Документи коштують
23 євро і 1 цент.
Базовий комплект для варненської квартири готується за сім робочих днів. Угоду зупиняє не він, а три документи, про які ніхто не питає, доки покупець уже не чекає.
Двадцять чотири євро і сім робочих днів
Спершу число, щоб воно не висіло над темою. Базовий комплект документів для однієї варненської квартири коштує 23,01 EUR і готується за сім робочих днів. Схема самостійного обʼєкта з кадастру 10,23 EUR у віконці, податкова оцінка від громади Варни (Община Варна) 7,67 EUR, довідка про обтяження від Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията) 5,11 EUR. З терміновими послугами весь комплект коштує близько 51 EUR за три дні. Суми звірені з офіційними сторінками установ станом на 4 вересня 2026.
Ціна ніколи не була перешкодою. Перешкода це порядок. Продавець береться збирати документи після того, як уже має покупця, і з цього моменту строк оплачується не з кишені, а з угоди. Покупець із кредитом має власний годинник: схвалення має строк дії, оцінка має строк дії, капаро (завдаток) має неустойку. Документ, який забирає місяць, зʼїдає саме цей місяць його терпіння, до того ж у найневдаліший можливий момент.
Усі три документи вище не є проблемою. Проблема це інші три, яких немає в жодному списку на брокерських сайтах, які не готуються за сім днів і у двох випадках із трьох взагалі не залежать від продавця. Саме про них ця стаття.
Що відбувається, коли обʼєкт уже на ринку і не рухається, розглянуто окремо в чому обʼєкт залишається непроданим. Тут ми перед оголошенням.
Сертифікат не ваш.
Він належить будівлі.
Обовʼязок чинний і не є новиною. За ст. 41, ч. 1 Закону про енергоефективність під час продажу самостійного обʼєкта в будівлі продавець надає покупцеві завірену копію сертифіката енергоефективності будівлі. За ч. 3 показник питомої річної витрати первинної енергії зазначається в усіх оголошеннях. Редакція тексту походить із Державного вісника, № 105 від 2016 року. А коло будівель за ст. 38, ч. 1 охоплює будівлі в експлуатації, із шістьма винятками, серед яких окремі будівлі до 50 кв. м, тимчасові споруди і житлові будівлі, якими користуються до чотирьох місяців на рік. Звичайний варненський будинок не потрапляє в жоден із них.
Три речі перетворюють це на пастку. Сертифікат видається на будівлю, а не на квартиру, тобто окремий власник не може отримати його сам: обстеження замовляють власники, а ст. 33, ч. 2 дає окремому власникові лише право отримати копію оригіналу. Ціна рахується за квадратний метр загальної забудованої площі всієї будівлі: за прейскурантом Ефектива ЕООД на 2026 рік від 0,70 до 1,50 EUR за кв. м, тобто від 1 400 до 3 000 EUR для будинку із 2 000 кв. м, поділені між усіма власниками, а сертифікат чинний до десяти років. І третє, сусіди не мають жодної вигоди платити, коли продаєте ви.
Будемо чесні щодо санкції, бо саме тут більшість текстів перебільшує. Великий штраф за ст. 99 ЗЕЕ стосується власників будівель громадського обслуговування. Для житлового продавця залишається загальна норма ст. 112, тобто від близько 256 до 767 EUR. Ми не знайшли жодної оприлюдненої постанови про накладення стягнення на фізичну особу через відсутній сертифікат під час продажу квартири.
Тому формулювання інше і незручніше: вимога не нова і вже чинна, нове те, що її починають вимагати. Угоду зупиняє не штраф, а банк покупця, який хоче повний комплект, і загальні збори, які мають зібратися.
Документ, який коштує нуль і береться в сусіда
За ст. 23 Закону про управління спільним майном будинку управитель видає власникам документ за зразком про наявність або відсутність заборгованості перед спільним майном будинку. Ціна нуль. Видає його людина, яка живе в тому самому підʼїзді. Єдина причина, чому його немає, це те, що ніхто про нього не згадав.
Юридично становище навіть на користь продавця: за ст. 30, ч. 1 ЗУЕС за зобовʼязання, що стали такими, які можна вимагати, до зміни власності, відповідає старий власник. Борг не йде слідом за обʼєктом.
