Մեկ բնակարան,
հինգ տարբեր գին։
Պահանջվող, շուկայական, բանկային, հարկային և գործարքի գին։ Հինգ թիվ, հինգ տարբեր օրենք, և ոչ մեկը պարտադիր չէ մյուսների համար։
Վաճառողը տեսնում է առաջինը։ Վարկով գնորդը բախվում է երրորդին։ Իսկ միակը, որ իրականում գույքի գինն է, վերջինն է, և այն գոյություն ունի միայն այն բանից հետո, երբ գործարքը արդեն կայացել է։
Ով է դրանք արտադրում և ինչի են ծառայում
Պահանջվող գինը դնում է վաճառողը, ծառայում է զանգ ներգրավելու համար և անվճար է։ Շուկայական գնահատումը Անկախ գնահատողների մասին օրենքի (ЗНО) վկայական ունեցող անկախ գնահատողի եզրակացությունն է արժեքի մասին կոնկրետ ամսաթվի դրությամբ. ազատ շուկայում արժե մոտ €150 մինչև 150 քմ բնակարանի համար, 3-ից 5 օր պատրաստության ժամկետով։
Բանկային գնահատումը անում է բանկի հաստատած գնահատողը և ծառայում է որպես վարկի, ոչ թե գնի հիմք՝ €120.15, չվերադարձվող։ Հարկային գնահատումը որոշում է համայնքային վարչակազմի աշխատակիցը օրենքի բանաձևով՝ հարկերի և նոտարական տուրքերի համար. վկայականն արժե €7.67։ Հրապարակային վաճառքի մեկնարկային գինը որոշում է դատական կատարածուն։
Եվ վեցերորդը՝ գործարքի գինը, պայմանավորված երկու կողմերի միջև։ Այն միակ թիվն է, որ գույքի գինն է, և հայտնվում է վերջինը։
«Լիցենզավորված գնահատող»
այլևս գոյություն չունի։
Լիցենզիաներ տրվում էին մինչև 2008 թվականը։ Անկախ գնահատողների մասին օրենքով ռեժիմը ուրիշ է՝ իրավունակության վկայական և գրանցում հանրային ռեգիստրում, անձնական կնիք (հոդված 16, մաս 2) և մասնագիտական գործունեության ապահովագրություն (հոդված 18, կետ 7)։ Մասնագիտությամբ զբաղվելու իրավունք ունի միայն ռեգիստրում գրանցվածը (հոդված 16, մաս 1)։
Ընդ որում իրավունակությունը ըստ տեսակների է։ Հոդված 6, մաս 1-ը թվարկում է գնահատումների ինը տեսակ, և յուրաքանչյուրի համար առանձին քննություն է հանձնվում։ Մեքենաների վկայականը բնակարանի համար չի գործում։ Ռեգիստրը հանրային է, ինչը չի նշանակում, որ ինչ-որ մեկը ստուգում է այն։
«Անկախ գնահատողի եզրակացությունը պարտադիր չէ պատվիրատուի համար» (հոդված 6, մաս 3, ЗНО)։ Գնահատումը գին չէ և ոչ մեկին չի պարտավորեցնում դրանով վաճառել կամ գնել։
Երբ գնահատումը վատ է, այն վիճարկվում է Մասնագիտական էթիկայի հանձնաժողովի առջև 14 օրվա ընթացքում այն նպատակին հանձնելու պահից, որի համար պատվիրվել է (հոդված 42)։ Տուգանքը €51.13-ից մինչև €1,533.88 է, իրավունակությունից զրկումը՝ վեց ամսից մինչև մեկ տարի, իսկ հաստատված խախտումներով երեք գնահատում հանգեցնում է ռեգիստրից հանելու։ Գնորդը, որ խնդրի մասին իմանում է մեկ ամիս անց վարկի մերժման ժամանակ, արդեն ժամկետից դուրս է։
Չկա հանրային բազա իրական գործարքների գներով
