Подписваш протокола.
И часовникът спира.
Чл. 264, ал. 3 ЗЗД не пита строителя какво е сбъркал, а пита вас дали сте възразили.
Един подпис, който сменя посоката на всичко и той не е нотариалният
В целия път до собствен апартамент има един момент, за който почти никой не се готви, и той не е при нотариуса. Нотариалната сделка е подготвяна с месеци, гледана от банка, от адвокат и от нотариус. Денят на предаването се случва между другото, обикновено с камион отвън и с човек от строителя, който бърза за следващия обект.
Чл. 264, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите казва: „Ако не направи такива възражения, работата се счита приета." Едно изречение, без условия и без срок за размисъл. Ал. 2 преди него задължава приемащия да прегледа работата и да направи всички възражения за неправилно изпълнение точно тогава, при приемането.
Обърнете внимание накъде гледа законът. Той не задължава строителя да ви посочи какво е сбъркал. Задължава вас да го намерите и да възразите. Тежестта е върху приемащия, и то в деня, в който приемащият е най-разсеян.
Има и втора врата към същата последица. Върховният касационен съд приема, че приемане има и при конклудентни действия, тоест при поведение, от което недвусмислено следва съгласие, и че липсата на подписан протокол сама по себе си не е отказ от приемане (Решение № 99 от 11.05.2017 г. по т.д. № 2483/2016 г.). Взимането на ключовете и нанасянето могат да свършат работата на подписа.
Не е ясно кой закон ви пази
и това не е фигура на речта
Тук идва първото нещо, което рядко се казва на глас: не е решено по кой режим отговаря строителят.
Чл. 264 ЗЗД стои в раздела за изработка. Ако договорът се квалифицира така, правата при недостатъци се погасяват в пет години при строителни работи (чл. 265, ал. 3 ЗЗД). Ако се квалифицира като продажба, искът за недостатъци при недвижим имот се погасява в една година от предаването, и в три години, ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка (чл. 197 ЗЗД). Устойчивата практика на ВКС третира договора за строителство на бъдещ имот като смесен, а част от доктрината настоява, че е чиста изработка.
Пет години срещу една, при едни и същи факти. Разликата не се решава от заглавието на корицата на договора, а от съдържанието му и в крайна сметка от съда.
Колко е спорен въпросът личи от това докъде е стигнал. На 11.02.2026 г. ВКС образува Тълкувателно дело № 1/2026 г. на ОСГТК по въпроса попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане, сключен между търговец и физическо лице. Към момента на писане решение няма.
Независимо от изхода, режимът на неравноправните клаузи по чл. 143 и чл. 146 ЗЗП важи за потребителските договори. Клауза от типа „с подписването купувачът приема обекта без възражения и няма претенции" е кандидат за такъв контрол. Кандидат, не резултат: спорът се води в съда, а не на масата при предаването.
Листът, който подписвате, няма нормативен образец и това не е пропуск
Наредба № 3 от 31.07.2003 г. урежда актовете и протоколите по време на строителството, около седемнайсет на брой, включително обр. 14, обр. 15, обр. 16 и обр. 17. Всички те документират отношенията между страните по договорите за строителството: възложител, строител, проектант, строителен надзор.
Протокол за предаване на самостоятелен обект на купувач в наредбата няма.
Чл. 176, ал. 1 ЗУТ казва изрично, че с констативния акт след завършване на строежа (Акт 15) „се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя". Строител към възложител, не строител към купувач. Купувачът не е страна и не подписва. Част от текстовете в бранша бъркат двете и пишат, че с Акт 15 сградата се предава на купувача. По закон не е така, а разминаването само по себе си показва колко малко е гледано точно това място. Кой етап какво значи сме описали в Акт 14, 15 и 16.
Следствието е просто и неудобно. Вашият протокол е договорен документ, написан от строителя, без законово минимално съдържание. Той е частен документ с доказателствена стойност при спор, и точно затова формулировките в него решават изхода, а не самото им наличие.
Явно и скрито: линията я тегли вещо лице
не вие, на място
Чл. 264, ал. 2 ЗЗД разделя недостатъците с един израз: „при обикновения начин на приемане".
Явното се възразява при приемането. Скритото, тоест онова, което не може да се открие при обикновен преглед или се появява по-късно, се съобщава веднага след откриването. Пропуснете ли момента, губите правата по чл. 265 ЗЗД и в двата случая.
Две неща правят това по-остро, отколкото звучи.
