Ստորագրեցիք նախնականը։
Գույքը դեռ ձերը չէ։
Ստորագրված պայմանագիր, վճարված կանխավճար, նոտարի մոտ պայմանավորված ամսաթիվ և ավարտված գործի զգացողություն։ Ամբողջ կառույցը, որը պահում է հարյուր հազար եվրոյի գործարքը, հենվում է երեք մասից բաղկացած մեկ հոդվածի վրա։
Ստորագրության և նոտարական ակտի միջև կա պատուհան։ Դրա մեջ գույքը դեռ վաճառողինն է, իսկ գնորդը անտեսանելի է գրանցումների համակարգի համար։ Այս հոդվածն անցնում է այն ամենի միջով, ինչ տեղի է ունենում այդ պատուհանում, և ինչ արժե ելքերից յուրաքանչյուրը։
Այն պայմանագրի օրինակելի ձև չի տալիս և իրավաբանին չի փոխարինում։ Տալիս է պատկերացում, թե ինչն է որոշվում հանդիպումից առաջ, որովհետև ստորագրությունից հետո տեքստն արդեն օտար է։
Մեկ հոդված, երեք մաս և երեք բան, որ ստորագրությունը չի անում
Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) 19-րդ հոդվածը պահանջում է գրավոր ձև և ապագա վաճառքի էական պայմանները, և հայց է տալիս վերջնական պայմանագիր կնքելու համար։ Սա ամենն է։ Այնտեղից սկսվում են այն բաները, որ ստորագրությունը ՉԻ անում։
Սեփականություն չի փոխանցում։ Գնորդը պահանջ ունի վաճառողի նկատմամբ, ոչ թե իրավունք գույքի վրա։ Տարբերությունը ամբողջ թեման է։
2-րդ մասը թեստ է, ոչ թե բարեմաղթանք։ Առանց հստակ որոշված գույքի և հստակ գնի պայմանագիրը չի կարող վերջնական հայտարարվել, որովհետև դատարանը փոխարինելու բան չունի։ Բացը ողջախոհությամբ չի լրացվում։
Նոտարական վավերացումը վավերականության պայման չէ և ոչինչ չի տալիս երրորդ անձի դեմ։ Սա թեմայի շուրջ ամենատարածված սխալ սպասումն է։
Կառուցվող շենքում գործարքի դեպքում այս պայմանագիրը երկար ժամանակ հիմնական փաստաթուղթն է, իսկ թե կոնկրետ ինչ է պատկանում ամեն փուլում, առանձին հարց է. Ակտ 14, 15 և 16.
Մեկ գումար,
երեք տարբեր ելք։
«Կապարո» բառը բուլղարական օրենսդրության մեջ գոյություն չունի։ Օրենքը կարգավորում է երաշխիքային կանխավճարը (задатък) (93-րդ հոդված)։ Նույն 10,000 եվրոն կարող է լինել երեք տարբեր բան, և տարբերությունը բառի մեջ չէ, այլ կետի բովանդակության։
Ավանս։ Վերադարձվում է, իսկ վնասներն ապացուցվում են ընդհանուր կարգով (82-րդ հոդված)։
Երաշխիքային կանխավճար (93-րդ հոդված)։ Կորչում է կամ վերադարձվում է կրկնակի, առանց վնասներն ապացուցելու.
