Dokumenty stojí
23 eur a 1 cent.
Základní sada pro varnenský byt je hotová za sedm pracovních dní. Obchod nezastaví ona, ale tři dokumenty, na které se nikdo neptá, dokud kupující už nečeká.
Dvacet čtyři eur a sedm pracovních dní
Nejdřív to číslo, aby nevisělo nad tématem. Základní sada dokumentů pro jeden varnenský byt stojí 23,01 EUR a vyřídí se za sedm pracovních dní. Schéma samostatného objektu (схема на самостоятелен обект) z katastru 10,23 EUR na přepážce, daňové ocenění od obce Varna (Община Варна) 7,67 EUR, osvědčení o zatíženích od Agentury pro zápisy (Агенция по вписванията) 5,11 EUR. S urychlenými službami je celá sada za zhruba 51 EUR do tří dnů. Částky jsou ověřeny podle oficiálních stránek institucí k 4. 9. 2026.
Cena nikdy nebyla překážkou. Překážkou je pořadí. Prodávající začne vyřizovat dokumenty, teprve když už má kupujícího, a od té chvíle se lhůta neplatí z kapsy, ale z obchodu. Kupující s úvěrem nese vlastní hodiny: schválení má platnost, ocenění má platnost, záloha má smluvní pokutu. Dokument, který trvá měsíc, sežere přesně tento měsíc jeho trpělivosti, a to v nejnevhodnější možné chvíli.
Tyto tři dokumenty výše nejsou problém. Problémem jsou další tři, které nestojí v žádném seznamu na makléřských webech, nevyřídí se za sedm dní a ve dvou ze tří případů vůbec nezávisejí na prodávajícím. Právě o nich je tento článek.
Co se děje, když je nemovitost už na trhu a nehýbe se, je rozebráno zvlášť v článku proč nemovitost zůstává neprodaná. Tady jsme ještě před inzerátem.
Certifikát není váš.
Patří budově.
Povinnost je v platnosti a není novinkou. Podle čl. 41 odst. 1 zákona o energetické účinnosti (Закон за енергийната ефективност) předává prodávající při prodeji samostatného objektu v budově kupujícímu ověřenou kopii certifikátu energetických vlastností (сертификат за енергийни характеристики) budovy. Podle odst. 3 se ukazatel měrné roční spotřeby primární energie uvádí ve všech inzerátech. Znění textu pochází ze Státního věstníku (Държавен вестник), č. 105 z roku 2016. Okruh budov podle čl. 38 odst. 1 zahrnuje budovy v provozu, se šesti výjimkami, mezi nimi samostatné budovy do 50 m², dočasné stavby a obytné budovy užívané nejvýše čtyři měsíce v roce. Běžný varnenský bytový dům nespadá pod žádnou z nich.
Tři věci z toho dělají past. Certifikát patří budově, ne bytu, tedy jednotlivý vlastník si ho sám vyřídit nemůže: energetický audit zadávají vlastníci společně, a čl. 33 odst. 2 dává jednotlivému vlastníkovi jen právo získat kopii originálu. Cena se počítá na čtvereční metr rozvinuté zastavěné plochy celé budovy: podle ceníku Efektiva EOOD na rok 2026 mezi 0,70 a 1,50 EUR za m², tedy mezi 1 400 a 3 000 EUR u domu s 2 000 m², rozdělených mezi všechny vlastníky, a certifikát platí až deset let. A za třetí, sousedé nemají žádný užitek z toho, že zaplatí, když prodáváte vy.
U sankce budeme upřímní, protože právě tady většina textů přehání. Vysoká pokuta podle čl. 99 zákona o energetické účinnosti se týká vlastníků budov pro veřejné služby. Pro prodávajícího bytu zůstává obecné ustanovení čl. 112, tedy zhruba mezi 256 a 767 EUR. Nenašli jsme jediné zveřejněné rozhodnutí o pokutě proti fyzické osobě za chybějící certifikát při prodeji bytu.
Proto je formulace jiná a méně pohodlná: požadavek není nový a už platí, nové je, že se začíná vyžadovat. Obchod nezastaví pokuta, ale banka kupujícího, která chce kompletní sadu, a shromáždění vlastníků, které se musí sejít.
Dokument, který stojí nula a žádá se od souseda
Podle čl. 23 zákona o správě etážového vlastnictví (Закон за управление на етажната собственост) vydává správce vlastníkům dokument podle vzoru o existenci či neexistenci závazků vůči etážovému vlastnictví (етажна собственост). Cena nula. Vydává ho člověk, který bydlí ve stejném vchodu. Jediný důvod, proč chybí, je, že si nikdo nevzpomněl.