Първо, думата „веднага" няма число. ВКС приема, че разпоредбата не поставя конкретен срок и той се преценява според фактите по делото. Купувач, който открие теч и изчака месец „да види дали ще се повтори", е поел риск, чийто размер не може да измери предварително.
Второ, класификацията се прави в съда. Пукнатина може да е явен козметичен дефект и може да е външният признак на скрит конструктивен проблем. Един и същ обект, две различни съдби на иска. Човекът, който решава кое от двете е, е вещо лице, назначено по дело, а не вие с телефон в ръка в празен апартамент.
Илюстрация на цената: теч в шахта, проявен на седмия месец. При квалификация „изработка" сте спокойно в срок. При „продажба" сте в срок, но с половин година запас. Ако същият теч се беше появил на четиринайсетия месец, двата режима дават противоположен изход.
Датата в протокола пуска няколко часовника наведнъж и площта е един от тях
Датата на фактическото предаване, не датата на нотариалния акт, е тази, от която тръгват сроковете: едногодишният по чл. 197, ал. 2 ЗЗД, едногодишният по чл. 211 ЗЗД за исковете за разлика в площта, както и отговорността за консумативи и за разходите на етажната собственост. Без протокол датата е предмет на доказване. С протокол е факт.
Площта заслужава отделен ред, защото очакването е обърнато. Кадастърът не мери апартамента ви. По чл. 4, ал. 5 от Наредба № РД-02-20-5 площите се извличат от акта за собственост, при липса на данни от инвестиционния проект, и едва при липса и на двете се измерва на място. Тоест схемата в общия случай възпроизвежда числото от акта. Ако някой изобщо измери жилището, това сте вие, в деня на предаването.
Прагът по чл. 210 ЗЗД е 1/10 от посоченото пространство, и той не е „допустимо отклонение", както често се твърди. Той е границата, отвъд която се появява право на отказ или разваляне. Под него, при цена за единица мярка, цената се коригира съответно. Коя алинея важи зависи от това как е формулирана цената в договора: обявите говорят на евро за квадратен метър, договорите обикновено дават обща цена, а правата в двете хипотези са различни. Кои са петте различни площи на един апартамент сме обяснили в ЗП, РЗП и общите части.
Лостът съществува само докато има неплатено
и графикът обикновено го е изял
Чл. 266, ал. 1 ЗЗД свързва плащането с приемането: възнаграждението се дължи за приетата работа. Плюс общото възражение за неизпълнен договор по чл. 90 ЗЗД. На хартия купувачът има лост.
На практика графикът на плащане решава дали този лост изобщо е в ръцете му. Типичните схеми по актове подреждат последния транш преди или около въвеждането в експлоатация, а фактическото предаване на апартамента идва след това. Купувач, платил цялата цена, преди да е видял обекта завършен отвътре, влиза в деня на приемането без нищо освен подписа си. Как изглеждат тези графици и къде се чупят е тема на Купуване на зелено.
Задържането на процент от цената до отстраняване на забележките не е законово право. То е клауза. Ако я няма в договора, не се появява в деня на предаването, колкото и разумна да звучи тогава.
Същото важи и за срока. Чл. 265, ал. 1 ЗЗД говори за поправяне „в даден от него подходящ срок", без число. Протокол със забележки, но без срок за отстраняване и без последица при неспазване, документира проблема, без да създава задължение с дата. Купувачът е спазил чл. 264, ал. 2, записал е недостатъка, и пак няма кога да поиска изпълнение.
И обратната посока: отказът, който се обръща срещу вас
Дотук всичко е за риска от подписване. Има симетричен риск от отказ.
Задължението по чл. 264, ал. 1 ЗЗД е да се приеме работа, извършена съгласно договора. Работа, която не е съгласно договора, не поражда такова задължение. Най-тежката хипотеза е в чл. 265, ал. 2 ЗЗД: ако недостатъците са толкова съществени, че работата е негодна за договорното или обикновеното си предназначение, договорът може да се развали.
Мерилото не е „харесва ми или не". И ако съдът после приеме, че отказът е неоправдан, по чл. 95 и чл. 96 ЗЗД купувачът е в забава на кредитора. Рискът от случайно погиване или повреждане преминава върху него. Необходимите разноски поради забавата са в негова тежест. А строителят се освобождава от последиците на собствената си забава, включително от неустойката за забавено предаване, на която купувачът е разчитал.
