Три реда текст
отварят цял апартамент.
Върховният касационен съд е решил, че конкретното описание не е необходимо. Защитата не е в документа, а в избора на човек.
Пълномощникът не помага. Той произвежда правни последици направо в чуждата правна сфера: „Последиците от правните действия, които представителят извършва, възникват направо за представлявания“ (чл. 36, ал. 2 ЗЗД). А обемът на властта му се чете само от един документ, според това, което упълномощителят е изявил (чл. 39 ЗЗД).
Подпис и съдържание, едновременно
По чл. 37 ЗЗД упълномощаването за сделка в нотариална форма може да се направи писмено, с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Това са две отделни нотариални действия в един момент, и разликата има последица, която почти никой не знае.
При заверка само на подпис нотариусът не пази текста. При заверка на подпис и съдържание един екземпляр остава подреден в специална книга при него. Единствено вторият вариант дава по-късно доказателство какво точно е пишело в пълномощното в деня на подписа.
И една подробност, която изненадва: там, където няма нотариус и районен съд, кметът заверява и подпис, и съдържание на пълномощно по чл. 37 ЗЗД (чл. 83, ал. 1 ЗННД). Той не може да заверява подписи на документи, подлежащи на вписване, но пълномощното е изрично изключено от това ограничение.
Общият текст
е достатъчен.
Почти всяка публикация в интернет твърди, че пълномощното трябва да описва имота, цената и купувача. Върховният касационен съд е решил обратното, и то със задължително тълкувателно решение.
„За упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи, определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане.“
ТР № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, постановено на 12.12.2016 г., т. 1
Тоест три реда текст, в които пише „упълномощавам Х да се разпорежда с имуществото ми“, са юридически достатъчни да бъде продаден апартамент, на когото Х реши и за колкото Х реши.
Четирима върховни съдии подписват особено мнение точно по този въпрос: конкретното описание щяло да позволи преценка за съответствието между извършеното и волята на упълномощителя и да сведе до минимум злоупотребата от „измамни“ пълномощници. Особеното мнение обаче не е правото. Правото е диспозитивът.
Ключът е по-евтин от вратата
По Тарифата за нотариалните такси удостоверяването на подпис върху документ за права върху имот е 10 лв. за подпис, а удостоверяването на съдържанието 10 лв. за първа страница. Едно пълномощно за продажба, една страница, един упълномощител: около 10,23 EUR, с изготвяне от нотариуса около 15,34, плюс ДДС.
Извън кантората или в неработно време се начислява 25% отгоре, извън населеното място 50%, а при съчетание двоен размер. Пълномощно, подписано в болнична стая в събота, не е безплатна услуга, а точно това е ситуацията, в която такива пълномощни се подписват.
От чужбина числата са официално в евро: удостоверяване на подпис от български консул 15 EUR, на съдържанието 30 EUR за първа страница, тоест 45 EUR за едностранично пълномощно. Консулската заверка не се апостилира, защото не е чужд документ; апостил се иска само по другия маршрут, при чужд нотариус. Разликата спрямо българския нотариус е около четирикратна и е тарифна, не надценка.
Съотношението казва всичко. Документът, който отваря апартамент, се удостоверява като документ без определен материален интерес. Самият нотариален акт за имот от 100 000 EUR струва 565,49 EUR с ДДС. И понеже нотариусът отговаря за вреди „не повече от удостоверения материален интерес“ (чл. 73 ЗННД), при пълномощното този интерес е нула. Как съдилищата прилагат този таван точно при пълномощни обаче няма установена практика, тоест изводът не е предрешен.
Как изглежда самият ден на сделката: нотариалната сделка.
Има го.
И има три дупки.
Към Нотариалната камара работи информационна система по чл. 28б ЗННД. Нотариусът въвежда в нея незабавно извлечение от пълномощното, включително описание на правата, условията и срока, а също и извлечения от документите, с които пълномощни се оттеглят.