Тільки покупець цього не знає, а про борг дізнається не від продавця, а від сусідів у підʼїзді, під час огляду обʼєкта або після капаро. Далі розмова вже не про документ, а про довіру, і майже завжди закінчується вимогою знижки або чистого документа, виданого нашвидкуруч. Окремо новий власник має пʼятнадцятиденний строк від набуття, щоб подати декларацію управителю за ст. 7, ч. 3.
Як працює спільне майно будинку, що вирішують на загальних зборах і якими є витрати, розглянуто в спільне майно будинку. Тут важливе лише одне: нульова ціна цього документа обернено пропорційна ціні його відсутності.
Акт на одне імʼя.
Підписів два.
Найбільш недооцінений документ у цій темі стосується не спільної власності подружжя, а якраз навпаки: житла, яке є особистою власністю одного з подружжя, набутого до шлюбу або в дарунок чи у спадок.
Ст. 26 Сімейного кодексу каже, що розпорядження сімейним житлом, яке є особистою власністю одного з подружжя, відбувається за згодою другого, якщо двоє не мають іншого житла, спільного чи особистого кожного з них. За відсутності згоди розпорядження відбувається з дозволу районного судді, якщо встановлено, що воно не на шкоду неповнолітнім дітям і сімʼї.
Тягар психологічний, перш ніж стати юридичним. Продавець упевнений, що обʼєкт тільки його, акт це підтверджує, і попри це нотаріус хоче підпис другого з подружжя. Форма в законі не приписана, але на практиці вимагають нотаріально посвідчену декларацію в день угоди.
Відмова не зупиняє продаж. Вона відправляє його до суду. Різниця між двома сценаріями це різниця між одним підписом і судовим провадженням, доки попередній договір уже йде зі строком і з неустойкою. Коли обʼєкт спільний, а коли особистий, розглянуто в СИО і спільна власність подружжя.
З 2024 року слово продавця уже нічого не важить
До 3 травня 2024 року продавець підписував перед нотаріусом письмову декларацію за ст. 264 Податково-страхового процесуального кодексу про відсутність непогашених публічних зобовʼязань. Ця декларація скасована. Замість неї нотаріус робить електронну перевірку в НАП у реальному часі, через доступ система до системи. Підстава це зміни до ст. 74 і ст. 264 ДОПК, оприлюднені в Державному віснику, № 66 від 1 серпня 2023 року і № 36 від 23 квітня 2024 року.
Різниця не технічна. Перевірку роблять у день угоди, а результат бачать одночасно нотаріус, покупець і банк. Старий штраф, забутий страховий внесок з іншої діяльності або несплачений податок виходять назовні саме там.
Вихід є, і він у законі: за ст. 264, ч. 4 продавець дає письмову згоду погасити зобовʼязання з продажної ціни, а покупець вносить суму на рахунок НАП. Це не катастрофа. Але відбувається перед усіма учасниками, у момент, коли довіра коштує найдорожче.
Єдиний безболісний час перевірити власний податковий статус це доки ніхто не чекає. Ця перевірка коштує нуль євро і її ніхто не бачить. Якою є сама сума продажу з боку податків, це тема статті податки під час продажу нерухомості.
Тридцять євро і шістдесят девʼять центів,
сплачені за добру пораду
Два твердження повторюються майже на кожному брокерському сайті, і обидва хибні.
„Схема має бути видана протягом останніх шести місяців.“ Неправда. Агенція з геодезії, картографії та кадастру офіційно заявляє, що не надає послугу „перезавірення“ схеми чи кресленика, бо правова підстава для неї відпала з Постановою № РД-02-20-5 від 15 грудня 2016 року (оприлюдненою в ДВ, № 4 від 2017 року), яка скасувала попередню Постанову № 3 від 2005 року. Схеми і кресленики дійсні до настання зміни в даних про нерухомість, незалежно від дати видачі. Шестимісячний строк є звичаєм нотаріальної практики, а не вимогою закону.
