Плащаш 4 166 евро,
за да подпишеш.
Сто евро отгоре са единственото, което пази самите сто и петнайсет хиляди.
Сто евро, които пазят сто и петнайсет хиляди и почти никой не ги плаща
При сделка за 115 000 EUR разходите за деня при нотариуса, без комисиона, са около 4 166 EUR. Никой не спори за тях: местен данък, нотариална такса, вписване. Плащат се, защото без тях сделка няма.
В същия ден стои изложена цялата сума от 115 000 EUR, и защитата ѝ струва под 105 EUR по най-скъпата публикувана банкова тарифа, а по друга около 36 EUR. Тоест всяко едно евро такса пази около 1 124 EUR, а цялата защита е около 2,4 на сто от разхода за деня и под 3 на сто от местния данък за същата сделка.
Числата изглеждат толкова несъразмерни, че първата реакция е да се потърси уловката. Уловката съществува, но не е в цената. Тя е в три други неща: в това, че никой не е длъжен да ви предложи механизма, в това, че формулировката в него решава дали изобщо покрива вашия риск, и в това, че защитата на самите пари в банката работи по срокове, които никой не рекламира.
Тази статия е за трите.
Законът иска банка. Не иска блокиране.
и разликата е цялата тема
Единственото задължително нещо в цялата тема е плащането да мине през банка. По чл. 25, ал. 10 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност плащанията над прага (10 000 лв., тоест 5 112,92 EUR по фиксирания курс) се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка.
Законът задължава парите да оставят следа. Не задължава никого да ги задържи, докато сделката се затвори.
Двата текста, които уреждат самото блокиране, казват „може". Чл. 25а, ал. 1 ЗННД: дължимата по сделката сума може да се преведе или внесе по специална банкова сметка на името на нотариуса. Чл. 39, ал. 1 от Закона за адвокатурата: паричните средства, които клиентът предоставя за разходване от адвоката, могат да се внесат в банка по клиентска сметка.
Оттам следва най-важното практическо изречение в материала: никой няма да ви го предложи по подразбиране. Механизмът не е стъпка в процеса, а уговорка, и тя се прави в предварителния договор, месеци преди деня при нотариуса. Който не я е записал, не я дължи, а в деня преструктуриране почти никога не се получава. Какво още се решава в този документ сме описали в Предварителният договор.
Три довереника, които отвън изглеждат еднакво
Механизмът е един: купувачът превежда цената не на продавача, а на трето лице, което я държи блокирана и я освобождава след изпълнението на изрично изброени условия. Различава се кой е това трето лице, и разликите не са козметични.
Банка. Няма отделен закон, всичко е в договора. Продуктът се нарича ескроу сметка, сметка под условие или сметка със специално предназначение.
Нотариус. Специална банкова сметка по чл. 25а ЗННД, а условията за внасяне и за нарежданията за плащане се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните.
Адвокат. Клиентска сметка по чл. 39 ЗАдв, контролирана само от адвоката. Насрещната страна няма права по нея.
Оттук нататък трите се разминават по три линии.
Първо, защитата от кредиторите на самия довереник. Законът за адвокатурата казва две неща наведнъж: сумите по клиентската сметка не са част от имуществото на адвоката и не подлежат на запориране. ЗННД казва само второто: не се допуска принудително изпълнение върху средствата по специалната сметка за задължения на нотариуса. А за банковия ескроу, чийто титуляр е купувачът или продавачът, такъв текст няма. Тя си е сметка на страна по сделката, и кредиторите на тази страна я виждат.
Второ, кой пише условията. Никой закон не изброява какви трябва да са те. Те са в споразумението или в договора, тоест написани са от някого, за някого.
Трето, и това е най-неудобното: довереникът не е ничий адвокат. Нотариусът е безпристрастен по закон, а по съдебна практика няма задължение да набавя удостоверение за тежести и да предупреждава за вписани ипотеки. Следствието е право: ако споразумението не изброи проверката, тя не се дължи. Довереникът проверява каквото пише в документа, а не каквото е разумно.
Кръгът, който законът не затваря
и единственото нещо, което го разкъсва
Има една ситуация, в която доверителната сметка спира да е удобство и става инструмент без алтернатива: продажба на имот, върху който още стои ипотека.
Кръгът изглежда така. Банката на купувача усвоява кредита само ако старата ипотека я няма. Старата ипотека пада само със съгласие на банката на продавача. Тя дава съгласие едва след като дългът е погасен. А дългът се погасява точно с парите от усвояването.
Законът не разплита този кръг. Разплита го конструкцията. Сумата стои блокирана и се разцепва: транш към банката на продавача и остатък към самия продавач, срещу изрично изброени документи. Условията тук са с един ред повече, отколкото при чиста сделка: не само подписан акт, вписване и чиста справка, а и постъпило съгласие за заличаване.