Първата дупка: влиза само пълномощното със заверени подпис и съдържание едновременно. Пълномощно само със заверен подпис, напълно достатъчно за предварителен договор, за наем и за административни действия, не се вижда в системата.
Втората: пълномощните, заверени от кмет по чл. 83 ЗННД, не се въвеждат, защото наредбата задължава нотариуса, а кметът не е нотариус.
Третата: нотариусът не е длъжен по закон да прави справка в тази система преди сделка. Задължителната му справка по чл. 25, ал. 3 ЗННД е в друга база и проверява самоличността, не валидността на пълномощното. Справката в системата е възможна само чрез Нотариалната камара или чрез нотариус, тоест някой трябва да я поиска.
Няма неотменимо пълномощно. И скъсаното не е оттеглено.
Правото да оттеглиш е неотнимаемо: упълномощителят има право винаги да оттегли пълномощието, а отказването от това право е недействително (чл. 38, ал. 2 ЗЗД). Клауза „това пълномощно е неотменимо“, каквато се среща в схеми със заеми, е нищожна.
Три неща обаче никой не казва на собственика. Оттеглянето трябва да стигне до пълномощника: едностранното волеизявление поражда действие с получаването, а разкъсаният екземпляр в чекмеджето не е оттегляне.
Добросъвестността на третото лице се предполага. По чл. 41, ал. 2 ЗЗД прекратяването не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника. Собственикът е този, който трябва да докаже, че купувачът е знаел, а доказването на чуждо знание е най-трудното в процеса.
И смъртта прекратява пълномощното автоматично (чл. 41, ал. 1 ЗЗД), без никой да я забележи. Нотариусът проверява самоличността на явилия се пълномощник, не дали упълномощителят е жив. Пълномощно от 2019 г. изглежда напълно изрядно на масата.
Един и същ факт.
Три различни губещи.
„Сделката е направена с пълномощно, което не е било наред“ дава четири различни изхода според това какво точно не е било наред.
Валидно пълномощно, оттеглено, купувачът добросъвестен (чл. 41, ал. 2 ЗЗД): губи собственикът. Сделката се зачита, а той остава с иск за пари срещу пълномощник, който в такива схеми обикновено е неплатежоспособен.
Нищожно пълномощно или изобщо липсваща представителна власт (чл. 42, ал. 2 ЗЗД): губи купувачът, и то без значение колко е добросъвестен.
Споразумяване във вреда (чл. 40 ЗЗД): губи купувачът, но само ако собственикът докаже и двата елемента.
Упълномощител в трайна неспособност да разбира действията си (чл. 31, ал. 1 ЗЗД, ТР № 5/2020 г.): обикновено никой. Договорът е унищожаем, не нищожен, давността е тригодишна и тече от деня на сключването, а по чл. 31, ал. 2 ЗЗД унищожение не може да се иска след смъртта на лицето, освен ако приживе е било поискано поставяне под запрещение. Прозорецът се затваря със смъртта.
Тоест добросъвестният купувач е защитен точно в един от четирите случая.
Текстът е едно изречение. Доказването е почти невъзможно.
„Ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.“ ТР 5/2014 разписва фактическия състав в две части, и точно там се къса всичко.
Обективният елемент иска увреждането да е обективно и не незначително, и се преценява към момента на сключване на договора. Последващо изменение на пазара, което прави цената неизгодна, не върши работа.
Субективният елемент не иска изричен сговор, а недобросъвестност: и двамата да знаят, че договорът обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност обаче не се предполага, а подлежи на доказване от представлявания. Тоест собственикът трябва да докаже не че цената е ниска, а че купувачът е съзнавал, че цената е ниска, и то към деня на сделката.
И три съседни капана. Договаряне сам със себе си е забранено без изрично съгласие (чл. 38, ал. 1 ЗЗД), но забраната покрива само пълномощника лично и лице, което той също представлява: продажба на брат, съпруга или собственото му дружество не попада в нея. Преупълномощаването може да изправи собственика срещу трети човек, когото не е виждал (чл. 43 ЗЗД). А парите: купувачът, платил на пълномощника, е изряден, и собственикът гони сумата от пълномощника (чл. 75, ал. 2 ЗЗД).
