Таксата е нула.
Смяната не е.
След дванайсетата вноска обезщетение не се дължи по закон. Сметката за смяна на банка при остатък 90 000 EUR пак излиза над 1 200 EUR, а средната лихва в страната мърда с 0,20 пункта за три години и половина.
Единственият ред, който наистина е нула и защо това не е новината
Въпросът, който хората задават първи, е за таксата. Отговорът е кратък и е в тяхна полза. По чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители кредитополучателят може да погаси кредита изцяло или частично по всяко време, кредиторът няма право да откаже, а обезщетение се дължи само ако погасяването стане преди да са изплатени 12 месечни погасителни вноски от усвояването. И тогава таванът е до 1 на сто, при това от предсрочно погасената сума, не от целия кредит. След дванайсетата вноска законът не поставя условия и не оставя вратичка за клауза в договора.
Три подробности превръщат това правило в капан за половината хора, които го цитират. Часовникът брои вноски, а не дати: кредит с гратисен период може да е на две години от нотариуса и още да не е стигнал дванайсетата вноска. Изречението „не дължа такса, защото лихвата ми е плаваща" е вярно, но за друг закон: то идва от чл. 32 от Закона за потребителския кредит, където критерият наистина е видът лихва. При ипотечния кредит критерият е броят вноски и нищо друго. И трето, правото по чл. 41 е право на потребител, тоест на физическо лице извън търговската му дейност. Имот, воден на фирма, се движи по договора, не по закона.
Тоест въпросът за таксата почти винаги има един и същи отговор: нула. Скъпото е всичко останало, а за него никой не пита.
Две различни операции
с едно разговорно име
„Смяна на банката" покрива две неща, чиято цена се различава с порядък. Предоговарянето е в същата банка: старата ипотека остава, нов нотариален акт няма, разходът е административен. Рефинансирането е нов кредит в друга банка: нова ипотека, нов нотариален акт, а старата ипотека трябва да бъде заличена с отделна процедура.
Тук има юридическа причина, а не банкова прищявка. Законната ипотека по чл. 168 от Закона за задълженията и договорите се учредява само в полза на прехвърлителя на имота или на съделителя, тоест само там, където има прехвърляне или делба. При рефинансиране няма нито едното. Остава договорна ипотека по чл. 166 и 167 ЗЗД, а тя минава през нотариус и през пълната нотариална такса. Евтиният път, който съществува при покупка, при рефинансиране просто липсва.
От това следва нещо, което банката няма да каже: офертата от чужда банка има стойност дори когато не се приеме. Тя е основанието за разговор на място, където почти целият разход отпада. Механиката на самия ипотечен кредит е разказана в ипотечен кредит стъпка по стъпка и тук не се повтаря.
Хиляда двеста евро за нула лихвена изгода
Ето сметката, ред по ред, при остатък 90 000 EUR и нова ипотека за същата сума. Числата са наше изчисление по три публични тарифи към 04.09.2026: банковата тарифа за такси по кредити на физически лица в сила от 01.09.2026, Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
Оценка на апартамента 120,15 EUR. Проверка и анализ на обезпечението 205 EUR. Предварителен преглед за право на собственост 50 EUR. Нотариална такса за новата договорна ипотека с ДДС 541,49 EUR, най-големият ред в списъка. Вписване на новата ипотека 90 EUR. Банкова такса за действия по вписване 20 EUR. После заличаването на старата: такса на старата банка между 40 и 46 EUR, нотариална заверка на съгласието 81,22 EUR, държавна такса 45 EUR. Плюс удостоверение за тежести по бърза услуга 15,34 EUR. Общо около 1 211 EUR.
Сметката расте с размера на кредита, защото три от редовете са проценти: около 933 EUR при остатък 50 000 EUR, около 1 441 EUR при 120 000 EUR и около 1 645 EUR при 150 000 EUR. Извън таблицата остават данъчната оценка, кадастралната схема и преоформянето на застраховката в полза на новия кредитор.
Числото, което носи темата, е контрастът: таксата за предсрочно погасяване е нула, а смяната пак струва над 1 200 EUR.
Точката на изплащане
и защо тя често не идва
Разходът се връща от разликата в лихвата, месец по месец. Затова има месец, в който сметката излиза на нула, и той се смята, а не се усеща. Наше изчисление при остатък 90 000 EUR, оставащ срок 20 години и разход 1 211 EUR дава следното: при разлика 0,10 процентни пункта смяната не се изплаща никога до края на срока; при 0,15 пункта се изплаща след 133 месеца, тоест над единайсет години; при 0,30 пункта след 58 месеца; при половин пункт след 34 месеца.
Вторият срез е по размер. При същите половин пункт разлика: остатък 150 000 EUR и 25 години се изплащат за 27 месеца, 90 000 EUR и 20 години за 34 месеца, 60 000 EUR и 15 години за 48 месеца, а при 40 000 EUR и пет оставащи години смяната не се изплаща изобщо. Причината е проста и няма нищо общо с лихвата: фиксираните редове в сметката не се свиват заедно с кредита.