Համեմատական մեթոդը վերցնում է իրականում կատարված վաճառքները կամ նմանատիպ գույքերի առաջարկները և ուղղում է դրանք։ Յուրաքանչյուր տարբերության ուղղումները մասնագիտական մասն են։ Խնդիրն այն է, թե ինչով է այն սնվում։
Գույքի ռեգիստրը հանրային է, բայց տեղեկանքը կոնկրետ գույքի կամ կոնկրետ անձի մասին է, տուրքի դիմաց։ Ոչ ըստ թաղամասի, ոչ ըստ տեսակի, ոչ ըստ ժամանակահատվածի։ Ոչ ոք չի կարող տալ այն հարցը, թե «բոլոր եռասենյականոցները, որոնք վերջին վեց ամսում վաճառվել են Vladislavovo-ում, գներով»։ Հետևանքն այն է, որ համեմատական մեթոդը մեզ մոտ սնվում է հիմնականում պահանջվող գներով՝ գումարած գնահատողի անձնական գիտելիքը իրական գործարքների մասին։
Նույնիսկ Ազգային վիճակագրական ինստիտուտի (НСИ) պաշտոնական վիճակագրությունը՝ «Բնակարանների շուկայական գներ», ռեգիստր չէ, այլ հարցումային դիտարկում գործարքներին միջնորդող ընկերությունների շրջանում, 27 մարզային քաղաքում, միասենյականոց, երկսենյականոց և եռասենյականոց բնակարանների համար, առանց նորակառույցների, տների և շքեղ բնակարանների։ Սխալ չէ։ Պարզապես հստակ սահմաններով կոնկրետ բան է, որը «գույքի գինը» չէ։
Եվ մեկ սահմանում Բուլղարական գնահատման ստանդարտներից, որը վեճերի կեսը հանում է՝ շուկայական արժեքը հաշվի չի առնում առավելություններ, որոնք արժեք ունեն կոնկրետ սեփականատիրոջ կամ կոնկրետ գնորդի համար։ Ձեր ճաշակով վերանորոգումը և տեսարանը, որ սիրում եք, չեն մտնում։
Հայտարարությունները պահանջում են։
Գույքերը չեն արժենում։
Մեր շուկայի լուսանկարը alo.bg-ից, ներբեռնված 4 սեպտեմբերի 2026՝ 2,805 ընդդեմ 1,562 EUR/քմ նույն շրջանի հարևան մասերի միջև, այսինքն՝ 79.6% տարբերություն։ Ձախում կանգնած է մեկ հայտարարություն, աջում՝ իննսուն։ Մեկ հայտարարությունը սխալ չէ՝ իրական գույք, իրական մարդ այդ փողն է ուզում։ Այն պարզապես թաղամասի մեդիան չէ։
Հաշված նույն ֆայլից՝ բնակարանների 185 վանդակից 93-ը կանգնած են տասից պակաս հայտարարության վրա, իսկ 26-ը՝ մեկի վրա, ամբողջ աղյուսակի հետևում կանգնած 6,352 հայտարարության դեպքում։ Կայանատեղիների համար ամբողջ քաղաքի 18 վանդակից միայն մեկն ունի առնվազն տասը։
Եվ ամենահաճախ հանդիպող սխալը վերևից՝ պահանջվածը վճարված չէ։ Адрес Недвижими имоти-ի ազգային հետազոտության համաձայն (հուլիս 2026, մեթոդաբանությունը չհրապարակված) երկրի վաճառողների 54%-ը վերջին վեց ամսում գնի հարցում զիջում է արել՝ 2-ից 10%-ի սահմաններում։ Թե այլապես ինչու է գույքը կանգնում՝ չվաճառված գույքը։
Դա ավելի խիստ շուկայական գնահատում չէ։ Դա ուրիշ բան է։
(ԵՄ) թիվ 575/2013 կանոնակարգի հոդված 229-ի պահանջները ուզում են, որ արժեքը որոշվի վարկի տրամադրման գործընթացից անկախ, պահպանողական չափանիշներով, որոնք բացառում են թանկացման սպասումները, ուղղումով այն հնարավորության համար, որ ընթացիկ շուկայական արժեքը զգալիորեն բարձր է վարկի ժամկետի համար կայուն արժեքից, և որ այն շուկայականից բարձր չլինի։
