Не се купува паркомясто.
Купува се едно от четири неща.
Гаражът е вещ. Паркомястото по правило не е. Разликата е избрана от строителя в инвестиционния проект преди години и не се вижда от обявата.
Две обяви, и двете казват „с паркомясто". Едната продава идеална част от поземлен имот. Другата продава принадлежност, която не може да напусне апартамента. Трета, в съседната сграда, продава нещо, което купувачът няма право да купи, ако няма собствен обект вътре.
Разликата не е в цената и не е в описанието. Тя е в един ред от инвестиционния проект, приет преди години, който купувачът не вижда и в избора на който не е участвал.
Изглеждат еднакво. Водят до четири различни резултата.
Купувачът чете „паркомясто № 12" и приема, че придобива паркомясто № 12. Реално прехвърленото е едно от следните.
1. Идеална част от поземления имот, съответстваща на площта, плюс разпределено ползване на конкретно място. Купувачът е съсобственик на двора и има право да паркира в него. Правото на точно това място идва от разпределението, не от акта.
2. Идеална част от паркинг-гаража като самостоятелен обект в сградата (чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ), плюс разпределено ползване. Най-чистата от четирите конструкции.
3. Принадлежност към апартамента (чл. 37, ал. 4, т. 3 ЗУТ). По чл. 98 ЗС принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. Паркомястото не съществува правно без апартамента и не може да го напусне.
4. Само облигационно право: наем или ненаименован договор за осигурен достъп. Тук няма никаква собственост и обектът не влиза в имотния регистър.
Защо самото място не може да бъде вещ: чл. 110 ЗС изброява земята, сградите и трайно прикрепеното, а определението за обект в § 5, т. 39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ иска кумулативно наименование, местоположение, самостоятелно предназначение и идентификатор по ЗКИР. Очертанието с боя няма нито едно от тях. За идеалните части като величина: какво значи процент и защо не е квадратура.
Нотариалната практика добавя декларация, че купувачът е запознат и се съгласява с разпределението на ползването. Тя е доказателство за съгласие, не вещноправна гаранция.
Решил е това отдавна,
и е решил едно и също.
По имотните форуми се повтаря, че практиката е противоречива и всеки съд решава различно. Не е така. Трайната практика на ВКС е последователна вече над петнайсет години, а тълкувателно решение няма и не е било нужно, защото съставите не спорят помежду си.
Тя приема, че паркомястото, ако не е изградено като гараж, не е самостоятелен обект на правото на собственост, а сделка с него като с отделен имот е нищожна поради невъзможен предмет. Най-цитираната формулировка го определя като необособена и несамостоятелна реална част от парцел, сграда или отделен обект в нея.
Същата линия приема конверсия: договор за прехвърляне на реална част, който не може да породи действие, се преобразува в договор за продажба на идеална част от целия обект. И приема, че разпределението на ползването обвързва и следващия приобретател, включително когато е неформално, чрез съгласие с предложеното в архитектурните проекти.
Конверсията е спасителна мрежа, не гаранция. Работи само когато има съществуващ самостоятелен обект, от който да се извади идеална част. Обявен ли е паркингът за обща част, няма от какво.
Разпределението пък е облигационно, не вещно: купувачът получава право срещу конкретни лица, не власт върху вещ. Защитата е по съдебен ред, не запис в имотния регистър, който всеки вижда преди сделката.
И още едно уточнение, което често се пропуска: 2015 г. промени по-малко, отколкото се твърди. Чл. 37, ал. 4 ЗУТ легализира паркинг-гаража като самостоятелен обект. Не легализира отделното паркомясто. Затова практиката от 2018 г. звучи като тази от 2009 г.
Въпросът, който убива повече сделки от цената
Отговорът зависи изцяло от конфигурацията. Идеална част от терена: може всеки, включително човек без нищо в сградата, и придобива съсобственост. Идеална част от паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект: може всеки.
Паркинг като обща част (чл. 37, ал. 4, т. 2 ЗУТ): не може външно лице. Чл. 38, ал. 3 ЗС е категоричен, че общите части не могат да се делят, а идеална част от тях не се придобива самостоятелно. Купувачът трябва да притежава самостоятелен обект в сградата. Принадлежност: прехвърля се само заедно с апартамента.
Практическата последица си струва да се каже на глас: едно и също паркомясто е свободно търгуемо в едната сграда и непродаваемо на външен купувач в съседната. Разликата е в един ред от инвестиционния проект отпреди години и от обявата не се вижда.
Обратната посока е също толкова тежка. Купувач на апартамент приема, че паркомястото върви с него, а то е било прехвърлено отделно преди сделката, защото в тази сграда паркингът е самостоятелен обект.
Гаражът няма нито едно от тези ограничения. Той е строеж с ограждащи стени и покрив, има собствен идентификатор по ЗКИР и се купува от когото и да е, включително от човек, който живее на километри.
Мястото, където
специалистите не са на едно мнение.
Умерената позиция, която се среща в нотариалната и адвокатската практика: когато паркомястото е идеална част от самостоятелен обект, ипотека върху тази идеална част е допустима. Банките обаче третират идеалните части като по-лошо обезпечение. Идеалната част няма физически граници, не може да се ползва или отдава самостоятелно, а при принудително изпълнение на публична продан се предлага абстрактен процент, не конкретно място. Резултатът е по-нисък процент финансиране, по-скъпи условия или отказ.
Радикалната доктринална позиция (адв. Мартин Петров, ИК „Труд и право") стига по-далеч: щом паркомястото не е вещ, върху него не възникват вещни права, следователно учредената ипотека е нищожна, а кредиторът остава само с облигационно вземане. Същият автор приема, че данъчна оценка се издава за цяла сграда или обособен обект от нея, но не за отделно паркомясто.