Два числа показват колко не е екзотична тази хипотеза. Във Варна за първото тримесечие на 2026 г. 1 117 от 2 433 сделки, тоест около 46 на сто, идват с договорна ипотека. А прозорецът от подписа до чиста партида по имота е 2 до 6 седмици. Механизмът, който почти никой не ползва, е нужен на почти половината сделки. Как точно се движи ипотеката в такава сделка сме описали в Продажба с ипотека.
Тук е и най-честата грешка при самото писане на условията. Ескроу, което плаща срещу „подписан нотариален акт", е платена защита срещу нищо. Интервалът, който наранява, е между подписа и вписването, а при имот с ипотека до постъпилото съгласие за заличаване. Впише ли в този интервал кредитор на продавача възбрана, купувачът е платил, а правото му се сблъсква с по-рано вписана тежест.
А ако банката фалира, докато парите стоят вътре
Това е въпросът, който почти никой не задава, и отговорът е „да, гарантирани са, но".
Общото правило е 100 000 EUR на едно лице в една банка, независимо от броя и размера на сметките. Принципът е „един вложител в една банка", тоест всички сметки на едно лице в същата банка се събират. Купувач с блокирани 115 000 EUR и още 30 000 EUR спестявания в същата банка има 145 000 EUR и гаранция за 100 000.
Има и второ правило, за което се знае много по-малко. Влоговете на физически лица, възникнали в резултат на сделки с недвижими имоти за жилищни нужди, се гарантират допълнително до 125 000 EUR за срок от три месеца от момента, в който сумата е постъпила по сметката, и тези пари не участват в изчисляването на стоте хиляди. Тоест защитата е отгоре, а не вътре. Собственият пример на Фонда за гарантиране на влоговете: вложител с 10 000 EUR депозит и 150 000 EUR, постъпили от продажба на жилище преди месец, получава своите 10 000 EUR и допълнително още 125 000 EUR.
Обърнете внимание накъде гледа тази разпоредба. Тя покрива влог, възникнал в резултат от сделката, тоест по-скоро парите на продавача след нея. Дали блокираните пари на купувача преди сделката попадат в същата хипотеза, законът не казва изрично.
Има и трети текст, който отговаря на очевидния въпрос „чии са парите, ако сметката е на нотариуса". Когато титулярят няма изключително право върху сумите, право да получи плащане има лицето, в чиято полза е направен влогът, ако е идентифицирано или може да бъде идентифицирано. Гаранцията следва парите, не името върху сметката. Нито нотариусите, нито адвокатите са сред изключените вложители.
И точно най-защитената конструкция чака най-дълго
Стандартният срок за изплащане от Фонда е седем работни дни. Той обаче може да бъде удължен, и законът изброява точно кога. Две от хипотезите са именно нашите: когато е налице случаят с влог в полза на трето лице, и когато сумата е част от временно високо салдо по сметката. И в двата случая удължаването е до три месеца.
Прочетено без заобикалки: двете конструкции, които защитават купувача и продавача най-добре, сметката на довереник и допълнителната гаранция за пари от имотна сделка, са изрично извадени от седемдневния срок.
Има и още едно място, където се губи време, и то е извън закона за гаранцията. Седемте работни дни текат от акта на компетентния орган, а не от деня, в който парите спират да са достъпни. Разстоянието между двете се вижда най-ясно в единствения истински прецедент у нас. Корпоративна търговска банка е поставена под специален надзор на 20.06.2014 г. Лицензът ѝ е отнет на 06.11.2014 г. Изплащането започва на 04.12.2014 г. От затварянето на вратите до първото плащане минават около пет месеца и половина.
Това не е аргумент против доверителната сметка. То е аргумент против представата, че щом парите са гарантирани, те са и достъпни. Сделка, чиито пари са замразени за три месеца, е сделка, която в това време е или пропаднала, или висяща, а неустойките по предварителния договор текат.
Колко струва наистина и защо цената рядко е причината
Из бранша циркулира интервал от порядъка на 50 до 250 EUR, обикновено без разбивка. По публикуваните тарифи за 2026 г. картината е по-конкретна и по-разнородна.
Специалната сметка на нотариус по чл. 25а ЗННД в един от големите играчи е без такса за откриване и за поддържане, същото важи и за клиентската сметка на адвокат. Доверителна сметка за физически лица при покупка на имот в същата банка се открива за 35,79 EUR, без такса за поддържане. В друга банка ескроу сметката за физически лица струва 0,10 на сто от сумата, минимум 51,13 EUR и максимум 102,26 EUR, а обслужването е „съгласно договор". В трета сметката под условие е изцяло „по договаряне".
Три неща излизат от този списък наведнъж.
Банковата такса при нотариалния маршрут е нула, но това не значи, че маршрутът е безплатен. Разходът там не е банков, а хонорар по чл. 22 ЗННД, тоест по договаряне: в проверената редакция на Тарифата за нотариалните такси няма позиция за администриране на специална сметка. На този маршрут няма фиксирана от държавата цена.
Разликата между двете публикувани банкови цени е близо три пъти, и тя зависи не от сделката, а от това коя банка е насреща.