Právně je situace dokonce ve prospěch prodávajícího: podle čl. 30 odst. 1 zákona o správě etážového vlastnictví za závazky, které se staly splatnými před změnou vlastnictví, odpovídá původní vlastník. Dluh nenásleduje nemovitost.
Jenže kupující to neví a o dluhu se nedozví od prodávajícího, ale od sousedů ve vchodu, při prohlídce nebo po záloze. Odtud už není řeč o dokumentu, ale o důvěře, a téměř vždy to končí požadavkem na slevu nebo na čistý dokument vystavený narychlo. Nový vlastník má navíc patnáctidenní lhůtu od nabytí k podání prohlášení správci podle čl. 7 odst. 3.
Jak funguje etážové vlastnictví, co se rozhoduje na shromáždění vlastníků a jaké jsou náklady, je rozebráno v článku etážové vlastnictví. Tady platí jen jedno: nulová cena tohoto dokumentu je nepřímo úměrná ceně jeho absence.
Notářský zápis je na jedno jméno.
Podpisy jsou dva.
Nejpodceňovanější dokument v tématu není o společném jmění manželů, ale přesně o opaku: o bytě, který je osobním vlastnictvím jednoho z manželů, nabytým před manželstvím nebo darem či děděním.
Čl. 26 rodinného zákoníku (Семеен кодекс) říká, že nakládání s rodinným bytem, který je osobním vlastnictvím jednoho z manželů, se provádí se souhlasem druhého, pokud nemají jiné bydlení, společné nebo osobní každého z nich. Při nedostatku souhlasu se nakládání provede s povolením okresního soudce, pokud se zjistí, že není na újmu nezletilým dětem a rodině.
Tíha je nejdřív psychologická, než se stane právní. Prodávající je si jistý, že nemovitost je jen jeho, notářský zápis to potvrzuje, a přesto notář žádá podpis manžela či manželky. Forma není v zákoně předepsána, ale v praxi se žádá notářsky ověřené prohlášení v den obchodu.
Odmítnutí prodej nezastaví. Pošle ho k soudu. Rozdíl mezi oběma scénáři je rozdíl mezi jedním podpisem a soudním řízením, zatímco smlouva o budoucí smlouvě už běží s lhůtou a smluvní pokutou. Kdy je nemovitost společná a kdy osobní, je rozebráno v článku společné jmění manželů.
Od roku 2024 už slovo prodávajícího nic neváží
Do 3. 5. 2024 podepisoval prodávající před notářem písemné prohlášení podle čl. 264 Daňového a pojistného procesního řádu (ДОПК), že nemá neuhrazené veřejné závazky. Toto prohlášení bylo zrušeno. Namísto něj provádí notář elektronickou kontrolu v Národní agentuře pro příjmy (НАП) v reálném čase, přístupem systém-systém. Základem jsou změny čl. 74 a čl. 264 řádu zveřejněné ve Státním věstníku, č. 66 z 1. 8. 2023 a č. 36 z 23. 4. 2024.
Rozdíl není technický. Kontrola se provádí v den obchodu a výsledek vidí současně notář, kupující i banka. Stará pokuta, zapomenuté pojištění jiného druhu nebo nezaplacená daň vyjdou najevo právě tam.
Východisko existuje a je v zákoně: podle čl. 264 odst. 4 dává prodávající písemný souhlas, aby se závazky uhradily z kupní ceny, a kupující vloží částku na účet Národní agentury pro příjmy. Není to katastrofa. Ale děje se to před všemi účastníky, v okamžiku, kdy důvěra stojí nejvíc.
Jediná bezbolestná doba ke kontrole vlastního daňového stavu je, dokud nikdo nečeká. Tato kontrola stojí nula eur a nikdo ji nevidí. Jaký je účet samotného prodeje z hlediska daní, je téma článku daně při prodeji nemovitosti.
Třicet eur a šedesát devět centů,
zaplacených za dobrou radu
Dvě tvrzení se opakují na téměř každém makléřském webu a obě jsou chybná.
„Katastrální výkres musí být vydán v posledních šesti měsících.“ Není to pravda. Agentura pro geodézii, kartografii a katastr (Агенция по геодезия, картография и кадастър) oficiálně uvádí, že neprovádí službu „obnovení platnosti“ výkresu nebo schématu, protože právní základ pro ni zanikl vyhláškou č. RD-02-20-5 z 15. 12. 2016 (zveřejněnou ve Státním věstníku, č. 4 z roku 2017), která zrušila předchozí vyhlášku č. 3 z roku 2005. Výkresy a schémata platí do změny údajů o nemovitosti, bez ohledu na datum vydání. Šestiměsíční lhůta je zvyk notářské praxe, ne požadavek zákona.