Двете позиции не се осредняват тук и втората не се представя като установено право. Смисълът е друг: дори специалистите не са на едно мнение какво държи в ръцете си купувачът.
Сценарият, който струва пари, изглежда така. Купувач с принципно одобрен ипотечен кредит подписва предварителен договор за апартамент плюс паркомясто. На етап оценка банката установява, че паркомястото е идеална част без самостоятелна схема и без отделна данъчна оценка. Изходите са три: банката финансира само апартамента и купувачът дофинансира със собствени средства, банката занижава оценката на цялото обезпечение, или сделката пада. Капарото се задържа или се връща според клаузи, които почти никой не чете преди подписа. Какво се проверява предварително: как се проверява имот.
Маркировката още не е начертана
Чл. 181 ЗУТ: правото на строеж може да е предмет на прехвърлителна сделка до завършване на сградата в груб строеж, а след това предмет може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Прочетено буквално, паркомясто, което не е самостоятелен обект, не е такава част. Значи преди завършването предметът е право на строеж, а след завършването е идеална част от вече възникналия обект. Чл. 23 ЗКИР потвърждава посоката: сграда в груб строеж е обект на кадастъра, когато в нея има самостоятелен обект.
Отгоре идва физическият риск. Маркировката още не съществува и ще се появи по проект, след довършителни работи. Между обещаното и изпълненото има място за разминаване, което не се вижда при подписването и се вижда чак при нанасянето.
Ширината на колоната, радиусът на завоя и мястото на инсталационната шахта не са в предварителния договор. Кога сградата е в груб строеж и кога е въведена в експлоатация: Акт 14, 15 и 16.
Три сметки,
и една, която пазарът вече е направил.
Купувач без обект в сградата плаща за обща част. Цена около медианата за паркомясто, плюс местен данък при придобиване (3% за Община Варна), плюс такса за вписване 0,1% от материалния интерес и нотариална такса. Получава сделка, атакуема като нищожна поради невъзможен предмет. Ако бъде обявена за нищожна, връща се цената. Данъкът и таксите не се връщат от продавача. Отгоре идват адвокатски хонорар и две или три години процес. Конверсията тук не помага: няма самостоятелен обект, от който да се извади идеална част.
Купува се място, а се получава обещание. Прехвърлена идеална част от урегулирания поземлен имот без разпределение на ползването, или с разпределение само като протокол на общото събрание. Разпределението по чл. 43, ал. 3 ЗУТ и по чл. 32 ЗС може да бъде преразгледано от същия орган, който го е приел. При смяна на мнозинството мястото до входа може да стане мястото зад контейнерите. Загубата не е сума, а стойност: обект, купуван като определено място, се препродава като неопределена идеална част.
Пазарът вече е гласувал. Наши данни от alo.bg към 04.09.2026: 236 активни обяви за гараж срещу 55 за паркомясто във Варна. Гаражният пазар е над четири пъти по-дълбок. Това не е мода. Гаражът е вещ, която всеки може да купи и всяка банка разбира.
Често задавани въпроси
Паркомястото самостоятелен обект на собственост ли е?
По правило не. Трайната практика на ВКС приема, че паркомясто, което не е изградено като гараж, не е самостоятелен обект на правото на собственост, а необособена и несамостоятелна реална част от парцел, сграда или обект в нея. Самостоятелен обект може да бъде паркинг-гаражът като цяло, по чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ, а не отделното маркирано място в него.
Каква е разликата между гараж и паркомясто при покупка?
Гаражът е строеж с ограждащи стени и покрив, има собствено предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър, тоест е самостоятелен обект и се купува от всеки. Паркомястото е очертание върху под или терен, не е сграда и не е помещение, затова се прехвърля като идеална част, като принадлежност или само като облигационно право. Разликата решава може ли обектът да се препродаде отделно и може ли да се ипотекира.
Може ли да купя паркомясто в сграда, в която нямам жилище?
Зависи от статута, избран в инвестиционния проект. Ако паркингът е самостоятелен обект или мястото е идеална част от поземления имот, може всеки. Ако паркингът е обща част по чл. 37, ал. 4, т. 2 ЗУТ, не може: по чл. 38, ал. 3 от Закона за собствеността общите части не могат да се делят и идеална част от тях не се придобива самостоятелно, тоест купувачът трябва да притежава самостоятелен обект в сградата.
Мога ли да продам паркомястото отделно от апартамента?
Само ако не е с режим на принадлежност. По чл. 98 от Закона за собствеността принадлежността следва главната вещ, тоест паркомясто със статут на принадлежност по чл. 37, ал. 4, т. 3 ЗУТ се прехвърля единствено заедно с апартамента. Ако мястото е идеална част от паркинг-гараж или от поземления имот, отделна продажба е възможна.
Вярно ли е, че паркоместата вече се продават с нотариален акт като самостоятелни обекти?
Не към момента. Законопроект от 01.10.2025 г. предлага нов чл. 180а в ЗУТ, който би обявил местата за паркиране за самостоятелни обекти на собственост, но Висшият адвокатски съвет дава отрицателно становище по него, а в действащия ЗУТ чл. 180а не съществува. Заглавия от този тип описват законодателно предложение, не действащо право.
Пратете ни изречението от акта
Гаражът е вещ, паркомястото по правило не е. Статутът е избран от строителя в инвестиционния проект и не се вижда от обявата. Четирите формулировки изглеждат еднакво и водят до различни резултати, съдът е последователен по въпроса от над петнайсет години, а законопроектът, който би променил това, все още е предложение.
Изпратете какво пише в нотариалния акт или в предварителния договор за паркомястото. Връщаме кое от четирите неща придобивате, на кого може да се продаде после и къде банката ще спре.
Този материал не е правен съвет. Конкретният случай се проверява от юрист.