Съсобствеността
е винаги временна.
Всеки може да иска делба въпреки противна уговорка, а искът не се погасява с давност. Само че никой не може да я прекрати сам.
Законът за собствеността урежда съсобствеността с шест члена. Три от тях определят целия конфликт, и първото недоразумение започва още при броенето.
Брои се по дялове. Не по глави.
По чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Оттам излизат три ситуации, които изненадват.
Трима наследника с дялове 1/2, 1/4 и 1/4 не са „двама срещу един“: единият сам държи мнозинство. Четирима по 1/4 не образуват мнозинство, освен ако трима се съгласят. А при двама по 1/2 мнозинство е математически невъзможно, защото никой не притежава повече от половината.
Тогава по ал. 2 кой ползва имота решава районен съд, не собствениците. Двама братя с равни дялове, които не се разбират, нямат вътрешен механизъм да решат каквото и да е.
Изходът е гарантиран, но е само един. По чл. 34 ЗС всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба, и искът не се погасява с давност. Съсобствеността е винаги временна по право. Никой не може да бъде задължен да остане в нея, дори да е подписал обратното. И никой не може да я прекрати сам.
Евтина, бърза,
и с една фатална уязвимост.
Формата е по-лека от нотариален акт: писмено, с нотариално заверени подписи (чл. 35 ЗС). Договорът се вписва. Това е цялата причина доброволната делба да струва десетократно по-малко.
Лекотата на формата обаче не значи лекота на последиците. През чл. 34, ал. 2 ЗС се прилагат правилата на Закона за наследството, а те са асиметрични по начин, който рядко се очаква.
Делба без участието на някой от сънаследниците е изцяло нищожна (чл. 75, ал. 2 ЗН). Не частично, не в частта на пропуснатия. Без срок и без градация.
Несправедлив дял, обратно, се атакува само ако някой е увреден с повече от една четвърт от стойността на дела си, и само в рамките на една година от извършването (чл. 74 ЗН). А унищожение не се допуска, ако делът бъде допълнен в пари или натура.
Законът прощава лоша сметка много по-лесно, отколкото липсващ човек.
И най-новото: с ТР № 4/2023 г. на ОСГК на ВКС от 18.06.2025 г. беше прието, че искът по чл. 75, ал. 2 ЗН е допустим и когато делбата вече е допусната с влязло в сила решение, но още не е извършена. Преведено: година и половина работа по делбено дело може да бъде обезсилена от човек, който се появява във втората фаза. Кой влиза в кръга: наследственият имот.
Две фази, и всяка е отделно дело
Първата фаза, допускането, завършва с решение кои лица, за кои имоти и с каква част участват. Втората, извършването, стига до разделителен протокол и жребий. Всяка завършва със самостоятелно обжалваемо решение, и точно това е структурното обяснение защо делбените дела траят с години.
Отгоре чл. 343 ГПК позволява в същото производство да се разглеждат оспорвания на произход, на осиновявания, на завещания и на истинността на писмени доказателства, както и искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения. Едно производство за апартамент може да съдържа три отделни правни спора, всеки със свои свидетели и експертизи.
И двете преклузии, които решават изхода и не се връщат. Исканията за сметки помежду си се предявяват в първото заседание след допускане на делбата (чл. 346 ГПК). Искането неподеляемото жилище да бъде поставено в нечий дял срещу уравнение се прави най-късно в първото заседание след влизането в сила на решението по чл. 344, ал. 1 (чл. 349, ал. 4 ГПК).
Пропуснатият момент не се компенсира с по-добри доказателства по-късно. Човек, вложил 30 000 EUR ремонт и непоискал сметки навреме, влиза във втората фаза със същия дял като този, който не е вложил нищо.
От 2025 г. има и ново задължение: по чл. 140а ГПК съдът задължава страните лично да участват в информационна среща за медиация, включително при делба, но само в производството по извършване, тоест във втората фаза. Задължението е за явяване, не за съгласие; неявяване без уважителна причина се плаща.
Отстъпката не се преговаря.
Записана е в кодекса.