„Prodávající podepisuje prohlášení, že nemá závazky.“ Zrušeno od 3. 5. 2024, jak je uvedeno v předchozí části. Právní slovníky a makléřské stránky stále zobrazují starý text, bez data úpravy.
Číslo, které ilustruje mechanismus: prodávající, který vyřídí výkres třikrát, protože „starý je z doby před osmi měsíci“, zaplatí 30,69 EUR za nic. Částka je směšná a právě proto je dobrým příkladem. Chyba není drahá. Drahé je, že se dělá podle rady, která zní odborně, opakuje se všude a zastarala o osm let. Stejný prodávající, veden týmiž zdroji, přehlédne certifikát energetických vlastností, který obchod skutečně zastaví, protože o něm nikdo z nich nepíše.
Kosmetika má cenu. Návratnost nikdo nezměřil.
Tady řekneme i to, co nevíme, protože alternativou je opakovat cizí čísla.
Ceny jsou známé a varnenské, podle zveřejněných ceníků, čtených 4. 9. 2026. Přemalování dvoupokojového bytu o 65 m² vychází na zhruba 1 070 EUR s materiálem, při asi 150 m² malované plochy a ceně práce 5,11 EUR za m². S vyspravením stěn před malováním vychází účet na zhruba 2 300 EUR. Profesionální fotografie bytu ve Varně stojí 130 EUR za nejvýše deset záběrů. Odvoz objemného odpadu je mezi nula eur podle harmonogramu obce Varna a 127,85 EUR s firmou.
Měřítko je vidět až při srovnání. Medián dvoupokojového bytu ve čtvrti Vinitsa je 115 900 EUR při 465 inzerátech, snímek trhu ze 4. 9. 2026. Přemalování činí 0,9 procenta této částky, fotografie 0,11 procenta a nejmenší sleva uváděná v bulharských průzkumech za rok 2026 je 2 procenta, tedy zhruba 2 318 EUR za stejnou nemovitost, neboli osmnáctinásobek ceny focení.
A upřímná část. Neexistuje bulharská studie s popsanou metodikou, která by uváděla procentuální návratnost drobné opravy, vyklizení nebo přípravy na focení. Jediný nalezený bulharský poskytovatel této služby propaguje bulharskou službu čísly americké organizace, naměřenými na americkém trhu s veřejnou databází skutečných obchodů, jaká u nás neexistuje. Proto tady nebudete číst „tohle vrátí deset procent“. Přečtete si, kolik zásah stojí a že ho v Bulharsku nikdo neměřil. Kdy se oprava vůbec vyplatí, je rozebráno v článku oprava, nebo hotová nemovitost, a jak se dospěje k ceně, v článku skutečná cena nemovitosti.
Dva způsoby, jimiž si
příprava sama vytvoří problém
Osvěžení, které se ukáže jako stavba. Podle zákona o územním uspořádání (Закон за устройство на територията) běžná údržba nevyžaduje stavební povolení, ale definice v § 5 bod 43 dodatkových ustanovení výslovně vylučuje odstranění a přemístění zdí a zřizování otvorů v nich, pokud zasahují do konstrukce. A § 5 bod 42 zahrnuje do „kapitální opravy“ částečnou výměnu instalací, tedy typická výměna elektroinstalace nebo vodovodní a kanalizační instalace leží v šedé zóně a obec ji posuzuje v každém konkrétním případě. Prodávající, který před prodejem „osvěžuje“ a nechtěně vstoupí do režimu stavby, si vytvoří přesně ten problém, který pak zastaví jeho vlastní obchod. Co z toho plyne, je v článku nepovolené přestavby.
Popis, který nesouhlasí se schématem. Inzerát je první místo, kde se rozpor mezi dokumentem a skutečností objeví písemně. Text, který slibuje přestavěný pokoj, zvětšenou plochu nebo další koupelnu, jaké ve schématu samostatného objektu nejsou, popisuje jinou nemovitost, než jakou může notář převést. Odtud už nejde o marketing. Jak to všechno kupující ověřuje, je v článku jak se ověřuje nemovitost před koupí.
A kalendář, který shrnuje celé téma. Základní sada: sedm pracovních dní. Osvědčení o dědicích, pokud měl zesnulý poslední adresu v jiné obci: až 30 dní. Shromáždění vlastníků, které zadá energetický audit: týdny až měsíce, pokud se vůbec sejde. Povolení okresního soudce při odmítnutí podle čl. 26 rodinného zákoníku: měsíce. Úhrada veřejných závazků a potvrzení v Národní agentuře pro příjmy: dny až týdny.