Ограничен е достъпът, не само цената. Едната банка предлага ескроу на физически лица само ако самата тя финансира покупката. Другата предлага сметка под условие само за сделки между физически лица. За конкретна сделка продуктът често просто не е наличен, независимо дали сте готови да платите за него.
Защо тогава повечето сделки минават без нея
Шест причини, и нито една не е „защото е скъпо".
Никой не я налага. Задължително е плащането да мине през банка, не да бъде блокирано. И двата текста за самото блокиране казват „може".
Продавачът я чете като недоверие. Чакането на парите се възприема като отношение към заподозрян, а не като процедура. Това е човешката, не правната част на съпротивата, и тя е реална.
Цената не е публикувана. „По договаряне", „съгласно договор", „минимум по договаряне". Продукт, чиято цена трябва да питаш, не се купува масово.
Продуктът често не е наличен за конкретната комбинация от страни и финансиране.
Уговаря се в предварителния договор, а не в деня. Тоест решава се тогава, когато никой още не мисли за деня.
На нотариалния маршрут няма ценоразпис. Липсата на държавна цена сама по себе си е бариера.
Затова темата не свършва с „поискайте ескроу". Кой е довереникът, коя от трите защити получавате, срещу кой документ се освобождават парите, и дали онзи ден покрива вашата конкретна ситуация с ипотека, са четири отделни решения, всяко от които се взима месеци преди подписа и всяко от които формулировка, а не механизъм, прави работещо. Как изглежда самият ден при нотариуса сме описали в Нотариалната сделка.
Често задавани въпроси
Задължителна ли е доверителната сметка при сделка с имот?
Не. Задължително е само плащането да мине през банка: по чл. 25, ал. 10 ЗННД плащанията над прага от 10 000 лв., тоест 5 112,92 EUR по фиксирания курс, се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка. Законът обаче не задължава никого да блокира парите до затварянето на сделката. И чл. 25а, ал. 1 ЗННД, и чл. 39, ал. 1 от Закона за адвокатурата са формулирани с „може". Затова механизмът не се случва от само себе си, а се уговаря в предварителния договор.
Кой може да бъде довереник и има ли разлика между тях?
Три са обичайните варианта: банка, нотариус със специална сметка по чл. 25а ЗННД, и адвокат с клиентска сметка по чл. 39 ЗАдв. Разликата не е козметична. По Закона за адвокатурата сумите по клиентската сметка не са част от имуществото на адвоката и не подлежат на запориране. По ЗННД не се допуска принудително изпълнение върху средствата по специалната сметка, но само за задължения на нотариуса. За банкова ескроу сметка, чийто титуляр е купувачът или продавачът, такъв текст няма, тоест тя си остава сметка на страна по сделката.
Гарантирани ли са парите, ако банката фалира, докато сумата е блокирана?
Да, но с две уговорки. Общата гаранция е 100 000 EUR за едно лице в една банка, като всички сметки на това лице в същата банка се събират. Отделно влоговете на физически лица, възникнали в резултат на сделки с недвижими имоти за жилищни нужди, се гарантират допълнително до 125 000 EUR за срок от три месеца и не участват в изчисляването на стоте хиляди. Когато сметката е на довереник, право да получи плащане има лицето, в чиято полза е направен влогът, ако то е идентифицирано. Уговорката е в срока: при влог в полза на трето лице и при временно високо салдо стандартните седем работни дни могат да се удължат до три месеца.
Колко струва доверителната сметка?
По публикуваните тарифи за 2026 г. специалната сметка на нотариус и клиентската сметка на адвокат може да са без банкова такса, ескроу сметка за физически лица при покупка на имот се открива за около 35,79 EUR в една банка, а в друга струва 0,10 на сто от сумата с минимум 51,13 EUR и максимум 102,26 EUR. В трета цената е изцяло по договаряне. При нотариалния маршрут банковата такса може да е нула, но остава хонорарът по чл. 22 ЗННД, който е по договаряне, защото в проверената редакция на Тарифата за нотариалните такси няма позиция за такава услуга. Отделно от цената стои достъпът: продуктът често е ограничен само до сделки, финансирани от същата банка, или само до сделки между физически лица.
Плащате при подписа?
Проверете срещу какъв документ.
Отворете предварителния договор и намерете един ред: срещу какво се освобождават парите. Ако там пише „подписан нотариален акт", защитата свършва преди вписването. Ако имотът е с ипотека, липсва и вторият ред, постъпилото съгласие за заличаване.
Пратете ни предварителния договор и партидата на имота. Връщаме за кой момент е написано условието, кой прозорец остава непокрит, и коя от трите конструкции изобщо е достъпна за вашата сделка. Ако случаят иска адвокат, ще ви кажем и това, вместо да го подминем.
Материалът е обща информация към декември 2026 г., не е правен, банков или инвестиционен съвет и не препоръчва банка. Тарифите се проверяват в актуалния документ на съответната банка.