1 հունվարի 2025-ից տեքստը վերաշարադրված է՝ մինչ այժմ գործող երկու հենակետային հասկացությունները փոխարինվել են պահպանողական չափանիշներով արժեքով, բնակելի գույքի դեպքում վեց տարի հետ միջինացմամբ։ Պարզ ասած՝ բանկը օրենքով նայում է ոչ թե որքան արժե գույքը այսօր, այլ որքան կարժենա, եթե այսօրվա օրը գագաթ լինի։
Ինչ արժե սա գնորդի համար, ըստ հրապարակային սակագնի և միայն մեծությունների կարգի համար՝ բնակարանի գնահատում €120.15, գրավի ստուգում և վերլուծություն €50,000-ից €100,000 վարկի դեպքում ևս €205։ Տուրքը չի վերադարձվում, եթե գործարքը չթույլատրվի, և գնորդը գնահատողին չի ընտրում։ Մերժման դեպքում նա կորցրել է €325.15 երկու թվի համար, որոնք իրենը չեն։ Թե ինչպես է ընթանում ամբողջ գործընթացը՝ հիփոթեքային վարկը քայլ առ քայլ։
Բանաձև օրենքից,
ոչ թե շուկայական դիտարկում։
ДО = БС × Км × Ки × Кх × Кв × Ко × ПЛ (Տեղական հարկերի և տուրքերի մասին օրենքի (ЗМДТ) Հավելված թիվ 2, հոդված 4)։ Բազային արժեք, տեղակայում, ենթակառուցվածք, անհատական բնութագրեր, բարձրություն, մաշվածություն, մակերես։ Varna-ում տեղակայման գործակիցը 88.9-ի և 28.1-ի միջև է՝ ըստ գոտու։
Այստեղից է գալիս նաև գտածոն։ Նույն հիպոթետիկ երկսենյականոցը, ֆիզիկապես նույնական, ունի հարկային գնահատում, որը տարբերվում է 3.16 անգամ միայն ըստ այն բանի, թե որ գոտին է նրան բռնել։ Իսկ գոտիների սահմանները որոշվում են համայնքի խորհրդի որոշմամբ, այսինքն՝ քարտեզի վրա վարչական գծով։
Sofia-ի համար 2026 թվականի ամռան երկու անկախ հրապարակում տալիս են իրական գնի համեմատ հինգից ինը անգամ տարբերություն և հաղորդում են, որ Ֆինանսների նախարարությանն առընթեր աշխատանքային խումբը նախապատրաստում է ավելի քան 20 տարվա առաջին էական բարեփոխումը։
Հարկային գնահատումը սակայն հրամայում է երեք տեղում և այնտեղ անփոփոխելի է՝ ձեռքբերման հարկային հիմքը պայմանավորված գնի և հարկային գնահատման ավելի բարձրն է (հոդված 46, մաս 2, կետ 1, ЗМДТ), հրապարակային վաճառքի մեկնարկային գինը չի կարող դրանից ցածր լինել, իսկ մինչև հունիսի 30-ը տրված վկայականը գործում է միայն մինչև այդ ամսաթիվը։ Ավելին համայնքային հաշիվների մասին՝ շենքի հարկը և աղբահանության տուրքը։
Մեդիանը նկարագրում է թաղամաս։ Գործարքը կայանում է բնակարանով։
Հարկը։ Օրենքը կարծիք ունի, և այն թույլ է՝ առաջին և երրորդ հարկի ամբողջ տարբերությունը թիվ 6 աղյուսակով 8.4% է, իսկ վերջին հարկը ևս կորցնում է։ Շուկան նույն հատկությունը այլ կերպ է չափում։ Օրենքի թիվը օգտակար է հենց այն պատճառով, որ ցույց է տալիս, թե որքան տարբեր է կշռում նույն հատկությունը երկու համակարգերում։
