Հայտարարում ես 115,900.
Հաշվին մտնում է 105,202.
Երկուսի միջև խաբեություն չկա, այլ ութ տող, որոնցից յուրաքանչյուրն առանձին վերցրած նորմալ է և օրինական։
Հայտարարված գնի և հաշվում եղած փողի միջև կանգնած են ութ տող
Երկսենյականոց բնակարան Vinitsa թաղամասում։ Ակտիվ հայտարարությունների մեդիանան €115,900 է՝ մեկ քառակուսի մետրի համար մոտ €1,654, և այդ թվի հետևում կանգնած են 465 հայտարարություն՝ ամբողջ քաղաքում երկսենյականոցի ամենամեծ ընտրանքը։
Վաճառողը հաշվում է 115,900։ Նրա հաշվին բոլորովին սովորական օրվա դեպքում մտնում է մոտ €105,202՝ իսկ եթե գույքը հիփոթեքով է՝ €38,000 մնացորդային պարտքով, իրականում ստացված գումարը էլ ավելի է ընկնում։ Տարբերությունը €10,698 է այն գնի վրա, որը ինքն է հայտարարել։
Այստեղ խաբեություն չկա և թաքնված տուրքեր չկան։ Կա ութ տող, որոնցից յուրաքանչյուրն առանձին վերցրած նորմալ է, օրինական և կանխատեսելի, և հենց դրա համար ոչ ոք դրանք միանգամից չի գումարում։ Դրանց մի մասը տոկոս է, մի մասը՝ ֆիքսված գումար, իսկ դրանցից երկուսը կա՛մ զրո են, կա՛մ հսկայական՝ և հենց դրանք են այն երկուսը, որոնց մասին վաճառողները ամենահազվադեպ են նախապես հարցնում։
Այս հոդվածն անցնում է բոլոր ութի միջով։ Ոչ թե որպեսզի դրանցից խուսափեք, այլ որովհետև դրանց գումարը որոշվում է հայտարարությունից առաջ, ոչ թե նախնական պայմանագրից հետո։
Սկսում ենք մեր տողից, որովհետև դրա մասին միշտ հարցնում են
Նախ մաքրում ենք այն տողը, որը մենք ենք, որպեսզի այն վերջում անակնկալի պես չկախվի։
Մեր գործակալական միջնորդավճարը մեկ կողմից 3 տոկոս է։ Հիմնական օրինակում պայմանավորված €108,946 գնով դա €3,268.
Գրում ենք այն այստեղ, սկզբում և թվով, մեկ պարզ պատճառով։ Այս տողի ցանկացած լռություն աշխատում է մեր դեմ, ոչ թե մեզ համար՝ վաճառողը, ով գումարը հայտնաբերում է նախնական պայմանագրում, այն ապրում է որպես անակնկալ, իսկ անակնկալն է, որ կոտրում է վստահությունը, ոչ թե չափը։ Թե ինչ է ճիշտ մտնում այդ երեք տոկոսի մեջ, նկարագրել ենք Գործակալական միջնորդավճարը.
