предварителния договор: какво пропускат купувачите преди капарото.
Често задавани въпроси
Длъжен ли е нотариусът да провери имота за тежести?
Не. Устойчивата практика на ВКС приема, че нотариусът няма задължение да набавя удостоверение за тежести, нито да уведомява страните за вписана ипотека. Той проверява по представените документи дали продавачът е собственик. Пълна проверка се прави само по допълнително договаряне по реда на чл. 22 ЗННД, срещу отделно заплащане.
Колко е местният данък при придобиване на имот във Варна?
3% върху по-високата стойност между уговорената цена и данъчната оценка. Ставката е определена в Наредбата за местните данъци на Община Варна и е вдигната от 2,6% през декември 2019 г. При сделка за 115 000 евро данъкът е 3 450 евро и се дължи от купувача.
Защо нотариалната такса понякога излиза двойна?
Защото по т. 20 от Тарифата към ЗННД за изготвяне на проект на нотариален акт се събира таксата по т. 8, тоест същата като за удостоверяването. Ако нотариусът напише акта, се дължат две пълни такси. При сделка за 115 000 евро това са около 601 евро отгоре.
Кога сделката е защитена, при подписа или при вписването?
При вписването. По чл. 113 от Закона за собствеността невписаният акт не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили и вписали права върху същия имот. Между подписа и вписването има интервал и точно него покрива доверителната сметка.
Три въпроса, които струват най-много за най-малко усилие
Кой изготвя акта. Кога е издадена справката за тежести. Къде стоят парите между подписа и вписването. Трите се питат с по едно съобщение и решават разлика от няколкостотин евро и няколко седмици.
Онова, което държавата не проверява вместо вас, остава ваше. Изпратете датата и цената на сделката, и връщаме пълната сметка за деня, ред по ред, с обозначено кой ред е ваш и кой на другата страна.
Този материал не е правен съвет. Конкретната сделка се проверява от юрист.