И трето, точката на изплащане е точка, не резултат. Тя казва кога разходът е върнат, не колко е спечелено. При 90 000 EUR, 20 години и половин пункт спестеното за целия срок е около 4 800 EUR срещу разход 1 211 EUR. При 0,20 пункта е под 700 EUR нето за двайсет години.
Разликата, която в България почти няма откъде да дойде
Разказът „смени банката и спести" е внесен от пазари, минали през цикъл от пет процента до два. У нас материалът за такъв разказ липсва. По лихвената статистика на БНБ средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни кредити е 2,43% през юли 2026 при ГПР 2,77% (прессъобщение от 27.08.2026). Същата поредица дава 2,61% през януари 2023, 2,57% през януари 2024, 2,50% през януари 2025 и 2,44% през юли 2025.
Тоест за три години и половина целият диапазон е 0,20 процентни пункта. Сложете това число до предишната секция: при 0,15 пункта разликата се връща за единайсет години, а при 0,10 пункта не се връща.
Изводът не е, че рефинансирането е безсмислено. Изводът е, че когато има смисъл, той идва от индивидуално разминаване, а не от пазара: конкретен кредит, който носи надбавка много над днешната, обикновено защото досието е било по-слабо в годината на отпускането. Това не се вижда от реклама и не се вижда от вноската. Вижда се само при сравнение на конкретни документи.
Мащабът все пак е сериозен: 140,8 млн. EUR предоговорени и рефинансирани жилищни кредити само за юли 2026, около 17,5% от жилищния обем за месеца. БНБ обаче отчита двете в една позиция, така че колко от тях са смяна на банка не се знае и няма да го твърдим.
Четирите начина
сметката да се обърне
Рефинансирането е ново разглеждане, и може да не мине. Изискванията на БНБ за кредитните стандарти (най-много 85% съотношение кредит към обезпечение, най-много 50% за обслужване на дълга спрямо дохода, срок до 30 години) се прилагат както при отпускане, така и при предоговаряне. Новата банка гледа досието по днешните правила, не по правилата от годината на стария кредит. А оценката и проверката на обезпечението, над 325 EUR общо, се плащат предварително и не се връщат при отказ. Механиката на трите тавана е в БНБ стегна кредитирането.
Часовникът по чл. 41 се нулира. След смяната кредитът е нов договор с ново усвояване и дванайсетте вноски започват отначало. Човек, стоял пет години в старата банка и напълно свободен да излезе, се връща в първата година. При кредит, който предстои да бъде погасен от продажбата на имота, смяната малко преди сделката създава такса, която иначе нямаше да съществува (виж продажба с ипотека).
Втора тежест блокира новата ипотека. Новата банка иска първи ред. Старата ипотека пада със съгласие на стария кредитор, което идва след погасяване, което идва от новото усвояване, което не тръгва без чиста партида. Кръгът се затваря с договорена последователност между две банки без договорна връзка помежду си.
По-ниската вноска идва от по-дълъг срок. При 90 000 EUR удължаването от 20 на 25 години при същата лихва 2,55% добавя около 6 700 EUR лихва. Разказва се като „спестихме 49 EUR месечно".
Офертата се сравнява по число, което не е лихвата
Два представителни примера, публикувани от самите банки към 04.09.2026, показват колко подвеждащо е сравнението по обявена лихва. Първият: 50 000 EUR за 240 месеца при лихва 2,60% и ГПР 2,86%. Вторият: 112 000 EUR за 360 месеца при лихва 2,55% и ГПР 2,72%. Разликата между двете лихви е 0,05 пункта. Разликата между двата ГПР е 0,14 пункта, почти три пъти по-голяма. В първия пример вътре влиза и поддръжка на банков пакет от 3,30 EUR месечно, тоест 792 EUR за двайсет години, които не са лихва.
И ГПР не е краят. Първата банка изрично уточнява, че задължителната имуществена застраховка не е включена в ГПР. Отделно, обявената лихва там е условна: тя важи при постъпление на работна заплата и при ползване на платен банков план. Такова условие не изтича на дата, а когато животът го наруши, и напомняне не идва.
Цената на сигурността също е публикувана. Същият кредит при фиксирана лихва за първите три години дава обща дължима сума 184 894,59 EUR срещу 160 057,53 EUR при плаващата. Разлика от 24 837 EUR за това лихвата да е известна три от трийсет години. Не е грешка, а избор между известно и евтино.
Две подпорки съществуват и не се ползват: по чл. 25, ал. 3 ЗКНИП методиката за референтния лихвен процент е част от договора и не може да се променя едностранно, а по чл. 9, ал. 3 потребителят има 14 дни срок за размисъл върху проекта на договор.