հոդվածում։ Եվ քանի որ սկսել ենք թվերից, ահա նաև անհարմար համեմատությունը, որը կկրկնվի ներքևում։ Միջնորդավճարը 3 կետ է՝ որոնց մասին միշտ հարցնում են՝ նախքան պայմանագիրը ստորագրելը։ Բանակցությունների զեղչը, որի մասին կխոսվի հաջորդ բաժնում, 6 կետ է նույն օրինակում և անցնում է առանց մեկնաբանության, քանի որ հաշիվ-ապրանքագրով չի գալիս։
Երկու տողը վճարում է նույն մարդը՝ նույն գումարից։ Վեճը, սակայն, տարվում է միայն մեկի շուրջ։
Ամենամեծ տողը սակագին չունի և հարկ չէ
Բանակցությունների զեղչը հիմնական օրինակում սպասելիքի և հաշվի միջև ողջ տարբերության մոտ 65 տոկոսն է։ Այն տուրք չէ, հարկ չէ և ոչ մեկի գնացուցակում չէ։
Շուկայի համար հրապարակված թվերը երկուսն են, և դրանք համադրելի չեն, ուստի մեջբերվում են առանձին։ Адрес Недвижими имоти-ի 2026 թվականի հուլիսի ուսումնասիրությամբ վաճառողների 54 տոկոսը վերջին վեց ամսում գնի հարցում զիջում է արել՝ առաջարկային արժեքի 2-ից 10 տոկոսի չափով։ Имотека-ի 30 հուլիսի 2026-ի առանձին ուսումնասիրությամբ մոտ 40 տոկոսը զեղչ է տվել մինչև €10,000՝ սովորաբար €5,000-ից €10,000։ Տարբեր մեթոդաբանություն, տարբեր մեծություններ, և ոչ մեկը ընտրանք ու ժամանակահատված չի հրապարակում։
Տոկոսից շատ ավելի կարևոր է այն որակումը, որը առաջին թվի հեղինակը տալիս է դրա հետ միասին՝ մինչև 10 տոկոս զեղչեր արվում են միայն շուկայականից բարձր և սխալ ձևավորված գների դեպքում՝ հաճախ այն վաճառողների կողմից, ովքեր ապրում են նախորդ տարիների էյֆորիայով։
Այսինքն՝ զեղչը շուկայական հարկ չէ յուրաքանչյուր գործարքի վրա։ Այն սխալ մեկնարկային գնի գինն է։
Եվ այն ունի օրացույց։ Անշարժ գույքի ազգային միավորման (НСНИ) կառավարման խորհրդի նախագահը սահմանը ձևակերպում է այսպես՝ շուկա դուրս գալուց հետո մինչև տասնչորսերորդ օրը գույքի պահանջարկի գագաթնակետն է, իսկ եթե մինչ այդ հարցումներ չկան, գինը սխալ է դրված և գույքը գերագնահատված է։ Համեմատության համար՝ Zimoti պորտալը Varna-ի համար 2026 թվականի առաջին եռամսյակի համար տալիս է մինչև գործարք մոտ 33 օր՝ առանց հրապարակված մեթոդաբանության։
Թվաբանությունը դաժան է՝ €115,900-ի վեց տոկոսը €6,954 է, իսկ գերագնահատված հայտարարության վրա կես տարի սպասելն արժե նույն փողը՝ գումարած ժամանակը։ Թե ինչու է գույքը մնում չվաճառված, դիտարկել ենք Ինչու է գույքը մնում չվաճառված.
Տող, որի մասին վաճառողը իմանում է նոտարի մոտ
Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) հոդված 186-ն ասում է, որ պայմանագրի ծախսերը և սեփականության փոխանցման հետ կապված այլ ծախսերը գնորդի հաշվին են, բացի անշարժ գույքի վաճառքից, որի դեպքում ծախսերը վճարվում են կողմերի կողմից հավասարապես.
Այսինքն՝ օրենքով նոտարական տուրքի կեսը վաճառողի վրա է։ Գործնականում գնորդը գրեթե միշտ այն ստանձնում է, բայց սա պայմանավորվածություն է, ոչ թե կանոն, և դրա տեղը նախնական պայմանագրում է։ Վաճառողը, ով այդ հոդվածը չի կարդացել, մտնում է բանակցությունների՝ չիմանալով, որ ինչ-որ բան է զիջում։ Գնորդը, ով կարդացել է այն, մտնում է փաստարկով։
Բուն տուրքը չի բանակցվում. այն նոտարական տուրքերի սակագնի սանդղակով է՝ պայմանավորված գնի և հարկային գնահատման միջև ավելի բարձր արժեքի վրա, գումարած ԱԱՀ։ Հիմնական օրինակում կեսը մոտ €293.
Եվ այստեղ կա մեկ տող, որը գրեթե ոչ մի առցանց հաշվիչի մեջ չի մտնում։ Եթե նոտարը կազմի նոտարական ակտի նախագիծը, վճարվում է երկրորդ տուրք՝ առաջինի ամբողջ չափով։ Նույն օրենքի հոդված 186-ով այդ կրկնապատկման կեսը դարձյալ վաճառողի վրա է, այսինքն՝ €293-ը դառնում է €587.