Աղմուկը։ Այստեղ նորմ կա, և այն կոնկրետ է։ 26 հունիսի 2006-ի թիվ 6 կանոնակարգով բնակելի գոտիները ցերեկը հանդուրժում են 55 dB(A), իսկ ռելսային տրանսպորտի ազդեցության տակ գտնվող գոտիները՝ 65։ Տասը դեցիբելը ընկալվող ուժի մոտավորապես կրկնապատկում է։ Նույն թաղամասը օրինական կերպով հանդուրժում է և՛ մեկը, և՛ մյուսը՝ ըստ այն բանի, թե ուր են նայում պատուհանները։
Ակտը։ Կոսմետիկա չէ, այլ փողի հասանելիություն՝ բանկերը ֆինանսավորում են մոտ 60-ից 70% Ակտ 14-ի դեպքում, 70-ից 80% Ակտ 15-ի դեպքում և 85-ից 90% Ակտ 16-ի դեպքում։ Մեկ շենքում ֆիզիկապես նույնական երկու բնակարան ունեն գնորդների տարբեր շրջանակ։ Մանրամասն՝ Ակտ 14, 15 և 16։
Հայտարարը։ Նույն բնակարանը տալիս է տարբեր եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար՝ ըստ այն բանի, թե բաժանում ենք կառուցված մակերեսի՞, թե՞ ծավալված մակերեսի վրա՝ իդեալական մասերով։ Թիվը համեմատելի չէ, եթե չգիտես, թե ինչի վրա է բաժանված՝ կառուցված մակերեսը, ծավալվածը և ընդհանուր մասերը։
Չորս սցենար
կոնկրետ թվերով։
Հավասարեցում ուրիշի հայտարարությամբ։ Հարևանը գույք է հայտարարում, և նրա թիվը մտնում է ագրեգատային աղյուսակ որպես տեղանքի մեդիան։ Վաճառողը, որ հավասարվում է մեկ հայտարարություն հետևում ունեցող տողով՝ առանց տեսնելու գույքի տեսակը, կարող է դուրս գալ սեփական գնահատականից 84%-ով բարձր գնով։ Սխալի գինը չափված է՝ շուկա դուրս գալուց մինչև 14-րդ օրը պահանջարկի գագաթն է, իսկ եթե մինչ այդ հարցումներ չկան, գինը սխալ է դրված (Daniela Grozeva, НСНИ, 3 ապրիլի 2026)։
Գնահատումը գալիս է պայմանավորված գնից ցածր։ €96,645 գնի և €87,000 գնահատման դեպքում 85%-ի պարագայում առավելագույն վարկը իջնում է €82,148-ից €73,950։ Գնորդը փնտրում է €8,198 ավելին, սովորաբար երկուսից երեք շաբաթում։
Ժամկետանց գնահատումներ։ Վերջին վեց ամսվա բանկային գնահատման թարմացումն արժե կես տուրք, այսինքն՝ վեց ամիս հետո այն արվում է նորից։ Մինչև հունիսի 30-ը տրված հարկային գնահատման վկայականը գործում է միայն մինչև այդ ամսաթիվը։ Ամռան ընթացքում ձգվող գործարքը կարող է մնալ և՛ առանց վավեր բանկային, և՛ առանց վավեր հարկային գնահատման՝ երկու տարբեր պատճառով և տարբեր շաբաթներին։
Հավասարեցում հարկային գնահատմամբ։ Չի աշխատում։ Հիմքը երկուսից ավելի բարձրն է, կողմերը հենց նոտարական ակտում (нотариален акт) հայտարարում են, որ գրանցված գումարը իրական վճարումն է, էվիկցիայի դեպքում գնորդը հետ է ստանում միայն հայտարարված գինը, իսկ վերավաճառքի դեպքում հարկը հաշվվում է իջեցված ձեռքբերումից։ Հրապարակված օրինակ՝ հայտարարված €100,000 իրական €200,000-ի դեպքում և հետագա վաճառք €230,000-ով տալիս է վճարման ենթակա հարկ €11,700 €2,700-ի փոխարեն։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ո՞վ իրավունք ունի Բուլղարիայում գույքի գնահատում անելու։