Տուժանք (92-րդ հոդված)։ Ենթակա է վճարման, բայց 2-րդ մասով կարող է նվազեցվել։
Ինտուիցիային հակառակ. երաշխիքային կանխավճարի դեպքում հրաժարված գնորդը կորցնում է ամբողջ գումարը, նույնիսկ եթե վաճառողը ոչ մի ապացուցելի վնաս չունի։
Իսկ իրական վեճը գրեթե երբեք այն չէ, թե ով է օրենքով ճիշտ։ Այն այն է, թե ում մեղքն է։ Վաճառողը պնդում է, որ գնորդը մտափոխվել է, գնորդը պնդում է, որ գույքի հետ խնդիր է հայտնաբերել։ Նույն փաստը, երեք ելք։
Կետը, որը պաշտպանություն է թվում, մինչև որ պետք չգա
Տուժանքը ենթակա է վճարման առանց վնասներն ապացուցելու (92-րդ հոդված, մաս 1)։ Բայց դատարանը կարող է այն նվազեցնել որպես չափազանց մեծ՝ 2-րդ մասով, իսկ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի առևտրային կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի № 1/2009 մեկնաբանական որոշմամբ տուժանքը, որը պայմանավորված է իր ապահովման, հատուցման և պատժի գործառույթից դուրս, առոչինչ է։ Գնահատումը կնքման պահի դրությամբ է։
Հետևանքը կոնկրետ է. առանց վերին սահմանի կամ առանց հաշվարկման վերջնաժամկետի տուժանքը խոցելի է, որովհետև դրա չափազանցությունը կնքման պահին հնարավոր չէ գնահատել։
Հաշիվը, որը կետը տեսանելի է դարձնում։ Օրական 0.2% 100,000 եվրոյի վրա օրական 200 եվրո է, այսինքն մոտ 73% տարեկան։ Վեց ամիս ուշացումը տալիս է մոտ 36,000 եվրո։
Ամենաագրեսիվ թվացող պաշտպանությունը նաև ամենահեշտ փլվողն է։ Գնորդը, ով հույսը դրել է դրա վրա, կարող է ընդհանրապես առանց հատուցման մնալ։
Ոչ թե ստորագրության ամսաթիվը։
Մեկ գրանցման ամսաթիվը։
Նախնական պայմանագիրը Սեփականության մասին օրենքի (ЗС) 112-րդ հոդվածի ակտերի մեջ չէ և չի գրանցվում՝ որովհետև իրային իրավունք չի փոխանցում։ Քանի դեռ գնորդը միայն այն ունի, գույքը կարող է վաճառվել, հիփոթեքով ծանրաբեռնվել կամ արգելանքի տակ դրվել՝ առանց որ դա երևա նրա դեմ։
Գրանցվում է հայցադիմումը (114-րդ հոդված)։ Գրանցումից հետո երրորդ անձի ձեռքբերումը հակադրելի չէ հայցվորին։ Մինչ այդ՝ ոչ։
Դատարանը ստուգում է՝ վաճառողը սեփականատեր էր արդյոք հայցադիմումի գրանցման ամսաթվի դրությամբ (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի (ГПК) 363-րդ հոդված)։ Եթե վաճառել է այդ ամսաթվից առաջ, հայցը մերժվում է։ Գույք չկա, կանխավճար չկա, վերադարձված վճարներ չկան։
Եվ շահած գործից հետո ժամացույցը չի կանգնում. 6 ամիս Սեփականության մասին օրենքի 115-րդ հոդվածի 2-րդ մասով՝ որոշումը նշագրելու համար, այլապես հայցադիմումի գրանցումը կորցնում է իր ուժը, և օտար իրավունքները կրկին դառնում են հակադրելի։
Հենց 19-րդ հոդվածի 3-րդ մասով տրված իրավունքը մարվում է հնգամյա վաղեմությամբ (110-րդ հոդված)՝ այն պահից, երբ վերջնական պայմանագիրը պետք է կնքվեր։
Դատարանը պայմանագիր չի գրում։ Դատարանը փոխարինում է նոտարին։
Պետական տուրքը մոլորեցնում է հենց նրանով, թե որքան ցածր է։ Հայցի գինը հարկային գնահատումն է (69-րդ հոդված, մաս 1, կետ 4), իսկ տուրքը գանձվում է դրա ¼-ի վրա (71-րդ հոդված, մաս 2 և Գերագույն վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի № 4/2016 մեկնաբանական որոշում), այսինքն մոտ գնահատման 1%-ը՝ գումարած 0.1% դիմումի գրանցման համար։