Заем за 511 евро,
апартамент за 25 565.
Собственичка тегли 1 000 лв. от небанкова фирма. В офиса ѝ дават да подпише договор за заем, запис на заповед, пълномощно за разпореждане с имота и празни бланки на предварителни договори. Обяснението: пълномощното е „като залог“. Две години по-късно тя го оттегля с нотариална покана и уведомява дори нотариуса. Пълномощникът продава апартамента ѝ на свързано лице за 25 565 EUR при данъчна оценка 40 257 EUR, тоест под данъчната оценка. Купувачката препродава на трети хора.
Съдът не решава по оттеглянето. Приема, че самата упълномощителна сделка е нищожна заради забраната за предварително уговорен начин на удовлетворение на кредитора (чл. 152 ЗЗД). Оттам: няма представителна власт, продажбата не поражда действие, купувачката не е придобила нищо и не е могла да прехвърли нищо. Искът за собственост е уважен и крайните купувачи са осъдени да предадат владението.
Решение № 108 от 21.06.2017 г. на Окръжен съд Шумен. ⚠️ Първоинстанционно; дали е потвърдено по-нагоре, не е проверено, и случаят стои тук като илюстрация на механиката, не като окончателно решен спор.
Губещите са двама души, платили пълна цена на изряден на вид продавач, две сделки след схемата. Какво още се проверява предварително: проверката на имота и съпружеската общност.
Често задавани въпроси
Трябва ли пълномощното да описва имота, цената и купувача?
По закон не. С Тълкувателно решение № 5/2014 г. на ОСГТК на Върховния касационен съд, постановено на 12.12.2016 г., е прието, че за валидно разпореждане е необходимо и достатъчно в пълномощното общо да е изразена волята на упълномощителя за овластяване. Не е необходимо да са посочени вид разпореждане, конкретни сделки, определено имущество, цена, нито лице, в чиято полза да се извърши разпореждането. Четирима върховни съдии подписват особено мнение точно по този въпрос, но особеното мнение не е действащото право.
Има ли неотменимо пълномощно?
Не. По чл. 38, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите упълномощителят има право винаги да оттегли пълномощието, а отказването от това право е недействително. Клауза, че пълномощното е неотменимо, каквато се среща в схеми със заеми, е нищожна.
Достатъчно ли е да скъсам пълномощното, за да го оттегля?
Не. Оттеглянето е едностранно волеизявление и поражда действие с получаването му от пълномощника, тоест разкъсаният екземпляр у упълномощителя не значи нищо. Отделно по чл. 41, ал. 2 ЗЗД прекратяването не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника, а добросъвестността се предполага: собственикът е този, който трябва да докаже, че купувачът е знаел.
Кой губи имота, когато пълномощното не е било наред?
Зависи какво точно не е било наред, и отговорът е различен в четирите случая. При оттеглено пълномощно и добросъвестен купувач сделката се зачита и губи собственикът. При нищожно пълномощно или изобщо липсваща представителна власт продажбата не поражда действие и губи купувачът, независимо от добросъвестността му. При споразумяване във вреда по чл. 40 ЗЗД губи купувачът, но само ако собственикът докаже, че и двамата са знаели за увреждането. Тоест добросъвестният купувач е защитен точно в един от четирите случая.
Един въпрос, преди да платите
Ако отсреща стои пълномощник, поискайте справка в системата на Нотариалната камара. Тя се прави само чрез камарата или чрез нотариус, не е автоматична и никой няма задължение да я направи вместо вас. Това е разликата между документ, който изглежда изряден, и документ, който е.
Пратете ни датата на пълномощното и какво точно пише в него. Връщаме кое действие покрива, кое не покрива, и кой от четирите изхода застрашава точно вас.
Този материал не е правен съвет. Конкретното пълномощно се проверява от юрист по конкретната сделка.