Միայն այն անձը, որը գրանցված է Անկախ գնահատողների պալատի ռեգիստրում և ունի իրավունակության վկայական Անկախ գնահատողների մասին օրենքի հոդված 7-ի համաձայն։ «Լիցենզավորված գնահատող» տերմինը հնացած է՝ լիցենզիաներ 2008 թվականից չեն տրվում։ Իրավունակությունը ըստ տեսակների է, և յուրաքանչյուր տեսակի համար առանձին քննություն է հանձնվում, այսինքն՝ մեքենաների վկայականը բնակարանի համար չի գործում։ Գնահատողը պարտավոր է ունենալ անձնական կնիք և իր մասնագիտական գործունեության ապահովագրություն։
Պարտադի՞ր է գնահատումը գործարքի գնի համար։
Ոչ։ Անկախ գնահատողների մասին օրենքի հոդված 6-ի մաս 3-ի համաձայն անկախ գնահատողի եզրակացությունը պարտադիր չէ պատվիրատուի համար։ Գնահատումը արժեքի վերաբերյալ եզրակացություն է կոնկրետ ամսաթվի դրությամբ, կոնկրետ նպատակով և կոնկրետ շուկայի պայմաններում։ Երկու մարդու միջև սովորական վաճառքի դեպքում օրենքը ընդհանրապես գնահատում չի պահանջում։
Ինչո՞ւ է բանկային գնահատումը ավելի ցածր, քան մեր պայմանավորված գինը։
Որովհետև օրենքով դա ուրիշ բան է։ (ԵՄ) թիվ 575/2013 կանոնակարգի հոդված 229-ի պահանջները ուզում են, որ արժեքը որոշվի պահպանողական չափանիշներով, որոնք բացառում են թանկացման սպասումները, և որ այն շուկայականից բարձր չլինի։ 1 հունվարի 2025-ից արժեքը բնակելի գույքի դեպքում միջինացվում է վեց տարի հետ։ Բանկը նայում է ոչ թե որքան արժե գույքը այսօր, այլ որքան կարժենա, եթե այսօրվա օրը գագաթ լինի։
Ինչո՞ւ է հարկային գնահատումն այդքան ավելի ցածր շուկայական գնից։
Որովհետև հաշվվում է Տեղական հարկերի և տուրքերի մասին օրենքի Հավելված թիվ 2-ի բանաձևով, ոչ թե շուկայական դիտարկմամբ։ Sofia-ի համար 2026 թվականի ամռան հրապարակումները տալիս են հինգից ինը անգամ տարբերություն։ Նույն բնակարանը կարող է ունենալ հարկային գնահատում, որը տարբերվում է 3.16 անգամ միայն ըստ այն բանի, թե որ գոտու մեջ է ընկնում, իսկ գոտիների սահմանները որոշվում են համայնքի խորհրդի որոշմամբ։ Ֆինանսների նախարարությանն առընթեր աշխատանքային խումբը նախապատրաստում է ավելի քան 20 տարվա առաջին էական բարեփոխումը։
Նայեք, քանի հայտարարություն
Նախքան ագրեգատային աղյուսակով գին դնելը, բացեք ձեր թաղամասի տողը և տեսեք, թե քանի հայտարարություն է կանգնած թվի հետևում։ Տասից պակասը թաղամասի գին չէ։ Սա մեկ րոպեի ստուգում է և խնայում է այն խոսակցությունը, որն այլապես գալիս է տասնչորսերորդ օրից հետո։
Ուղարկեք մեզ հասցեն, մակերեսը և հարկը։ Վերադարձնում ենք, թե որ մեդիանն է կիրառելի ձեր գույքի համար, նրա հետևում քանի հայտարարությամբ, և որտեղ է սովորաբար կանգնում բանկային գնահատումը։
Այս նյութը գույքի գնահատում չէ և իրավաբանական խորհրդատվություն չէ։ Գնահատումը պատվիրվում է իրավունակության վկայական ունեցող անկախ գնահատողին։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։