Սա այն գինն է, որ գործը սկսես , ոչ թե գինը, որ գույքը ստանաս։
Ուժի մեջ մտնելուց հետո կա երկու շաբաթ ՝ գինը վճարելու համար, այլապես որոշումն ուժը կորցնում է պատասխանողի պահանջով (362-րդ հոդված)։ Շահած գույքի վրա գրանցվում է արգելանք, իսկ դատարանը որոշման պատճենը չի տալիս, քանի դեռ չեն վճարվել փոխանցման ծախսերը և հարկերը (364-րդ հոդված)։ Այստեղ մտնում է հատուցելի ձեռքբերման տեղական հարկը, որը Varna-ի համայնքի համար 3% է՝ տեղական հարկերի մասին համայնքային կանոնակարգով, ինչպես նաև նոտարական վճարը և գրանցման վճարը։
Անորոշության չափանիշը։ Այն հարցը, թե կարո՞ղ է գինը լրիվ չվճարած գնորդը պահանջել վերջնական հայտարարում, բաց է մնացել 7 օգոստոսի 2020-ից մինչև 9 մայիսի 2023 (Գերագույն վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և առևտրային կոլեգիաների ընդհանուր ժողովի № 4/2020 մեկնաբանական որոշում, հատուկ կարծիքով)։ Գրեթե երեք տարի, որ պատասխան տրվի հարցին, որը նման ամեն գնորդ տալիս է իրեն։ Իսկ 18 փետրվարի 2025-ից № 1 կանոնակարգը (Наредба № 1) այլևս չի սահմանում պարտադիր նվազագույն փաստաբանական վարձատրություն, այսինքն ամենամեծ հոդվածի համար նորմատիվ կողմնորոշիչ էլ չկա։
Բանկը մերժեց։
Կանխավճարը կանխիկ էր։
Բանկի մերժումը ըստ լռելյայնի պայմանագրից հրաժարվելու հիմք չէ։ Եթե բացահայտ պայմանավորվածություն չկա, թե ինչ է լինում այդ դեպքում, վաճառողի համար դա գնորդի չկատարումն է։ Գինը ամբողջ կանխավճարն է, սովորաբար գնի 10%-ը, գումարած բանկային գնահատումը և հաստատման վճարները։
Սցենարը հազվադեպ չէ. 2026 թ. առաջին կիսամյակում Varna-ում հիփոթեքային գործարքների մասնաբաժինը մոտ 55% է, այսինքն վերաբերում է գնորդների կեսից ավելիին։
Կանխիկ վճարումների սահմանափակման մասին օրենքի (Закон за ограничаване на плащанията в брой) շեմը €5,112.92 է և ձևակերպված է որպես «հավասար կամ գերազանցող», այսինքն հենց այդ գումարն արդեն խախտում է։
Տուգանքը 25% է ֆիզիկական անձի և 50%՝ իրավաբանականի համար՝ ամբողջ վճարման վրա՝ ոչ թե գերազանցման։ Ստորին սահման չկա։ Կանխիկ 10,000 եվրոյի դեպքում դա 2,500 եվրո է։
Սակայն ավելի թանկ խնդիրը տուգանքը չէ։ Առանց բանկային հետքի վճարման ապացուցումը հենվում է ստացականի վրա, որը մյուս կողմը վիճարկում է։
Համատեքստը մեկ նախադասությամբ. 2026 թ. առաջին եռամսյակում Varna-ում գրանցվել է 2,433 գործարք՝ տարեկան կտրվածքով 21.5%-ով պակաս։ Ավելի քիչ գործարք նշանակում է ավելի շատ անփորձ կողմ սեղանի շուրջ։ Ինչ է դեռ բաց թողնվում կանխավճարից առաջ. ինչ են բաց թողնում գնորդները.
Այս պատուհանում ամեն ինչ որոշվում է հանդիպումից առաջ
Ստորագրությունը ծնում է պարտավորություն, ոչ թե սեփականություն։ Նրա և նոտարական ակտի միջև կան մի քանի նախադասություն, գրված նախապես, և հենց դրանք են որոշում, թե ով ինչ է կորցնում, եթե մի բան սխալ գնա։
Ստորագրությունից հետո տեքստն արդեն օտար է։ Այդ պատճառով, եթե պայմանագրի նախագիծ ունեք, ուղարկեք այն այն ժամկետի հետ, որի ընթացքում պետք է ստորագրեք։
Այս նյութը իրավաբանական խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ գործարքի տեքստը ստուգում է իրավաբանը։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։