Գումարը փոքր է գործարքի ֆոնին, և հենց դրա համար է տհաճ։ Դրա շուրջ վեճը տարվում է նոտարի մոտ եղած օրը՝ բոլորի առջև, այն փողի համար, որը ոչ ոք չի նախատեսել։
Այս տողերին ավելանում են նաև փաստաթղթերը՝ տեղեկանքների և վկայականների ամբողջ փաթեթը դուրս է գալիս €30-ից պակաս։ Աննշան, բայց երբեք զրո։
Երկու տող, որոնք կա՛մ զրո են, կա՛մ հսկայական և առաջինը հարկն է
Հարկը այն տողն է, որի շուրջ գոյություն ունի ողջ թեմայի ամենատարածված սխալը, և այն մեկ բառ է։
Ֆիզիկական անձանց եկամտահարկի մասին օրենքի (ЗДДФЛ) հոդված 13-ի 1-ին մասի 1-ին կետի «ա» ենթակետն ազատում է մեկ անշարժ բնակելի գույքի վաճառքից եկամուտը, եթե ձեռքբերման և վաճառքի միջև անցել է ավելի քան երեք տարի։ «Բ» ենթակետն ազատում է մինչև երկու անշարժ գույք՝ ինչպիսին էլ լինի դրանց տեսակը, ավելի քան 5 տարվա դեպքում, ընդ որում՝ գյուղատնտեսականներն ու անտառայինները այդ հաշվարկից դուրս են։
«Մեկ» բառը չի նշանակում «առաջին»։ Նշանակում է մեկը հարկային տարվա համար։
Վաճառողը, ով մարտին վաճառում է իր բնակարանը՝ պահված ութ տարի, և նոյեմբերին երկրորդ բնակարանը՝ պահված չորս տարի, սովորաբար կարծում է, որ երկուսն էլ ազատված են՝ «քանի որ երկուսն էլ երեք տարուց ավելի են»։ Այդպես չէ։ Առաջին վաճառքը մաքուր է, երկրորդն ամբողջությամբ հարկվող է, իսկ €30,000 շահույթի դեպքում դա €2,700 է՝ հայտնաբերված միայն հաջորդ տարվա ապրիլին, երբ փողը վաղուց ծախսված է։
Կա նաև հակառակ ծայրահեղությունը։ Նվիրված գույքը, արագ վաճառված, հարկվում է ձեռքբերման զրոյական գնով՝ այսինքն՝ հարկը հաշվվում է ողջ վաճառքի գնի վրա. €108,946-ի դեպքում դա մոտ €9,805 է։ Բայց նույն նվիրված գույքը, պահված երեք տարուց ավելի և տարվա համար միակ բնակելին, հարկվող չէ՝ ճիշտ այնպես, ինչպես գնվածը։ Նվիրատվությունն ինքնին թակարդ չէ, այլ շտապելու հետ համակցությամբ։
Եվ երրորդը՝ 5-րդ մասը հանում է ողջ ազատումը վաճառականի պես ձեռնարկատիրական գործունեությունից եկամուտների համար։ Թե որտեղով է անցնում սահմանը սեփականատիրոջ, ով վաճառում է, և վաճառականի միջև, որոշվում է ոչ թե գործարքների թվով, այլ եկամուտների վարչության և դատարանի գնահատմամբ։ Դրա համար հարցը տրվում է երկրորդ գործարքից առաջ, ոչ թե հինգերորդից հետո։ Հարկի ողջ մեխանիզմը նկարագրել ենք Հարկերը գույքի վաճառքի դեպքում.