Ако имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в нечий дял, съдът го изнася на публична продан (чл. 348 ГПК). Оттам нататък работи аритметиката на изпълнителното производство.
Началната цена, от която тръгва наддаването при първата продан, е 80 на сто от оценката (чл. 468, ал. 1 във връзка с чл. 485, ал. 1 ГПК), и не може да е под данъчната оценка, когато такава е определена. Ако проданта не се състои, новата тръгва от 80 на сто от началната по първата, тоест 64 на сто от оценката.
За тристаен, чиято стойност тримата наследника са смятали за 166 900 EUR, това означава начална цена 133 520 EUR, а при нова продан 106 816 EUR. Разликата спрямо стойността, от която са тръгнали, е 60 084 EUR, тоест по 20 028 EUR на човек. Всеки е загубил повече, отколкото струваше изкупуването на един чужд дял в началото на спора.
Две уточнения, без които числата лъжат. Първо, това са начални цени: наддаването тръгва оттам и крайната цена няма публикувана статистика с методика. Второ, процентите се смятат върху оценка на вещо лице, а 166 900 EUR е медиана на офертите за квартал Младост (alo.bg, 168 обяви) и стои тук само като мащаб. Как се раждат петте различни числа за един имот: реалната цена.
Смекчаващото обстоятелство е, че съделителите могат да наддават и да изкупят имота (чл. 348 и чл. 354 ГПК). Проблемът е, че съсобственик с пари да изкупи на публична продан обикновено е имал пари да изкупи и преди делбата, срещу пълна цена.
Годините преди писмото не се плащат
По чл. 31, ал. 2 ЗС, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.
Задължението възниква с получаването на писмото, не със започването на ползването. Годините преди него не се плащат, и то не защото са изтекли по давност, а защото задължение за тях изобщо не е възниквало. Това е най-скъпата тишина в темата: осем години по 150 EUR месечен дял правят 14 400 EUR, които никога не са съществували като вземане.
По ТР № 7/2012 г. на ОСГК лично ползване е всяко поведение на съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите да ползват вещта според правата им, без да се събират добиви и граждански плодове. От мотивите излизат три форми: ползващият си служи с цялата вещ, не си служи, но държи ключа и не допуска другите, или е допуснал безвъзмездно трето лице.
И вторият капан. Ако ползващият отдава имота под наем срещу пари, чл. 31, ал. 2 ЗС изобщо не се прилага. Възмездното предоставяне е действие по управление, а вземането минава по чл. 30, ал. 3 ЗС, с друго доказване. Кой член важи зависи от факт, който другите съсобственици често не са проверявали, защото не са знаели, че има значение.
Правото на изкупуване
се заобикаля законно.
Вместо делба съсобственикът може да продаде дела си. По чл. 33 ЗС той може да го продаде на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите да купят при същите условия. При нарушение възниква право на изкупуване, а искът се предявява в двумесечен срок от продажбата.
Три неща не се четат от текста. Първо, нарушението не прави сделката нищожна: продажбата е валидна, а възниква преобразуващо право. Второ, чл. 33 важи само при продажба, не при дарение, замяна или прехвърляне срещу издръжка и гледане.
Трето, и най-неудобното. По ТР № 5/2012 г. на ОСГК комбинацията дарение плюс продажба не е заобикаляне на закона: съсобственикът дарява нищожна част на купувача, купувачът вече е съсобственик, а останалото се продава на съсобственик, не на трето лице. Право на изкупуване не възниква.
Пробива се само ако другите докажат, че дарението е нищожно или прикрива продажба, тоест доказване на намерение, не на документ. А обратната страна е също толкова важна: купувачът на идеална част не купува имот, а позиция в чужд спор, и излиза от нея по реда на делбата, не с нотариален акт. Какво се проверява преди такава покупка: проверката на имота.
Двадесет пъти, и причината е една
Държавната такса по дело за делба е 4 на сто върху стойността на дяловете, а при спогодба преди съставяне на разделителния протокол пада на 2 на сто. Нотариалната заверка на доброволна делба е такса, не процент от имота. Това е цялата разлика.