Една отметка
за три хиляди евро
Операцията, която реално се прави в България, не е смяна на банка, а частично предсрочно погасяване. Тя не иска нито нова ипотека, нито заличаване, нито нотариус. И точно там се крие най-скъпото решение в цялата тема.
При остатък 90 000 EUR, лихва 2,55%, оставащ срок 20 години и вноска 479,11 EUR, внасянето на 10 000 EUR предсрочно води до избор между два варианта. Намалена вноска: вноската пада на 425,87 EUR, срокът остава 240 месеца, спестената лихва е 2 776 EUR. Скъсен срок: вноската остава 479,11 EUR, срокът пада на 207 месеца, спестената лихва е 6 075 EUR, а кредитът приключва 33 месеца по-рано. Наше изчисление.
Разликата между двете е 3 299 EUR, почти три пъти цялата сметка за смяна на банка. Внесените пари са едни и същи. Различава се една отметка в едно заявление, направена веднъж и валидна за цялата остатъчна история на кредита.
Кой вариант е правилният, зависи от доход, който ние не виждаме. При нестабилни приходи по-ниската задължителна вноска е реална защита, а не грешка. Тук казваме само това: изборът съществува, той струва хиляди евро и обикновено се прави от човек, който не знае, че избира.
Често задавани въпроси
Дължи ли се такса при предсрочно погасяване на ипотечен кредит?
Зависи от броя платени вноски, не от вида лихва и не от изтеклото време. По чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители обезщетение се дължи само когато кредитът бъде погасен преди изплащането на дванайсет месечни погасителни вноски от усвояването му, и тогава е до едно на сто от предсрочно погасената сума. След дванайсетата вноска обезщетение не се дължи и законът не предвижда изключения. Правото е на физическо лице потребител, така че при кредит на фирма важи договорът. Внимание: правилото „не се дължи такса при плаваща лихва" идва от друг закон и се отнася за потребителските, не за ипотечните кредити.
Колко струва смяната на банката при рефинансиране?
При остатък 90 000 EUR сметката излиза около 1 211 EUR по наше изчисление към 04.09.2026 по три публични тарифи. Най-големият ред е нотариалната такса за новата договорна ипотека, около 541 EUR с ДДС, следвана от проверката на обезпечението, оценката на имота, вписването на новата ипотека и заличаването на старата. Разходът расте с размера на кредита, защото част от редовете са проценти: около 933 EUR при остатък 50 000 EUR и около 1 645 EUR при 150 000 EUR. Предоговарянето в същата банка е несравнимо по-евтино, защото при него нова ипотека не се учредява.
Каква разлика в лихвата прави рефинансирането изгодно?
При типичен остатък от 90 000 EUR и двайсет години оставащ срок разлика от 0,10 процентни пункта не покрива разхода до края на срока, а 0,15 пункта го покрива едва след около единайсет години. При половин пункт точката на изплащане идва след около 34 месеца. Малкият остатък е по-опасен от малката разлика: при 40 000 EUR и пет оставащи години дори половин пункт не се изплаща, защото фиксираните такси не се свиват заедно с кредита. За справка, по лихвената статистика на БНБ средната лихва по нови жилищни кредити е 2,43% през юли 2026, а целият диапазон за последните три години и половина е 0,20 пункта.
Кой вариант на частично погасяване спестява повече, намалена вноска или скъсен срок?
Скъсеният срок спестява значително повече лихва, но задължителната месечна вноска остава същата. При остатък 90 000 EUR, лихва 2,55% и двайсет години оставащ срок внасянето на 10 000 EUR спестява около 2 776 EUR лихва при намалена вноска и около 6 075 EUR при скъсен срок, тоест разликата е около 3 299 EUR, а кредитът приключва 33 месеца по-рано. Това е наше изчисление и е илюстрация на метода, не оферта. Кой вариант е правилният зависи от стабилността на дохода: при променливи приходи по-ниската задължителна вноска е защита. Важното е, че избор има, прави се веднъж и се отразява върху цялата остатъчна история на кредита.
Виж един ред.
Броя на вноските.
Отвори погасителния план на кредита си и преброй платените вноски. Ако са дванайсет или повече, обезщетение за предсрочно погасяване не се дължи и нито една клауза не може да върне това. После погледни втория ред: колко е остатъкът и колко години му остават. Тези две числа решават темата преди лихвата изобщо да влезе в разговора.
Прати ни погасителния план и офертата, която обмисляш, без имената по тях, ако предпочиташ. Връщаме сметката за конкретния случай: колко струва смяната при твоя остатък, каква разлика в лихвата е нужна, за да се върне разходът, и след колко месеца излиза на нула. Ако отговорът е „никога", ще го чуеш от нас с числата отдолу.
Информационен материал към 04.09.2026, не е финансов съвет и не препоръчва банка. Сумите са в евро при фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 BGN. Тарифите се променят, а всеки кредит се преценява по своя договор.