Тоест в деня на предаването се прави правна квалификация, за минути, без вещо лице, срещу човек, който прави това професионално и е написал документа, който подписвате. Цената на грешката в едната посока е ремонт, платен втори път. В другата посока е изгубено договорно вземане плюс разноски.
Още един часовник, който вече тече
и накъде изобщо е претенцията
Две неща остават за накрая, защото и двете са решени, преди да сте влезли в апартамента.
Гаранционните срокове не тръгват от вашето предаване. По чл. 160, ал. 4 и 5 ЗУТ те се определят с договора между възложителя и изпълнителя, не могат да са под минималните по Наредба № 2 от 2003 г., и текат от деня на въвеждане на строежа в експлоатация. Ако между Акт 16 и деня на ключовете минат месеци, тези месеци са изядени от гаранцията, преди да сте влезли.
И не е даденост срещу кого е претенцията ви. Договорът за строителство е между възложителя и строителя, а по чл. 21 ЗЗД той поражда действие между страните. Практиката се разминава: част от съдилищата приемат, че последващият купувач не може да се ползва от гаранционната отговорност, защото не е страна и правата не следват вещта автоматично; има и обратна практика. Въпросът „кого съдя" се решава в договора, преди подписа, а не след като течът се появи.
Затова темата не завършва с чеклист. Един ден, един лист хартия и няколко правни квалификации, всяка от които има цена в евро. Тук се печели с подготовка преди деня, не с внимание в деня.
Често задавани въпроси
Какво става, ако подпиша протокола без забележки, а строителят обещае да оправи всичко после?
По чл. 264, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако не направите възражения при приемането, работата се счита приета. Явните недостатъци, тоест откриваемите при обикновения начин на приемане, се смятат одобрени с подписа. Устното обещание „ще ги оправим" няма срок и няма последица при неспазване, а отстраняването след това остава за ваша сметка. Дори да стигнете до дело, то започва с разпоредба, която работи срещу вас.
Има ли законов образец на приемо-предавателния протокол за апартамент?
Няма. Наредба № 3 от 31.07.2003 г. урежда актовете и протоколите между възложител, строител, проектант и строителен надзор, а по чл. 176, ал. 1 ЗУТ с констативния акт обр. 15 строежът се предава от строителя на възложителя, не на купувача. Купувачът не е страна в тези документи. Протоколът, който подписвате за жилището, е договорен документ, написан от строителя, без законово минимално съдържание. Той е частен документ с доказателствена стойност при спор, затова формулировките в него решават изхода.
Колко време имам да предявя недостатъци след предаването?
Зависи от това как се квалифицира договорът, а въпросът е спорен. При квалификация като изработка правата по чл. 265 ЗЗД се погасяват в пет години при строителни работи. При квалификация като продажба искът за недостатъци на недвижим имот се погасява в една година от предаването, и в три години, ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка. Върховният касационен съд е образувал на 11.02.2026 г. Тълкувателно дело № 1/2026 г. на ОСГТК по свързан въпрос. Отделно скритите недостатъци се съобщават веднага след откриването им, а „веднага" няма фиксиран срок в закона.
Мога ли да откажа да приема апартамента?
Задължението по чл. 264, ал. 1 ЗЗД е да приемете работа, извършена съгласно договора, тоест работа, която не е съгласно договора, не поражда задължение за приемане. Мерилото обаче не е субективно. Ако съдът приеме, че отказът е неоснователен, по чл. 95 и чл. 96 ЗЗД вие сте в забава на кредитора: рискът от повреждане на обекта преминава върху вас, разноските поради забавата са ваши, а строителят се освобождава от последиците на собствената си забава, включително от неустойката за забавено предаване. Затова преценката дали отказът е основателен е правна, а не битова.
Предаването е тази седмица?
Отворете договора, не апартамента.
Потърсете в предварителния договор един ред: задържан ли е процент от цената до отстраняване на забележките, и има ли срок за отстраняване с последица при неспазване. Проверете и датата на въвеждане в експлоатация, защото гаранционните срокове текат от нея, а не от деня, в който получавате ключовете.
Пратете ни предварителния договор и поканата за предаване. Връщаме кои срокове тръгват от подписа, кое в договора работи срещу вас в деня на приемането, какво остава неплатено и къде е лостът, ако още е у вас. Ако документите показват, че въпросът е за адвокат, ще ви кажем и това.
Материалът е обща информация към ноември 2026 г., не е правен съвет и не замества адвокат. Квалификацията на конкретен договор зависи от съдържанието му.