Každé z těchto čísel je snesitelné, dokud nikdo nečeká. Každé z nich je drahé, když je kupující už nalezen.
Často kladené otázky
Kolik stojí dokumenty pro prodej bytu ve Varně?
Základní sada vychází na zhruba 23,01 EUR a vyřídí se za sedm pracovních dní: schéma samostatného objektu z katastru 10,23 EUR na přepážce, daňové ocenění od obce Varna 7,67 EUR a osvědčení o zatíženích od Agentury pro zápisy 5,11 EUR. S urychlenými službami je celá sada zhruba 51 EUR za tři dny a částky jsou ověřeny podle oficiálních stránek institucí k 4. 9. 2026. Drahé nejsou tyto dokumenty, ale ty, které na prodávajícím nezávisejí: certifikát energetických vlastností patří celé budově a stojí mezi 1 400 a 3 000 EUR u domu s 2 000 m² rozvinuté zastavěné plochy.
Je certifikát energetických vlastností při prodeji bytu povinný?
Ano, a požadavek není nový. Podle čl. 41 odst. 1 zákona o energetické účinnosti předává prodávající při prodeji samostatného objektu kupujícímu ověřenou kopii certifikátu budovy a podle odst. 3 se ukazatel spotřeby energie uvádí ve všech inzerátech. Znění textu pochází z roku 2016. Problém je praktický: certifikát patří budově, jednotlivý vlastník si ho sám vyřídit nemůže, energetický audit se zadává přes shromáždění vlastníků a sousedé nemají zájem platit kvůli cizímu prodeji. Sankce pro prodávajícího bytu je skromná, ale chybějící dokument zastaví banku kupujícího, a to je dražší než pokuta.
Má katastrální výkres lhůtu platnosti?
Ne. Agentura pro geodézii, kartografii a katastr oficiálně uvádí, že neprovádí službu obnovení platnosti výkresu nebo schématu, protože právní základ pro ni zanikl vyhláškou č. RD-02-20-5 z 15. 12. 2016, zveřejněnou ve Státním věstníku, č. 4 z roku 2017. Výkresy a schémata platí do změny údajů o nemovitosti, bez ohledu na datum vydání. Široce opakované pravidlo, že výkres musí být nejvýše šest měsíců starý, je zvyk notářské praxe, ne požadavek zákona. Vyřízené třikrát pro jeden obchod stojí schéma 30,69 EUR za nic.
Podepisuje prodávající ještě prohlášení, že nemá závazky vůči Národní agentuře pro příjmy?
Ne, od 3. 5. 2024 bylo písemné prohlášení podle čl. 264 Daňového a pojistného procesního řádu zrušeno. Notář provádí elektronickou kontrolu v Národní agentuře pro příjmy v reálném čase, v den obchodu, přístupem systém-systém, na základě změn čl. 74 a čl. 264 řádu zveřejněných ve Státním věstníku, č. 66 z 1. 8. 2023 a č. 36 z 23. 4. 2024. Pokud se ukáže, že existují neuhrazené veřejné závazky, zákon předpokládá východisko podle čl. 264 odst. 4: prodávající dává písemný souhlas, aby se zaplatily z kupní ceny, a kupující vloží částku na účet Národní agentury pro příjmy. Nepříjemné je, že se to děje před kupujícím a před bankou současně.
Jedna otázka
pro vchod.
Než začnete přemýšlet o ceně a fotografiích, sejděte ke vchodu a zeptejte se domovního správce na jednu věc: zda byla budova prověřena z hlediska energetické účinnosti a zda byl vydán certifikát. Pokud je odpověď ne, už víte, jaké jsou nejdelší hodiny ve vašem prodeji a že je neotáčíte vy. Druhá věc, kterou můžete ověřit sami a zdarma, je váš vlastní stav u Národní agentury pro příjmy, dokud na vás nikdo u notáře nečeká.
Pošlete nám notářský zápis nemovitosti a odpověď od vchodu. Vrátíme vám, který z dokumentů už máte, který chybí, který se vyřídí za dny a který ve vašem konkrétním případě skutečně trvá měsíce, plus v jakém pořadí mají věci smysl, abyste místo penězi nezaplatili časem. Pokud se něco týká souhlasu manžela či manželky, dědiců nebo přestavby, řekneme vám to ještě před inzerátem, a ne před notářem.
Informační materiál k 4. 9. 2026. Poplatky a lhůty institucí se mění a ověřují se ke dni podání. Částky jsou v eurech při pevném kurzu 1 EUR = 1,95583 BGN. Nenahrazuje právní poradenství.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.