„Продавець підписує декларацію про відсутність заборгованості.“ Скасовано від 3 травня 2024 року, як у попередньому розділі. Юридичні глосарії і брокерські сторінки й далі показують старий текст, без дати редакції.
Число, яке ілюструє механізм: продавець, який отримав схему тричі, бо „стара восьмимісячної давності“, платить 30,69 EUR ні за що. Сума смішна, і саме тому це добрий приклад. Помилка не дорога. Дорого те, що її роблять за порадою, яка звучить професійно, повторюється всюди і застаріла на вісім років. Той самий продавець, ведений тими самими джерелами, пропускає сертифікат енергоефективності, який справді зупиняє угоду, бо про нього жодне з них не пише.
Косметика має ціну. Віддачу ніхто не виміряв.
Тут скажемо і те, чого не знаємо, бо альтернатива це повторити чужі числа.
Ціни відомі і варненські, за оприлюдненими прейскурантами, прочитаними 4 вересня 2026. Перефарбування двокімнатної квартири на 65 кв. м виходить близько 1 070 EUR з матеріалами, за приблизно 150 кв. м площі під фарбування і ціни за роботу 5,11 EUR за кв. м. Зі шпаклівкою перед фарбою рахунок стає близько 2 300 EUR. Професійні знімки квартири у Варні коштують 130 EUR за до десяти кадрів. Вивезення великогабаритних відходів коштує від нуля євро за графіком громади Варни до 127,85 EUR з фірмою.
Масштаб видно аж при порівнянні. Медіана двокімнатної квартири у Виниці становить 115 900 EUR за 465 оголошеннями, знімок ринку від 4 вересня 2026. Перефарбування це 0,9 відсотка від цієї суми, знімки 0,11 відсотка, а найменша знижка, яку фіксують болгарські дослідження за 2026 рік, це 2 відсотки, тобто близько 2 318 EUR для того самого обʼєкта, або у вісімнадцять разів більше за ціну зйомки.
І чесна частина. Немає болгарського дослідження з описаною методикою, яке давало б відсоток віддачі від дрібного ремонту, розчищення або підготовки до зйомки. Єдиний знайдений болгарський постачальник послуги рекламує болгарську послугу числами американської організації, виміряними на американському ринку з публічною базою реальних угод, якої в Болгарії не існує. Тому тут ви не прочитаєте „це повертає десять відсотків“. Ви прочитаєте, скільки коштує втручання і що ніхто не міряв його в Болгарії. Коли ремонт узагалі вартий того, розглянуто в ремонт чи готовий обʼєкт, а як доходять до ціни, у реальна ціна нерухомості.
Два способи, якими підготовка
сама створює собі проблему
Освіження, яке виявляється будівництвом. За Законом про облаштування території поточний ремонт не потребує дозволу на будівництво, але визначення в § 5, п. 43 додаткових положень прямо виключає знесення і перенесення стін та влаштування отворів у них, коли вони зачіпають конструкцію. А § 5, п. 42 включає в „капітальний ремонт“ часткову заміну інженерних мереж, тобто типова заміна електричної або водопровідної мережі перебуває в сірій зоні і кваліфікується громадою для кожного конкретного випадку. Продавець, який „освіжає“ перед продажем і мимоволі входить у режим будівництва, створює собі саме ту проблему, що потім зупинить його власну угоду. Що йде далі, описано в незаконні перебудови.
Опис, який не збігається зі схемою. Оголошення це перше місце, де розбіжність між документом і реальністю стає письмовою. Текст, що обіцяє перебудовану кімнату, збільшену площу або додаткову ванну, яких немає у схемі самостійного обʼєкта, описує обʼєкт, відмінний від того, який нотаріус може передати. Далі питання вже не маркетингове. Як покупець перевіряє все це, описано в як перевіряють нерухомість перед покупкою.
І календар, який збирає всю тему. Базовий комплект: сім робочих днів. Довідка про спадкоємців, якщо померлий мав останню адресу в іншій громаді: до 30 днів. Загальні збори, які мають замовити енергетичне обстеження: від тижнів до місяців, якщо взагалі зберуться. Дозвіл районного судді за відмови за ст. 26 СК: місяці. Погашення публічних зобовʼязань і підтвердження в НАП: від днів до тижнів.