Երկրորդը հիփոթեքն է
և այն ունի երկու առանձին թակարդ
Առաջին թակարդը զուտ հաշվապահական է։ Բանկին մնացորդային պարտքը գործարքի ծախս չէ։ Այն ուրիշի փողն է, որը երբեք վաճառողինը չի եղել։ Կանգնած է հաշվում միայն այն պատճառով, որ բացարձակ արժեքով ամենամեծն է, և որ վաճառողները պարբերաբար այն դիտարկում են որպես գնի նվազեցում։ Դրա համար հաշիվը կարդացվում է երկու հարկով՝ նախ զուտը գործարքից, հետո ինչ է մնում բանկից հետո։
Երկրորդ թակարդն ավելի թանկ է, քանի որ օրացուցային է։ Պարտքի մարումը գրանցումը չի ջնջում։ Վաճառողը, ով վարկը մարել է չորս տարի առաջ, սովորաբար համոզված է, որ գույքը մաքուր է։ Հիփոթեքը կանգնած է գրանցված, իսկ ջնջումը առանձին գործողություն է, որը բանկի համաձայնություն է պահանջում։
Բուն ջնջումն արժե €200-ից պակաս։ Սխալի գինը սակագնում չէ, այլ օրերում՝ գտնել աշխատակցի, ով կստորագրի համաձայնություն տարիներ առաջ փակված վարկով, նոտարական վավերացում, ներկայացում, ժամկետ։ Այդ ընթացքում հիփոթեքային վարկով գնորդը չի կարող յուրացնել՝ քանի որ ծանրաբեռնվածությունների վկայականը պետք է ցույց տա միայն իր հիփոթեքը։ Գործարքը չի ընկնում, այլ տեղաշարժվում է, իսկ կանխավճարն ունի ժամկետ։ Ինչպես է շարժվում գրանցված հիփոթեքով գործարքը, նկարագրել ենք Վաճառքը հիփոթեքով.
«Վաճառքի համար» վերանորոգումը ծախս է անմիջապես իսկ դրանից եկամուտը չհաստատված է
Վերջին տողը նաև ամենահաճախ կամավորն է։
Varna-ի 2026 թվականի գնացուցակներով թարմացնող վերանորոգումը դուրս է գալիս մեկ քառակուսի մետրի համար մոտ €120-ից €220՝ այսինքն՝ 70 քմ-ի համար կարգը €8,400-ից €15,400 է։ Մյուս ծայրում՝ միայն լատեքսով ներկելը և միայն աշխատանքը, մոտ €1,000 է, իսկ նուրբ շպակլյովկայով՝ ավելի քան €2,600՝ մինչև նյութերը։
Խնդիրը գումարը չէ։ Խնդիրն այն է, որ ոչ ոք չի կարող ասել, թե դրանից որքանն է վերադառնում։
Վերավաճառքի ժամանակ վերանորոգման վերադարձելիության մասին նկարագրված մեթոդաբանությամբ բուլղարական ուսումնասիրություն չկա։ Թվերը, որոնք պտտվում են թեմայի վերաբերյալ հոդվածներում, գալիս են օտար շուկաներից և վերապատմվում են առանց մեթոդաբանության, այսինքն՝ կիրառելի չեն Varna-ում գտնվող բնակարանի նկատմամբ։
Այն, ինչ հաստատ է, դրամական հոսքի ուղղությունն է։ Ներդրված միջոցները հաշվի մեջ մտնում են որպես ծախս՝ անմիջապես և ամբողջությամբ։ Գնի մեջ մտնում են միայն այնքանով, որքանով դրանք ճանաչում են երկու մարդ՝ գնորդը և բանկային գնահատողը՝ ով նայում է վիճակը, ոչ թե հաշիվ-ապրանքագրերը։ Երբ է արժե և երբ՝ ոչ, դիտարկել ենք Վերանորոգում, թե պատրաստ գույք.