За тристаен от 166 900 EUR и трима съсобственика по 1/3 порядъците са следните. Доброволна делба: нотариална такса от порядъка на 363 EUR с ДДС плюс вписване, тоест под 500 EUR общо. Съдебна делба със спогодба преди протокола: около 4 000 до 5 000 EUR. Съдебна делба докрай: 8 500 до 10 000 EUR, от които 6 676 EUR е само държавната такса.
Едно уточнение за адвокатското възнаграждение, което се промени наскоро. От ДВ, бр. 14 от 18.02.2025 г. Наредба № 1 вече не определя задължителни минимуми, а размерът се договаря свободно. Практическата последица е обратна на очакваната: изчезването на тарифния минимум не значи по-евтино, а липса на ориентир.
И капанът, който изглежда като спестяване. Ако при доброволна делба един получи целия апартамент и уравни другите в пари, той придобива над дела си и дължи местен данък върху превишението. За Варна ставката е 3%, тоест при тристаен от 166 900 EUR и трима съсобственика данъкът е около 3 338 EUR. Никой не го очаква, защото „ние само се разделяме“. И още: националните калкулатори публикуват 2,5% за Варна, а действащата ставка по наредбата на общинския съвет е 3%.
Стандартът е за едно разглеждане.
Фазите са две.
Официална статистика по вид дело няма, но има две независими опори. Съдилищата сами класифицират делбите като сложни граждански дела с общ период на разглеждане до една година без усложнения и до две години при усложнения. Публикувани наблюдения на кантори дават 12 до 24 месеца в повечето случаи и над три години при обжалвания.
Аритметиката, която източниците не правят, е тази: стандартът е за едно разглеждане, а делбата има две фази, всяка със своя въззивна и касационна инстанция. Сроковете не се събират линейно, а се умножават по броя инстанции, през които някой реши да мине.
Три години не е крайният случай. Крайният случай е дело, което преживява един от съделителите и продължава с наследниците му, при което кръгът от подписи се разширява по средата. А при съпрузи кръгът е още по-широк, отколкото личи от акта: съпружеската общност.
Често задавани въпроси
Как се брои мнозинството между съсобственици?
По дялове, не по глави. По чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Четирима по една четвърт не образуват мнозинство, освен ако трима се съгласят, а при двама по една втора мнозинство е математически невъзможно, защото никой не притежава повече от половината. Тогава по ал. 2 въпросът се решава от районния съд.
Може ли съсобственик да бъде задължен да остане в съсобственост?
Не. По чл. 34 от Закона за собствеността всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, а искът за делба не се погасява с давност. Тоест съсобствеността е винаги временна по право. Обратното също е вярно: никой не може да я прекрати сам, а само със съгласието на всички или по съдебен ред.
От кога се дължи обезщетение, ако единият съсобственик живее в имота?
От деня на писменото поискване, по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността. Задължението възниква с получаването на писмото, не със започването на ползването, тоест за годините преди това не се дължи нищо и това не е въпрос на давност. Ако обаче ползващият отдава имота под наем срещу пари, чл. 31, ал. 2 не се прилага: това е действие по управление и вземането минава по чл. 30, ал. 3 от същия закон.
От каква цена тръгва публичната продан на неподеляем имот?
Началната цена при първата публична продан е 80 на сто от оценката на вещото лице, по чл. 468, ал. 1 във връзка с чл. 485, ал. 1 ГПК, и не може да бъде по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена. Ако проданта не се състои, новата се извършва при начална цена, равна на 80 на сто от началната по първата, тоест 64 на сто от оценката. Това са началните цени, от които тръгва наддаването, а не цените, на които имотът се продава.
Едно писмо и една дата
Ако някой ползва общия имот сам, часовникът тръгва от писменото поискване, не от разговора на масата. Всеки месец мълчание е месец, който не се плаща на никого, и това е единственото в темата, което се оправя за един ден.
Пратете ни дяловете и кой живее в имота. Връщаме има ли изобщо мнозинство по чл. 32 ЗС, кой какво дължи от коя дата, и в кой момент съдебната делба става по-скъпа от отстъпката, която някой не иска да направи.
Този материал не е правен съвет. Конкретният случай се проверява от юрист.