Кожне з цих чисел стерпне, доки ніхто не чекає. Кожне з них дороге, коли покупця вже знайдено.
Поширені запитання
Скільки коштують документи для продажу квартири у Варні?
Базовий комплект виходить близько 23,01 EUR і готується за сім робочих днів: схема самостійного обʼєкта з кадастру 10,23 EUR у віконці, податкова оцінка від громади Варни 7,67 EUR і довідка про обтяження від Агенції з реєстрації 5,11 EUR. З терміновими послугами весь комплект коштує близько 51 EUR за три дні, а суми звірені з офіційними сторінками установ станом на 4 вересня 2026. Дорогі не ці документи, а ті, що не залежать від продавця: сертифікат енергоефективності видається на всю будівлю і коштує від 1 400 до 3 000 EUR для будинку із 2 000 кв. м загальної забудованої площі.
Чи обовʼязковий сертифікат енергоефективності під час продажу квартири?
Так, і вимога не нова. За ст. 41, ч. 1 Закону про енергоефективність під час продажу самостійного обʼєкта продавець надає покупцеві завірену копію сертифіката будівлі, а за ч. 3 показник витрати енергії зазначається в усіх оголошеннях. Редакція тексту датована 2016 роком. Проблема практична: сертифікат видається на будівлю, окремий власник не може отримати його сам, обстеження замовляють через загальні збори, а сусіди не мають інтересу платити через чийсь чужий продаж. Санкція для житлового продавця скромна, але відсутність документа зупиняє банк покупця, і це дорожче за штраф.
Чи має кадастрова схема строк дії?
Ні. Агенція з геодезії, картографії та кадастру офіційно заявляє, що не надає послугу перезавірення схеми чи кресленика, бо правова підстава для неї відпала з Постановою № РД-02-20-5 від 15 грудня 2016 року, оприлюдненою в ДВ, № 4 від 2017 року. Схеми і кресленики дійсні до настання зміни в даних про нерухомість, незалежно від дати видачі. Широко повторюване правило, що схема має бути не давніша за шість місяців, є звичаєм нотаріальної практики, а не вимогою закону. Отримана тричі для однієї угоди, схема коштує 30,69 EUR ні за що.
Чи підписує продавець і далі декларацію про відсутність заборгованості перед НАП?
Ні, від 3 травня 2024 року письмова декларація за ст. 264 Податково-страхового процесуального кодексу скасована. Нотаріус робить електронну перевірку в НАП у реальному часі, у день угоди, через доступ система до системи, на підставі змін до ст. 74 і ст. 264 ДОПК із ДВ, № 66 від 1 серпня 2023 року і № 36 від 23 квітня 2024 року. Якщо виявиться, що є непогашені публічні зобовʼязання, закон передбачає вихід за ст. 264, ч. 4: продавець дає письмову згоду сплатити їх із продажної ціни, а покупець вносить суму на рахунок НАП. Неприємне те, що це відбувається перед покупцем і перед банком одночасно.
Одне запитання
до підʼїзду.
Перш ніж думати про ціну і про знімки, спустіться до підʼїзду і запитайте управителя одне: чи обстежено будівлю на енергоефективність і чи є виданий сертифікат. Якщо відповідь ні, ви вже знаєте, який годинник у вашому продажу найдовший і що крутите його не ви. Друге, що можна перевірити самому і безкоштовно, це власний статус у НАП, доки ніхто не чекає на вас у нотаріуса.
Надішліть нам нотаріальний акт обʼєкта і відповідь із підʼїзду. Повернемо, який із документів у вас уже є, якого бракує, який готується за дні, а який реально забирає місяці у вашому конкретному випадку, плюс у якому порядку все це має сенс, щоб ви не заплатили строком замість грошей. Якщо щось упирається в згоду другого з подружжя, спадкоємців або в перебудову, ми скажемо про це ще перед оголошенням, а не перед нотаріусом.
Інформаційний матеріал станом на 4 вересня 2026. Збори і строки установ змінюються і перевіряються станом на день подання. Суми в євро за фіксованим курсом 1 EUR = 1,95583 BGN. Не замінює юридичну консультацію.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.