Հաշիվը թաղամասից կախված չէ
և սա լավ լուրն է
Եթե նույն տողերն անցկացնենք Varna-ի շուկայի հինգ տարբեր կտրվածքի միջով՝ միևնույն ենթադրություններով (զեղչ՝ 6 տոկոս, միջնորդավճար՝ 3 տոկոս առանց ԱԱՀ, նոտարական տուրքի կեսը՝ ԱԱՀ-ով, փաստաթղթեր, առանց հարկի, առանց վերանորոգման, առանց հիփոթեքի), ստացվում է անսպասելիորեն կանոնավոր մի բան։
Երկսենյականոց Kaysieva Gradina-ում՝ €103,000 հայտարարվածի դեպքում՝ մնում է 90.9 տոկոս։ Երկսենյականոց Vinitsa-ում՝ €115,900-ի դեպքում՝ 90.9 տոկոս։ Երեք սենյականոց Vladislavovo-ում՝ €129,990-ի դեպքում՝ 90.9 տոկոս։ Երեք սենյականոց Chaika-ում՝ €259,000-ի դեպքում՝ 91.0 տոկոս։ Երեք սենյականոց Centre-ում՝ €280,000-ի դեպքում՝ 91.0 տոկոս.
Գները տարբերվում են 2.7 անգամ, իսկ աջ սյունակը գրեթե չի շարժվում։ Պատճառը մեխանիկական է՝ երկու մեծ տողերը տոկոս են, իսկ ֆիքսվածներն այնքան փոքր են, որ չեն երևում։
Այսինքն՝ վաճառողի բազային հաշիվը կանխատեսելի է և հաշվվում է նախապես։ Անկանխատեսելի են մյուս երկուսը՝ հարկը և հիփոթեքը, այսինքն՝ հենց դրանք, որոնք կախված են ձեռքբերման ամսաթվից, տարվա գործարքների թվից և գրանցման հաշվի վիճակից, ոչ թե թաղամասից։
Եվ ևս մեկ թիվ նույն տողի համար։ Առանց զեղչի հինգ կտրվածքը տալիս է 96.7-ից 96.8 տոկոս։ «Բարձր միջնորդավճարի» շուրջ ողջ վեճը տարվում է երեք տոկոսային կետից մի փոքր ավելիի շուրջ, մինչդեռ զեղչի վեց կետն անցնում է առանց մեկնաբանության։
Դրա համար թեման հաշվիչով չի ավարտվում։ Ավարտվում է մեկ ամսաթվով և մեկ հարցով՝ երբ է ձեռք բերվել գույքը և նույն տարվա ընթացքում վաճառվե՞լ է այլ անշարժ գույք։ Այդ հարցի պատասխանը ցուցակի մնացած ամեն ինչից ավելի շատ փող է տեղաշարժում։
Հաճախ տրվող հարցեր
Որքա՞ն է մնում վաճառողին հայտարարված գնից։
Միևնույն ենթադրությունների դեպքում (բանակցությունների զեղչ՝ 6 տոկոս, գործակալական միջնորդավճար՝ 3 տոկոս առանց ԱԱՀ, նոտարական տուրքի կեսը՝ ԱԱՀ-ով, ըստ Պարտավորությունների օրենքի հոդված 186-ի, և փաստաթղթեր, առանց հարկի և առանց հիփոթեքի) մնում է հայտարարված գնի 90.9-ից 91.0 տոկոսը։ Ստուգված է Varna-ի շուկայի հինգ կտրվածքով՝ €103,000-ից €280,000 գներով, այսինքն՝ հաշիվը գրեթե կախված չէ թաղամասից և գործարքի չափից։ Պատճառը մեխանիկական է՝ երկու մեծ տողերը տոկոս են, իսկ ֆիքսվածները չափազանց փոքր են՝ երևալու համար։ Առանց զեղչի նույն տողերը տալիս են 96.7-ից 96.8 տոկոս։
Ո՞վ է վճարում նոտարական տուրքը գույքի վաճառքի դեպքում։
Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի հոդված 186-ով անշարժ գույքի վաճառքի դեպքում պայմանագրի ծախսերը վճարվում են կողմերի կողմից հավասարապես։ Գործնականում գնորդը գրեթե միշտ ստանձնում է ողջ տուրքը, բայց սա պայմանավորվածություն է, ոչ թե կանոն, և դրա տեղը նախնական պայմանագրում է։ Բուն տուրքը չի բանակցվում, քանի որ այն նոտարական տուրքերի սակագնի սանդղակով է՝ պայմանավորված գնի և հարկային գնահատման միջև ավելի բարձր արժեքի վրա, գումարած ԱԱՀ։ Եթե նոտարը կազմի նոտարական ակտի նախագիծը, վճարվում է երկրորդ տուրք՝ առաջինի ամբողջ չափով, իսկ նույն հոդվածով կրկնապատկման կեսը դարձյալ վաճառողի վրա է։
Ե՞րբ վաճառողը հարկ չի վճարում վաճառքի համար։
Ֆիզիկական անձանց եկամտահարկի մասին օրենքի հոդված 13-ի 1-ին մասի 1-ին կետի «ա» ենթակետով չի հարկվում մեկ անշարժ բնակելի գույքի վաճառքից եկամուտը, եթե ձեռքբերման և վաճառքի միջև անցել է ավելի քան երեք տարի, իսկ «բ» ենթակետով՝ մինչև երկու անշարժ գույքի վաճառքից՝ ավելի քան հինգ տարվա դեպքում։ «Մեկ» բառը նշանակում է մեկը հարկային տարվա համար, ոչ թե ընդհանրապես առաջինը, այսինքն՝ նույն օրացուցային տարում բնակելի գույքի երկրորդ վաճառքը հարկվող է, որքան էլ երկար պահված լինի գույքը։ Առանձին՝ չեն հարկվում ժառանգությամբ և կտակային կարգադրությամբ ձեռք բերված գույքի վաճառքից եկամուտները, ինչպես նաև վերադարձված գույքը։ Ազատումը չի գործում վաճառականի պես ձեռնարկատիրական գործունեությունից եկամուտների համար։
Որքա՞ն արժե հին հիփոթեքի ջնջումը և ինչու է կարևոր։
Բուն ջնջումն արժե €200-ից պակաս։ Կարևոր է, որովհետև պարտքի մարումը գրանցումը չի ջնջում՝ հիփոթեքը մնում է գրանցման հաշվին, քանի դեռ բանկի համաձայնությամբ առանձին գործողություն չի կատարվել։ Քանի դեռ այն գրանցված է, հիփոթեքային վարկով գնորդը չի կարող յուրացնել, քանի որ ծանրաբեռնվածությունների վկայականը պետք է ցույց տա միայն իր հիփոթեքը։ Ծախսը փոքր է, բայց ժամկետը՝ ոչ. տարիներ առաջ փակված վարկով համաձայնություն ստորագրող աշխատակցին գտնելը, նոտարական վավերացումը և ներկայացումը ժամանակ են խլում, իսկ նախնական պայմանագրով կանխավճարն ունի ժամկետ։
Այս աշու՞ն եք հայտարարում գույքը։
Սկսեք մեկ ամսաթվից։
Ստուգեք, թե երբ եք ձեռք բերել գույքը և նույն օրացուցային տարում վաճառե՞լ եք այլ անշարժ գույք։ Բացեք նաև գրանցման հաշիվը՝ մարված վարկը չի նշանակում ջնջված հիփոթեք։ Այս երկու ստուգումը միասին վերցրած մնացած բոլոր տողերից ավելի շատ փող են տեղաշարժում։
Ուղարկեք մեզ նոտարական ակտը և վարկի մնացորդը։ Վերադարձնում ենք ութ տողը՝ Ձեր դեպքի թվերով, ներառյալ մեր 3 տոկոս միջնորդավճարը, և այն թիվը, որը իրականում մտնում է Ձեր հաշվին։ Եթե հարկային տողը սահմանային է, կասենք Ձեզ, որ պատասխանը հաշվապահի համար է, ոչ թե գործակալի։
Նյութն ընդհանուր տեղեկատվություն է 2026 թվականի դեկտեմբերի դրությամբ, հարկային կամ իրավական խորհրդատվություն չէ։ Հաշվարկները օրինակելի են՝ հստակ նշված ենթադրություններով, և առաջարկ չեն։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։